Un proyecto presentado en la Legislatura porteña busca modificar el régimen actual de capacitación obligatoria para el personal de edificios de propiedad horizontal. La iniciativa, impulsada por María Graciela Ocaña y Sebastián Nagata, ambos de Confianza y Desarrollo, propone que el curso del SERACARH deje de dictarse cada dos años y pase a realizarse una vez cada cinco.
La propuesta no se limita a cambiar el calendario. También plantea abrir el sistema para que más instituciones, tanto públicas como privadas, puedan brindar la formación. La apuesta de fondo es reducir costos para los consorcios, ampliar la oferta de capacitación y aliviar la presión creciente de las expensas.
¿Qué cambiaría con la nueva propuesta?
Hoy, la normativa vigente obliga al personal dependiente de los consorcios a asistir periódicamente a capacitaciones vinculadas con higiene, seguridad y prevención de incendios. El proyecto presentado en la Ciudad busca extender ese plazo y llevarlo de 24 meses a cinco años.
Para sus autores, el esquema actual impone una exigencia demasiado frecuente para contenidos que, en su visión, no se modifican de manera sustancial en períodos tan cortos. Por eso sostienen que un intervalo mayor permitiría cumplir con el espíritu de la ley sin mantener una carga económica que consideran excesiva.
La idea no es eliminar la capacitación ni vaciarla de contenido. Es espaciarla. El argumento político y técnico del proyecto parte de la premisa que si los conocimientos básicos de seguridad no cambian todos los años, no habría razón suficiente para exigir cursos con tanta regularidad.
¿Por qué el foco está puesto en las expensas?
La iniciativa se inscribe en un contexto de aumento sostenido del costo de vivir en edificios bajo régimen de propiedad horizontal. Los autores del proyecto sostienen que las expensas se convirtieron en una de las principales preocupaciones de muchos vecinos porteños.
Cada obligación regulatoria que recae sobre consorcios, administraciones y personal termina impactando en el bolsillo de los propietarios e inquilinos. El curso SERACARH, aun cuando persigue un fin legítimo, no escapa a esa lógica.
Los legisladores argumentan que la capacitación obligatoria cada dos años agrega un costo periódico que puede revisarse sin afectar la seguridad general de los edificios. El equilibrio deseable no pasa por eliminar controles, sino por evitar exigencias que consideren sobredimensionadas respecto del beneficio que generan.
¿Cuánto dinero dicen que podría ahorrarse?
Uno de los puntos más fuertes del proyecto es su justificación económica. Según los impulsores, modificar la frecuencia del curso representaría un ahorro para los consorcistas de alrededor de 10 mil millones de pesos o unos 7 millones de dólares, cada cinco años, calculados a valores actuales.
Para llegar a esa cifra, se tomaron como base el promedio de puestos de trabajo registrados en la Ciudad de Buenos Aires durante 2025 y lo multiplicaron por el costo de cada curso. A partir de allí, anualizaron el resultado y compararon el esquema vigente (cada 2 años) con el modelo propuesto, de cinco años.
Más allá de la discusión metodológica que el cálculo pueda generar, el mensaje político es evidente. Los autores quieren mostrar que no se trata de una reforma menor ni meramente administrativa, sino de una medida con impacto tangible sobre la economía cotidiana de miles de consorcios.
El proyecto busca instalar la idea de que una modificación normativa puntual podría traducirse en un alivio concreto para las expensas.
¿Qué partes de la ley se pretenden modificar?
La reforma apunta a la Ley 4.803, conocida también como Ley Zago, hoy consolidada en el texto ordenado por la Ley 6.764. El objetivo es retocar los artículos que fijan el alcance práctico de la obligación y la forma en que debe implementarse.
En términos generales, la modificación haría tres cosas:
- fijaría expresamente la capacitación cada cinco años
- ajustaría la obligación de los administradores para que exhorten al personal a cumplir con esa nueva periodicidad
- ampliaría el universo de entidades habilitadas para dictar los cursos
La propuesta intenta intervenir tanto sobre la frecuencia como sobre la oferta. Es decir, no sólo se busca que el curso se haga menos veces, sino también que haya más lugares autorizados para realizarlo.
¿Por qué quieren habilitar a más instituciones?
La segunda gran pata del proyecto pasa por el artículo 7 de la norma. Allí se propone que la autoridad de aplicación habilite a distintas instituciones especializadas para dictar la capacitación, siempre que acrediten idoneidad técnica, trayectoria, recursos humanos y capacidad estructural.
El texto menciona expresamente a entidades públicas, privadas y asociaciones profesionales, tanto de empleadores como de trabajadores. La lógica detrás de esta apertura es ampliar la competencia y generar una mayor disponibilidad de oferta.
Según sus autores, una red más extensa de instituciones habilitadas facilitaría el acceso a la capacitación, evitaría concentraciones innecesarias y podría contribuir a moderar costos. En la práctica, el cambio apunta a que el sistema deje de depender de una oferta más cerrada y pase a funcionar con mayor flexibilidad.
¿La propuesta pone en riesgo la seguridad de los edificios?
Los impulsores del proyecto responden que no. Su argumento es que una capacitación cada cinco años sería suficiente para preservar el objetivo preventivo de la ley, sobre todo si los contenidos esenciales en materia de higiene, seguridad y prevención de incendios no cambian de manera significativa en lapsos breves.
Esa es, por supuesto, la clave del debate. El proyecto se apoya en la idea de que la seguridad no depende exclusivamente de repetir cursos con alta frecuencia, sino de que existan pautas claras, formación adecuada y un sistema razonable de cumplimiento.
En ese sentido, la iniciativa intenta correrse de una discusión binaria entre “capacitar” o “no capacitar”. Lo que plantea es si el curso debe seguir siendo obligatorio… ¿cada cuánto tiempo tiene sentido exigirlo?
La respuesta de los autores es cinco años. Y esa respuesta se sostiene, según ellos, en un criterio de proporcionalidad. Mantener la finalidad protectora de la norma pero con una carga regulatoria y económica menor.
¿En qué estado se encuentra el expediente?
La iniciativa ingresó a la Legislatura porteña bajo el expediente 24-D-2026. El proyecto tiene cuatro artículos y fue girado a la Comisión de Legislación General, donde comenzará su tratamiento formal.
Por ahora, se trata de una propuesta en etapa inicial. Pero el tema que pone sobre la mesa tiene peso propio: cómo revisar obligaciones vigentes en los consorcios sin desatender la seguridad ni seguir empujando hacia arriba el valor de las expensas.
En un escenario en el que cada costo adicional se vuelve visible, el debate promete ir más allá del SERACARH. Lo que se discute, en el fondo, es qué tipo de regulación necesita hoy la vida cotidiana en los edificios porteños.
Ocaña y Nagata apuntan a bajar costos en edificios
La iniciativa para modificar la Ley 4.803 busca redefinir el equilibrio entre prevención y costo en los consorcios de la Ciudad. Sus impulsores sostienen que exigir el curso del SERACARH cada cinco años, en lugar de cada dos, permitiría reducir gastos sin desproteger a quienes viven o trabajan en edificios. A eso suman una segunda apuesta, abrir el dictado de la capacitación a más instituciones para ampliar la oferta y evitar rigideces innecesarias.
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
