La reglamentación de la Ley 27.802 de Modernización Laboral, formalizada por el Poder Ejecutivo nacional a través del Decreto 407 del 29 de mayo, introdujo cambios de peso en el funcionamiento de las negociaciones colectivas. La norma no solo modifica reglas generales del sistema paritario sino que también abre un nuevo escenario para los consorcios de propietarios, las entidades de administradores y el sindicato de encargados de edificios.
Entre los puntos más relevantes aparecen la eliminación de la ultraactividad automática de los convenios vencidos, la exigencia de acreditar representatividad para participar en las discusiones salariales, la revisión de los actores habilitados para negociar y la imposición de límites concretos a aportes, contribuciones, cuotas y retenciones establecidos en los convenios colectivos.
En el ámbito de la propiedad horizontal, estas disposiciones pueden generar un cambio significativo. Hasta ahora, los consorcios de propietarios han sido representados en las paritarias, en su carácter de empleadores, por entidades vinculadas a los administradores. Sin embargo, la nueva reglamentación reconoce de forma expresa que las asociaciones que agrupen a consorcios podrán ejercer esa representación de manera directa.
Ese punto responde a una demanda histórica de numerosos propietarios, que desde hace años reclaman tener voz propia en las negociaciones donde se definen salarios, adicionales, aportes y condiciones laborales que luego impactan directamente en las expensas.
¿Qué cambia con el fin de la ultraactividad?
Uno de los aspectos centrales de la reglamentación es la modificación del criterio de ultraactividad. Bajo este sistema, muchos convenios colectivos continuaban vigentes aun después de haber vencido formalmente hasta que las partes acordaran uno nuevo.
El Decreto 407 introduce una regla distinta. Se considerarán vencidos los convenios cuyo plazo original ya hubiera expirado. Para aquellos acuerdos que no tengan una fecha de vencimiento expresamente indicada, la autoridad tomará como referencia el 31 de diciembre de 2026, fecha que servirá como punto de partida para convocar a una renegociación.
La medida busca evitar que convenios antiguos se mantengan sin revisión durante períodos prolongados. Esto obligará a las partes a sentarse nuevamente a discutir condiciones laborales, salariales y económicas bajo las nuevas pautas establecidas por la Ley de Modernización Laboral.
Para llevar adelante este proceso, el Poder Ejecutivo instruyó a la Secretaría de Trabajo, Empleo y Seguridad Social a iniciar, dentro de los 30 días posteriores a la entrada en vigencia del decreto, el procedimiento de convocatoria previsto en el artículo 137 de la Ley 27.802.
En el caso de los encargados de edificios, el cambio no es menor. La renegociación de convenios puede abrir discusiones sobre categorías, adicionales, aportes obligatorios, representación empresaria y participación de nuevos actores dentro de la mesa paritaria.
¿Cómo deberán acreditar representatividad las entidades patronales?
Otro cambio relevante aparece en el artículo 5 del decreto. Allí se establece que asociaciones de empleadores y las cámaras empresarias deberán demostrar que representan, al menos al 10% de los trabajadores del sector para poder intervenir en las negociaciones colectivas.
Este punto generó dudas dentro de la comunidad consorcial. En la propiedad horizontal, los empleadores son los consorcios de propietarios pero su representación en las paritarias ha sido ejercida tradicionalmente por entidades de administradores. Por ese motivo, algunos interpretaron inicialmente que el porcentaje exigido debía calcularse sobre la cantidad de administradores en actividad.
Sin embargo, aplicado al régimen de encargados de edificios, el criterio apunta a otro universo. El 10% debe medirse sobre el total de trabajadores del sector representados por los administradores asociados a la cámara que pretende participar.
La diferencia es importante. No alcanza con reunir un determinado número de administradores. Lo que deberá acreditarse es que esos administradores gestionan consorcios que emplean una cantidad suficiente de encargados.
Por ejemplo, si durante 2025 existieron en promedio 53.290 puestos de trabajo mensuales en propiedad horizontal, y se asumiera que cada puesto equivale a un trabajador activo, el 10% representaría 5.329 trabajadores. En ese escenario, una entidad patronal debería demostrar que los administradores que la integran administran edificios con, al menos, esa cantidad de empleados.
La exigencia apunta a ordenar la representación y evitar que participen de la negociación entidades sin peso real dentro del sector. También puede alterar el mapa de actores habilitados para discutir convenios, ya que obligará a las cámaras a respaldar su presencia con datos concretos.
¿Qué información deberá presentar el sindicato?
La revisión de representatividad no solo alcanza al sector empleador. El gremio también deberá validar su presencia mediante documentación específica.
Para ello, tendrá que presentar la nómina de afiliados, indicando datos relevantes como:
- empleador correspondiente
- consorcio donde presta tareas el trabajador
- categoría laboral
- ámbito de prestación de servicios
- información que permita verificar la relación con el sector representado
La autoridad de aplicación tendrá a su cargo la tarea de controlar esa información. Para hacerlo, podrá cruzar los datos aportados con los registros del Sistema Integrado Previsional Argentino y con otras bases públicas disponibles.
Este mecanismo busca dotar de mayor transparencia al sistema. La representatividad sindical ya no quedará únicamente respaldada por antecedentes históricos o reconocimiento previo sino que deberá comprobarse con información verificable y actualizada.
El control puede derivar en una discusión más amplia sobre quiénes negocian, con qué respaldo y en nombre de cuántos trabajadores o empleadores lo hacen.
¿Podrán sumarse representantes de otras jurisdicciones?
El decreto también contempla una situación frecuente en los convenios colectivos de alcance amplio, y esto es la existencia de actividades que se desarrollan en más de una jurisdicción.
Cuando una convención colectiva sea aplicable en distintas regiones del país, la autoridad de aplicación podrá admitir hasta dos representaciones adicionales del sector empleador provenientes de esas jurisdicciones.
La finalidad declarada es evitar que las condiciones laborales sean definidas exclusivamente desde los principales centros urbanos o productivos. En un país con fuertes diferencias regionales, los costos, niveles de actividad, productividad y realidades económicas pueden variar de manera sustancial.
Aplicado al mundo de la propiedad horizontal, este criterio podría permitir que entidades de empleadores de distintas zonas tengan intervención en una negociación que, hasta ahora, pudo haber estado concentrada en actores con mayor presencia en las grandes ciudades.
La incorporación de representaciones regionales no implica necesariamente una fragmentación del convenio pero sí puede introducir matices en la discusión. Las condiciones que resultan sostenibles en una jurisdicción pueden no serlo en otra y el decreto parece reconocer esa diversidad.
¿Qué lugar tendrán los consorcistas en las paritarias?
Uno de los puntos más sensibles del decreto es el reconocimiento expreso de que la representación de los consorcios de propietarios podrá ser ejercida directamente por las asociaciones que los agrupen.
Este punto es relevante porque coloca en la norma la posibilidad de los consorcistas de participar sin intermediarios en las discusiones colectivas que afectan sus obligaciones como empleadores, algo que vienen reclamando desde hace décadas.
Hasta ahora, los consorcios han estado representados por entidades de administradores. Ese esquema fue cuestionado por sectores de propietarios que sostienen que los administradores no siempre expresan de manera directa los intereses económicos de quienes pagan las expensas.
El reclamo se resume en que si los consorcios son los empleadores y las expensas financian los salarios, aportes y contribuciones, los propietarios deberían tener una representación propia en la mesa donde se definen esas cargas.
La nueva reglamentación no garantiza automáticamente la incorporación de cualquier asociación de consorcistas. Pero sí habilita el camino para que puedan solicitar su participación, siempre que cumplan con los requisitos formales y de representatividad exigidos.
¿Qué antecedentes existen sobre la participación de consorcistas?
El intento de los consorcistas por ingresar a las paritarias no es nuevo. Uno de los antecedentes más importantes ocurrió el 20 de diciembre de 2004, cuando el Registro de las Asociaciones Gremiales de Empleadores del Ministerio de Trabajo inscribió a la Unión de Consorcistas de la República Argentina, entidad encabezada por Alicia Giménez.
Sin embargo, aquella inscripción no derivó en una participación efectiva dentro de la negociación colectiva. Los actores paritarios de ese momento (FATERYH, CAPHAI, AIERH y UADI) rechazaron su incorporación con distintos argumentos.
Más tarde, Gabriel Mormandi, al frente de la Asociación Civil de Propietarios de Inmuebles de Renta y Horizontal, impulsó otra gestión. En ese caso, llegó a intervenir en una discusión paritaria, aunque el resultado no fue favorable.
Luego hubo otros intentos pero ninguno consiguió superar el principal obstáculo institucional de obtener la inscripción necesaria en el Registro de las Asociaciones Gremiales de Empleadores y consolidar una representación suficiente para ser admitido en la mesa de negociación.
La diferencia actual es que el decreto menciona de manera expresa la posibilidad de que las asociaciones de consorcios representen directamente a los empleadores. Esto no elimina los requisitos pero sí fortalece jurídicamente el argumento de quienes reclaman un lugar propio.
¿Qué límites se fijan para aportes y contribuciones?
La Ley 14.250, que regula las convenciones colectivas de trabajo, también fue alcanzada por los cambios. El artículo 9 establece un tope del 2% para aportes y contribuciones incluidos en los convenios a favor de asociaciones de trabajadores.
Ese límite se aplica tanto a afiliados como a no afiliados. Sin embargo, quedan fuera del tope las cuotas de afiliación sindical y aquellas cláusulas que otorguen beneficios especiales vinculados a la afiliación a la entidad profesional que firmó el convenio.
La norma también impone restricciones para las cargas económicas destinadas, de manera directa o indirecta, a cámaras, asociaciones, agrupaciones o personas jurídicas integradas total o parcialmente por empleadores. En esos casos, los aportes, contribuciones o conceptos similares no podrán superar el 0,5% de las remuneraciones de los trabajadores.
Este punto tiene impacto directo sobre los convenios que incluyen fondos, cuotas o cargas obligatorias en favor de las partes firmantes o de entidades relacionadas. La reglamentación exige revisar esas cláusulas cuando excedan los nuevos límites legales.
¿Cómo se calcularán los topes económicos?
El artículo 7 del Decreto 407 aclara que toda convención colectiva vigente que contenga aportes, contribuciones, cuotas, retenciones, fondos o cargas económicas superiores a los límites fijados deberá ser readecuada.
La norma agrega un criterio importante, los topes se computarán de manera global. Es decir, no se podrá dividir una misma carga en distintos conceptos, beneficiarios o denominaciones para evitar el límite legal.
No importará cómo se denomine cada rubro. Si el conjunto de cargas económicas supera el porcentaje permitido, deberá ajustarse.
Además, la base de cálculo estará integrada exclusivamente por el salario básico convencional correspondiente a la categoría del trabajador. Esto reduce la posibilidad de ampliar la base mediante adicionales, complementos u otros conceptos remunerativos.
Para los consorcios, esta regla puede tener consecuencias sobre el costo laboral total incluido en las expensas. Para sindicatos y cámaras, en cambio, puede implicar una revisión de mecanismos de financiamiento previstos en convenios anteriores.
¿Qué impacto puede tener esta reforma en la propiedad horizontal?
La reglamentación abre una etapa de cambios para el sistema laboral de la propiedad horizontal. Sus efectos dependerán de cómo se implementen las nuevas reglas y de qué actores logren acreditar representatividad suficiente.
El impacto puede observarse en varios planos:
- mayor revisión de los convenios colectivos vigentes
- exigencia de datos concretos para sindicatos y entidades patronales
- posible incorporación de asociaciones de consorcistas
- reducción o readecuación de cargas económicas establecidas por convenio
- apertura a representaciones de otras jurisdicciones
- discusión más amplia sobre quién debe representar al empleador consorcial
El punto más novedoso es, sin duda, la eventual participación directa de los consorcios. Si las asociaciones de consorcistas logran cumplir los requisitos formales, podrían intervenir en negociaciones que históricamente estuvieron reservadas al sindicato y a entidades de administradores.
Esto no implica que el esquema vaya a cambiar de inmediato. La norma habilita una puerta pero el ingreso dependerá de trámites, acreditaciones y decisiones de la autoridad de aplicación. Aun así, la mención expresa de los consorcios marca un giro político y jurídico relevante.
En resumen…
- La Ley de Modernización Laboral y el Decreto 407 modifican las reglas de las negociaciones colectivas, eliminan la ultraactividad automática y obligan a revisar convenios vencidos o sin fecha clara de finalización.
- Las entidades patronales y sindicales deberán acreditar representatividad con datos verificables, mientras que las cargas económicas previstas en los convenios tendrán topes estrictos y deberán ser readecuadas si los superan.
- Las asociaciones de consorcistas podrán intentar representar directamente a los consorcios de propietarios en paritarias, una demanda histórica que podría cambiar el equilibrio de la negociación en la propiedad horizontal.
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
