Un proyecto de ley presentado en la Cámara de Diputados de la Nación bajo el expediente 1279-D-2026 propone incluir las deudas por expensas dentro de un sistema nacional destinado a reestructurar obligaciones de personas sobreendeudadas.
La iniciativa, denominada “Plataforma DesendeudAR – Segunda Oportunidad Familiar”, contempla expresamente a los consorcios de propietarios entre los acreedores que podrían adherirse al régimen.
La propuesta abre una discusión que excede la forma de cobrar una deuda.
Porque hay deudas que pueden esperar. Las expensas no.
Un banco puede prestar dinero hoy y recuperarlo dentro de cinco años. Para eso existe. Toma capital, calcula riesgos, cobra intereses y distribuye pérdidas entre miles de operaciones. Un comercio puede vender en cuotas porque incorpora ese costo a su negocio. Una tarjeta de crédito vive, literalmente, de convertir el presente en deuda futura.
Un consorcio hace algo mucho menos sofisticado.
Junta dinero.
Cada mes estima cuánto cuesta mantener funcionando un edificio y reparte esa suma entre quienes los copropietarios. Con ese dinero paga sueldos, seguros, electricidad, ascensores, bombas, limpieza, reparaciones y una larga lista de gastos que tienen la particularidad incómoda de vencer aunque uno (o varios) de los propietarios no pague.
Por eso existe diferencia entre una deuda de consumo y una deuda de expensas.
Cuando alguien deja de pagarle a un banco, el banco tiene un crédito impago.
Cuando alguien deja de pagar expensas, el edificio sigue teniendo una factura que pagar.
La deuda no queda suspendida en algún limbo contable. Se transforma inmediatamente en un problema para los demás copropietarios.
Imaginemos algo sencillo.
Diez personas alquilan juntas una casa durante un fin de semana. Cada una debe aportar $100.000 pesos para cubrir el alquiler. Una de ellas anuncia que está atravesando dificultades económicas y que pagará su parte dentro de un año.
El dueño de la casa no acepta cobrar dentro de un año.
Quiere su 1.000.000 de pesos ahora.
Las otras nueve personas tienen entonces tres posibilidades. Poner más dinero, usar algún fondo que hayan acumulado previamente o dejar una parte de la cuenta sin pagar.
No existe una cuarta opción mágica en la que los 100.000 pesos faltantes desaparezcan.
Un consorcio funciona de una manera bastante parecida, salvo que el fin de semana dura décadas.
Esta característica cambia por completo la naturaleza económica del problema.
Cuando una ley facilita la reestructuración de una deuda bancaria, puede estar obligando a una empresa financiera a asumir un determinado costo, reducir intereses o esperar más tiempo para recuperar su capital.
Cuando hace lo mismo con una deuda de expensas, puede estar obligando indirectamente a un grupo de vecinos a financiar a otro vecino.
Ésa es la parte del problema que suele quedar escondida detrás de la palabra aparentemente neutra “reestructuración”.
Reestructurar suena técnico. Casi administrativo. Pero toda reestructuración tiene alguien que la financia.
Si un propietario debía pagar hoy y pasa a pagar dentro de cuatro años, alguien debe cubrir mientras tanto los gastos que correspondían a su unidad.
Ese alguien puede ser el fondo de reserva. Hasta que se termina.
Puede ser el propio consorcio. Pero el consorcio no genera dinero.
Entonces terminan siendo los demás propietarios.
Un sistema pensado para proteger a una persona con dificultades económicas puede terminar trasladando parte de esas dificultades a otras personas cuya situación financiera nunca fue evaluada.
Supongamos que en un edificio vive un jubilado que cobra una pensión modesta y paga sus expensas todos los meses. Para hacerlo quizá posterga compras, reduce gastos o utiliza parte de sus ahorros.
En otro departamento vive una persona que dejó acumular una deuda importante.
Si esa deuda recibe una quita considerable o se extiende durante varios años, el primer propietario puede terminar pagando expensas más altas durante ese período para cubrir el faltante.
El sistema habrá analizado cuidadosamente la fragilidad económica del deudor.
Pero quizá no haya preguntado nada sobre la fragilidad económica de quien financia la solución.
Es una asimetría bastante extraña.
La morosidad suele presentarse como una relación entre un deudor vulnerable y un acreedor abstracto. Esa imagen resulta intuitiva cuando el acreedor es una institución financiera.
Pero un consorcio no es realmente una institución. Es una bolsa común.
Detrás de su CUIT, su cuenta bancaria y sus liquidaciones mensuales no hay accionistas ni inversores. Hay personas pagando gastos compartidos.
Pero también hay otra diferencia importante y es que las expensas están ligadas a un inmueble.
Una persona puede tener poca liquidez y un patrimonio considerable al mismo tiempo.
No hay contradicción.
Alguien puede ser propietario de un departamento valioso y tener ingresos mensuales bajos. Esa situación puede ser difícil. Pero no es económicamente idéntica a la de una persona sobreendeudada por alimentos, medicamentos o consumos indispensables.
Mantener una propiedad no consiste sólo en conservar un activo. También implica financiar su existencia.
El ascensor que permite llegar a los departamentos debe mantenerse. El seguro del edificio debe pagarse todos los meses. Las bombas elevadoras de agua deben funcionar correctamente. Las partes comunes deben repararse. La estructura que sostiene ese patrimonio tiene un costo mensual.
Separar completamente la propiedad de esos costos produce una especie de ilusión contable donde podés conservar tu activo mientras otros financian temporalmente su mantenimiento.
Eso no significa que toda persona que debe expensas deba simplemente vender su departamento.
Las decisiones patrimoniales son mucho más complejas que eso.
Significa solamente que un régimen razonable debería distinguir entre falta de liquidez y ausencia de patrimonio.
No hacerlo equivale a tratar situaciones económicamente distintas como si fueran la misma cosa.
También aparece el problema del tiempo.
Cinco años parecen poco cuando hablamos de una hipoteca.
En la economía de un edificio son sesenta vencimientos.
Sesenta liquidaciones de expensas.
Sesenta facturas de electricidad.
Sesenta meses de sueldos.
Sesenta oportunidades para que aparezca una filtración, se rompa una bomba, falle un ascensor o aumente algún servicio.
Los consorcios viven en tiempo presente.
Cobran este mes para pagar este mes.
Por eso una financiación muy extensa puede crear un enorme descalce entre el momento en que el edificio necesita el dinero y el momento en que finalmente lo recupera.
¿Qué ocurre con las nuevas expensas?
Una persona que ya tiene dificultades para pagar una cuota mensual debe comenzar a afrontar dos obligaciones simultáneas: la deuda vieja y las expensas nuevas.
Si puede hacerlo, el plan funciona.
Si no puede, comienza a acumular una segunda deuda mientras todavía está pagando la primera.
Entonces la reestructuración no solucionó el problema.
Lo desplazó hacia adelante.
Es una forma de patear la pelota cuesta arriba y llamarlo progreso porque durante unos segundos dejó de estar en nuestros pies.
Esto obliga a pensar en los incentivos, algo que las políticas de alivio financiero suelen evitar.
Los seres humanos observamos cómo funcionan las reglas.
Si pagar puntualmente exige sacrificios pero acumular deuda permite luego acceder a reducciones importantes, plazos extraordinarios o intereses mucho menores, la diferencia entre cumplir y no cumplir comienza a volverse borrosa.
Eso no significa que millones de propietarios vayan a dejar de pagar deliberadamente.
Los incentivos rara vez funcionan de manera tan mecánica.
Pero los sistemas estables dependen de expectativas.
Y los consorcios dependen de la expectativa de que la enorme mayoría pagará cada mes.
Cuando esa confianza se debilita, el problema puede volverse circular.
Más morosidad obliga a aumentar expensas.
Expensas más altas vuelven más difícil pagar.
Eso genera nueva morosidad.
Un mecanismo creado para aliviar una dificultad individual puede, mal diseñado, amplificar una dificultad colectiva.
Los intereses también deben observarse desde esta perspectiva.
Es fácil verlos únicamente como una penalidad. En parte lo son.
Pero cumplen otra función, hacer costoso utilizar al resto del edificio como fuente involuntaria de financiación.
Durante el período de mora, alguien adelantó el dinero que faltaba. Quizá no supo que lo estaba haciendo. Quizá simplemente recibió una liquidación más alta.
Reducir automáticamente los intereses puede aliviar al deudor pero también reduce el costo de trasladar ese financiamiento a los demás copropietarios.
No hay una solución moralmente perfecta.
Hay un conflicto entre intereses legítimos.
La persona que atraviesa una dificultad económica merece mecanismos razonables para regularizarla.
El propietario que paga todos los meses merece no convertirse indefinidamente en prestamista de sus vecinos.
Ambas cosas pueden ser ciertas al mismo tiempo.
El error aparece cuando se intenta resolver esa tensión fingiendo que sólo existe una de ellas.
Por otro lado, también hay una diferencia de escala institucional.
Un banco posee departamentos legales, contables y administrativos preparados para documentar deudas, refinanciarlas, informar saldos, gestionar plataformas y cumplir procedimientos.
Los consorcios tienen un administrador y poco más.
Cada nueva obligación administrativa tiene un costo.
Y ese costo termina siempre en las expensas.
Incluso la burocracia creada para gestionar la deuda impaga termina siendo pagada por quienes pagan.
Nada de esto implica que las deudas de expensas deban ser inflexibles.
De hecho, los acuerdos de pago pueden ser una herramienta sensata. A veces cobrar lentamente es mejor que no cobrar. A veces reducir intereses permite recuperar capital. A veces una familia atraviesa una crisis temporal y un poco de aire evita un problema mucho mayor.
La cuestión no es si debe existir flexibilidad.
La cuestión es quién decide su costo y quién lo soporta.
Porque llamar acreedor al consorcio puede inducir a error.
El consorcio, al final del día, no es exactamente el acreedor.
Es el nombre jurídico que recibe el grupo de personas que ya pagó —o deberá pagar— las cuentas que otro propietario dejó pendientes.
Por eso las expensas merecen un tratamiento propio.
No porque los consorcios deban recibir privilegios.
Sino porque su estructura económica es distinta.
Una política destinada a aliviar deudas puede ser socialmente valiosa. Pero una buena intención no elimina una transferencia de costos.
Y en propiedad horizontal existe una regla económica y es que cuando falta dinero para mantener un edificio, el edificio no sabe de sobreendeudamiento, plataformas ni plazos de gracia.
Las cuentas siguen llegando y al final, alguien tiene que pagarlas.
La pregunta no es si la deuda puede postergarse.
La pregunta debería ser quién paga mientras mientras tanto.
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
