Un proyecto presentado en la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires propone poner fin a la capacitación obligatoria en higiene, seguridad y prevención de incendios que deben realizar periódicamente los trabajadores de los consorcios. La iniciativa apunta a derogar la Ley 4803, conocida en el sector como Ley Zago, junto con su modificatoria, la Ley 6004.
La propuesta fue presentada el 14 de julio por los legisladores de La Libertad Avanza Silvia Imas y Leonardo Saifert. Ingresó bajo el expediente 2186 y fue girada a la Comisión de Legislación General para su tratamiento.
El debate se concentra en una obligación que administradores y consorcistas suelen identificar como el “Curso del SERACARH”.
Para los autores del proyecto, la obligación representa actualmente un costo elevado para los consorcios y se superpone con otras normas que ya regulan la seguridad laboral y la prevención de riesgos. También cuestionan que la prestación se encuentre, en la práctica, fuertemente concentrada.
¿Qué propone cambiar el proyecto presentado en la Legislatura porteña?
La iniciativa busca derogar de manera directa la Ley 4803 y su modificatoria, la Ley 6004, ambas consolidadas posteriormente por la Ley 6764.
La Ley 4803 estableció que el personal dependiente de los consorcios de propiedad horizontal debe asistir periódicamente a una capacitación relacionada con higiene, seguridad y prevención de incendios.
La obligación no alcanza únicamente a los trabajadores. Los administradores también deben acreditar que el personal realizó el curso y acompañar el certificado correspondiente dentro de la documentación exigida por el régimen que regula su actividad.
El proyecto de derogación establece que, una vez que la nueva norma entre en vigencia, los administradores dejarían de estar obligados a presentar ese certificado junto con la declaración jurada contemplada en el artículo 12 de la Ley 941.
La autoridad de aplicación tampoco podría continuar exigiendo esa documentación y tendría un plazo de 60 días para adaptar la reglamentación vigente al nuevo marco legal.
El articulado contiene tres disposiciones sustantivas y un cuarto artículo de forma.
¿Por qué los legisladores quieren eliminar el Curso del SERACARH?
Los fundamentos de la propuesta parten de que sus autores aseguran que no cuestionan el objetivo de proteger a quienes viven o trabajan en edificios sino el mecanismo elegido para alcanzar esa finalidad.
Según sostienen, la capacitación obligatoria se convirtió en una carga económica creciente que no estaría acompañada, a su criterio, por una mejora de la seguridad que pueda comprobarse de manera proporcional.
El planteo legislativo describe el régimen como una obligación onerosa y redundante, cuyo diseño habría terminado concentrando la prestación en un actor central del sector.
El argumento no consiste en afirmar que la prevención de incendios o la seguridad laboral sean innecesarias. La discusión se centra en determinar si resulta justificado mantener un curso específico, obligatorio y arancelado cuando existen otras normas y organismos responsables de atender esas mismas cuestiones.
¿Por qué se cuestiona la concentración de la capacitación?
Uno de los puntos centrales de los fundamentos se refiere al modo en que quedó organizado el sistema.
La normativa dispone que la capacitación sea brindada por una institución especializada reconocida por la autoridad laboral nacional. Según los impulsores de la derogación, este esquema derivó, en la práctica, en una prestación altamente concentrada alrededor del SERACARH.
Esta entidad está vinculada institucionalmente con actores relevantes del régimen de propiedad horizontal. En su estructura intervienen cámaras de administradores y la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERYH), organizaciones que, además, forman parte de la dinámica laboral y de la negociación colectiva de la actividad.
Los legisladores consideran que esta situación puede generar un conflicto de intereses.
Su razonamiento es que actores con participación en las relaciones entre empleadores y trabajadores también forman parte de una estructura que percibe ingresos provenientes de una capacitación convertida en obligatoria por una norma estatal.
La discusión gira alrededor del interrogante que es hasta qué punto una obligación establecida por ley puede terminar asegurando una fuente de ingresos a una estructura prestacional con un elevado nivel de concentración.
Se trata, en cualquier caso, de uno de los argumentos formulados por los autores del proyecto y que deberá ser evaluado durante el debate parlamentario.
¿Cuánto habría aumentado el costo del curso obligatorio?
El factor económico ocupa una parte importante de los fundamentos.
De acuerdo con los relevamientos sectoriales citados en la iniciativa, el arancel de la capacitación habría pasado de 70.000 pesos por trabajador en 2025 a 180.000 pesos durante 2026.
La diferencia implicaría un incremento del 157%.
El proyecto también señala que durante 2025 ya se habría producido otra suba importante. El precio habría aumentado desde los 30.000 hasta los 70.000 pesos, una variación del 133,3%.
Los propios autores advierten que estos datos deberán ser comprobados durante el tratamiento legislativo mediante pedidos de información a las autoridades correspondientes.
El cuestionamiento, por lo tanto, no se limita al valor nominal de la capacitación. La iniciativa pone el foco especialmente en la velocidad con la que habría aumentado el arancel y en su incidencia sobre los gastos que deben afrontar los edificios.
¿Existe además otro aporte obligatorio destinado a la misma estructura?
Los fundamentos incorporan otro elemento económico al debate.
Según el proyecto, los consorcios ya realizan un aporte mensual obligatorio equivalente al 0,50% del total de las remuneraciones del personal destinado a esa estructura.
A partir de ese dato, los legisladores plantean que cobrar además un arancel específico por cada capacitación podría representar una duplicación de cargas económicas para los consorcistas.
Si existe un mecanismo de financiamiento periódico y obligatorio, los impulsores del proyecto consideran necesario revisar por qué una de las prestaciones vinculadas al sistema debe pagarse nuevamente y por separado.
Este es otro de los puntos que previsiblemente formará parte de la discusión legislativa en caso de que el expediente avance en comisión.
¿Qué impacto tendría esta obligación sobre las expensas?
Aunque formalmente la capacitación corresponde al personal de los edificios, el costo termina integrado en la estructura de gastos del consorcio.
Por eso los autores de la iniciativa sostienen que su impacto llega finalmente a quienes pagan las expensas, tanto propietarios como inquilinos.
Los fundamentos citan datos según los cuales durante 2025 se habría registrado un promedio de 53.625 puestos de trabajo vinculados con la propiedad horizontal en todo el país. Del total, un 89,1% se concentraría entre la Ciudad y la provincia de Buenos Aires.
Sobre la base de estimaciones sectoriales, el proyecto ubica en alrededor de 6.900 millones de pesos anuales la recaudación que generaría este concepto en la Ciudad de Buenos Aires.
También menciona cálculos según los cuales, desde la puesta en marcha del régimen, los consorcistas porteños habrían destinado en conjunto más de 36 millones de dólares al pago de estas capacitaciones.
Estas cifras forman parte de los fundamentos políticos y económicos de la propuesta y, como ocurre con los datos relativos a los aranceles, requerirían su correspondiente verificación durante el análisis parlamentario.
A los costos directos se agrega, según los autores, una carga administrativa. Los administradores deben coordinar la realización de los cursos, controlar su cumplimiento, conservar los certificados y acreditar la capacitación ante la autoridad competente.
La eliminación del régimen, por lo tanto, no solo apuntaría a reducir un gasto sino también a simplificar procedimientos vinculados con la administración de los edificios.
¿Las normas de seguridad quedarían sin efecto?
No.
Este es uno de los puntos que el proyecto busca aclarar expresamente.
La eventual derogación de las leyes 4803 y 6004 no modificaría las obligaciones generales que actualmente rigen en materia de higiene y seguridad laboral, prevención de incendios, seguros, evacuación y protección edilicia.
Continuarían vigentes, entre otras disposiciones:
- La Ley Nacional 19587 de Higiene y Seguridad en el Trabajo.
- El Decreto Reglamentario 351/79.
- La Ley Nacional 24557 sobre Riesgos del Trabajo.
- Las obligaciones correspondientes a las Aseguradoras de Riesgos del Trabajo.
- Las normas de seguridad y las regulaciones edilicias vigentes en la Ciudad de Buenos Aires.
- Los requisitos relacionados con prevención de incendios, evacuación y seguros obligatorios.
El artículo tercero del proyecto establece específicamente que todas estas obligaciones conservarían plena vigencia.
La propuesta no busca eliminar el marco general de prevención de riesgos sino suprimir una capacitación particular que, según sus impulsores, se superpone con otros mecanismos ya existentes.
¿Existe una superposición con las obligaciones de las ART?
Los legisladores sostienen que sí.
Entre los contenidos abordados por la capacitación cuestionada aparecen cuestiones relacionadas con prevención de accidentes, incendios, primeros auxilios y procedimientos de evacuación.
Los fundamentos señalan que buena parte de estas materias ya se encuentran contempladas en la legislación nacional sobre higiene y seguridad laboral.
También destacan el papel que cumplen las Aseguradoras de Riesgos del Trabajo, que poseen responsabilidades relacionadas con el asesoramiento, la asistencia técnica y la prevención de los riesgos laborales.
Mantener una capacitación adicional y arancelada implicaría sumar otra obligación sobre cuestiones que ya se encuentran comprendidas dentro del sistema general.
Los autores extienden este argumento a aspectos como la limpieza y la separación de residuos. Consideran que estas tareas forman parte de las condiciones habituales del puesto de trabajo y de las capacidades básicas necesarias para desempeñarlo, por lo que cuestionan que justifiquen por sí mismas un curso específico obligatorio a cargo del consorcio.
¿Por qué el proyecto considera que la carga es desigual?
Otro argumento apunta a las diferencias existentes entre los edificios porteños.
La obligación se aplica de manera general, independientemente de la dimensión o la capacidad económica de cada consorcio.
Así, un edificio de gran tamaño y con numerosos propietarios queda sometido al mismo régimen que un consorcio pequeño, donde los gastos comunes deben distribuirse entre una cantidad mucho menor de unidades.
Para los autores del proyecto, este esquema produce un efecto desproporcionado.
En los consorcios con recursos más limitados, cualquier nuevo costo obligatorio puede representar un incremento relevante dentro del presupuesto mensual y trasladarse de manera más visible al valor de las expensas.
La discusión, por lo tanto, también incorpora un criterio de proporcionalidad. Si todos los edificios deben afrontar la misma clase de obligación, pero poseen capacidades económicas muy diferentes, el efecto del gasto no es necesariamente igual para todos.
¿Qué cambiaría concretamente si la derogación fuera aprobada?
En caso de convertirse en ley, el cambio inmediato sería la eliminación de la obligación específica de realizar y acreditar la capacitación prevista por la Ley 4803.
Los administradores ya no deberían:
- Presentar el certificado correspondiente con la declaración jurada exigida por la Ley 941.
- Acreditar ante la autoridad de aplicación la asistencia del personal a ese curso.
- Gestionar el cumplimiento periódico de esta capacitación particular como requisito del régimen.
La administración porteña tendría, además, que modificar su reglamentación dentro de los 60 días posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley.
Nada de ello supondría, según el propio texto del proyecto, liberar a los consorcios de las restantes normas relacionadas con la seguridad.
Los edificios y sus empleadores continuarían obligados a cumplir las disposiciones nacionales y locales que regulan la prevención de accidentes, los riesgos del trabajo, la seguridad contra incendios y las condiciones edilicias.
¿Qué discusión política plantea el proyecto más allá del curso?
Los fundamentos trascienden el caso concreto y proponen un debate más amplio sobre los costos de la regulación.
Los legisladores cuestionan un modelo en el que distintas obligaciones administrativas, capacitaciones, registros y certificaciones pueden acumular gastos que finalmente recaen sobre los ciudadanos.
El consorcio no debería ser analizado como una empresa convencional sino como una comunidad de vecinos que distribuye entre sus integrantes los gastos necesarios para mantener un edificio.
Cada costo obligatorio adicional termina incorporándose, directa o indirectamente, al presupuesto común.
La iniciativa se inscribe así en una postura favorable a revisar regulaciones consideradas redundantes y reducir aquellos costos que, en opinión de sus impulsores, no demuestren un beneficio proporcional.
El futuro del denominado Curso del SERACARH dependerá ahora del recorrido parlamentario del expediente. La propuesta deberá ser analizada en comisión antes de reunir las condiciones necesarias para llegar al recinto.
El debate probablemente estará centrado en dos preguntas fundamentales. Si la capacitación específica aporta un nivel adicional de seguridad que justifique su obligatoriedad y su costo, y si el mecanismo actual garantiza suficiente competencia y transparencia en la prestación.
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
