En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires no existe una “ley de fumigación mensual” aplicable a todos los edificios de propiedad horizontal. La obligación de fumigar todos los meses, entendida como una exigencia administrativa automática, ya no está vigente.
Lo que sí existe es un conjunto de normas nacionales y locales que obligan al consorcio y al administrador a mantener el edificio en condiciones adecuadas de higiene, salubridad y seguridad. Por eso, la pregunta correcta no es si el consorcio debe fumigar todos los meses, sino si está tomando medidas suficientes para prevenir y controlar plagas cuando corresponde.
Es decir que, no hay obligación general de fumigación mensual ni de certificado mensual APRA, pero sí hay responsabilidad frente a la presencia de plagas, en especial roedores, cucarachas u otros vectores que puedan afectar la salud de quienes viven o trabajan en el edificio.
¿Hay que fumigar todos los meses en edificios de CABA?
La respuesta práctica es no. Hoy no rige una obligación legal que imponga fumigar mensualmente todos los edificios de propiedad horizontal de la Ciudad. Tampoco continúa vigente el esquema administrativo que exigía certificados mensuales vinculados a APRA.
Este punto es importante porque todavía se repiten criterios desactualizados. La Resolución 245/APRA/2018 había regulado aspectos vinculados con la desinfección y desinfestación en consorcios, pero luego fue dejada sin efecto por la Resolución 35/APRA/2019. La propia normativa oficial informa que esa resolución derogó la Resolución 245/APRA/2018 y otras disposiciones relacionadas.
Por eso, afirmar hoy que todos consorcios debe fumigar una vez por mes como obligación automática es incorrecto. La periodicidad debe analizarse según las características del inmueble, los antecedentes de plagas, los reclamos existentes, las recomendaciones técnicas y el estado sanitario de los espacios comunes.
¿Entonces el consorcio no tiene que fumigar?
No. Que no exista una obligación mensual de fumigar, no significa que el consorcio quede liberado de responsabilidad.
El edificio debe mantenerse en condiciones adecuadas de higiene y salubridad. Si aparecen cucarachas, ratas, ratones u otras plagas, el consorcio debe actuar con medidas proporcionales y suficientes. En especial, debe hacerlo cuando el problema afecte espacios comunes como sala de residuos, cocheras, sótanos, patios, cámaras, pasillos, terrazas, bauleras o sectores de servicios.
La clave está en pasar de una lógica formal de “cumplir porque es obligatorio una vez al mes”, a una lógica sanitaria de evaluar riesgos, prevenir e intervenir cuando corresponde.
Un edificio sin antecedentes de plagas puede requerir controles menos frecuentes. En cambio, un inmueble con locales gastronómicos cercanos, problemas cloacales, acumulación de residuos, humedad o antecedentes de roedores puede necesitar un plan más intenso y regular.
¿Qué importancia tiene la Ley Nacional 11.843?
La Ley Nacional 11.843 es una norma clave para entender el deber sanitario de fondo. Esta ley, vinculada con la profilaxis de la peste, establece que propietarios u ocupantes de propiedades urbanas o rurales deben adoptar medidas sanitarias para evitar el desarrollo y propagación de roedores reservorios de peste.
Aplicada a un edificio de propiedad horizontal, la ley no significa que haya que fumigar todos los meses sin excepción. Sino que fija una obligación sanitaria general frente a la presencia o proliferación de roedores.
Esto quiere decir que un consorcio no puede desentenderse si aparecen ratas o ratones en partes comunes. No alcanza con decir que “ya no existe la fumigación mensual obligatoria”. Si hay roedores, riesgo sanitario o condiciones que favorecen su propagación, el consorcio debe actuar.
La Ley 11.843 funciona, entonces, como una base nacional de prevención y control sanitario. Refuerza la idea de que los inmuebles deben adoptar medidas concretas para combatir roedores cuando exista una situación que pueda afectar la salud pública.
¿Qué dice la Ley 451 de CABA sobre roedores?
La Ley 451 de CABA, que establece el Régimen de Faltas en la ciudad, es una de las normas más relevantes desde el punto de vista sancionatorio. Su artículo 1.3.22 prevé multas para el titular o responsable de un establecimiento o inmueble donde se compruebe la existencia de roedores y no se realicen tareas periódicas de desinfección y desratización. Cuando el inmueble está sometido al régimen de propiedad horizontal, la multa puede aplicarse al consorcio de propietarios.
Este punto es central. La sanción no aparece simplemente por no fumigar todos los meses. El problema se configura cuando hay una presencia comprobada de roedores y, además, falta una respuesta adecuada por parte del responsable del inmueble.
Por eso, ante una denuncia, inspección o reclamo vecinal, el consorcio debería poder demostrar que actuó. Facturas, constancias de servicio, informes técnicos, fotos, comunicaciones internas y actas pueden servir como respaldo.
¿Qué responsabilidad tiene el administrador del consorcio?
El administrador del consorcio no puede permanecer ajeno al tema. Aunque no exista una obligación de fumigación mensual, sí tiene deberes de gestión, conservación y mantenimiento del edificio.
En materia de plagas, esto significa que debe actuar con diligencia cuando existen reclamos, indicios o riesgos sanitarios. Si el administrador omite intervenir frente a una situación evidente, puede comprometer su responsabilidad. La falta de una obligación mensual automática no lo autoriza a dejar el problema sin tratamiento.
¿Cómo se vincula esto con el Código Civil y Comercial?
El Código Civil y Comercial de la Nación también aporta un marco general. El administrador es representante legal del consorcio y actúa como mandatario. Además, debe ocuparse de la conservación de las cosas y partes comunes, junto con el cumplimiento de las normas locales aplicables.
En ese contexto, el control de plagas forma parte de una administración razonable del inmueble. No se trata solo una cuestión estética o de comodidad. Cuando una plaga afecta espacios comunes, puede comprometer la salubridad, la seguridad y el uso normal del edificio.
Por eso, si hay cucarachas en la sala de bombas, ratas en las cocheras o cualquier otro tipo de plagas en sectores comunes, el tema deja de ser un reclamo menor y pasa a integrar las obligaciones generales de mantenimiento y conservación del consorcio.
¿Qué ocurre con las empresas de fumigación?
La Ordenanza 36.352/1980 reguló la actividad de empresas privadas dedicadas a tareas de desinfección y desinfestación en la Ciudad. Sin embargo, parte de ese esquema fue modificado con posterioridad, especialmente en lo referido a registros administrativos y directores técnicos.
Por esa razón, conviene evitar frases automáticas como “la empresa debe estar inscripta en el registro APRA” sin verificar el estado actual de esa exigencia. El propio dataset oficial de empresas de desinfección y desinfestación fue discontinuado y su última información correspondía a octubre de 2018, según el criterio expuesto en el texto base.
Lo prudente es evaluar al proveedor por su idoneidad, productos utilizados y capacidad técnica.
¿Qué productos deberían utilizarse?
Los productos empleados para desinfección, desinfestación, control de insectos o control de roedores suelen entrar dentro de la categoría de productos domisanitarios. ANMAT informa que estos productos deben estar identificados en su rótulo o etiqueta y que existen listados oficiales de productos registrados.
Además, no todos los productos tienen el mismo régimen de uso. Algunos son de venta libre, otros son de uso profesional o industrial, y ciertos productos pueden estar restringidos a usos específicos. ANMAT también publica información sobre productos desinfestantes y plaguicidas, como insecticidas y raticidas.
Para el consorcio, esto implica que no debería contratar servicios informales ni aceptar aplicaciones sin información mínima. Lo recomendable es exigir productos autorizados, correctamente identificados y aplicados por personal capacitado.
Además, el proveedor debería dejar constancia de qué producto utilizó, en qué lugar lo aplicó y qué precauciones deben tomar los habitantes del edificio.
¿Cómo debería organizarse un plan de control de plagas?
La palabra “fumigación” suele usarse de manera amplia, pero puede quedarse corta. En un edificio, lo más adecuado es hablar de un plan de control de plagas. Ese enfoque permite combinar prevención, monitoreo, intervención y documentación.
Un plan razonable debería considerar:
- Antecedentes del edificio.
- Frecuencia de aparición de cucarachas, roedores u otras plagas.
- Estado de la sala de residuos.
- Existencia de locales gastronómicos cercanos.
- Cocheras, sótanos, patios y espacios húmedos.
- Cámaras cloacales y desagües.
- Reclamos de vecinos.
- Recomendación técnica del proveedor.
- Decisiones adoptadas por la asamblea.
La periodicidad puede definirse por asamblea, por recomendación profesional o por necesidad concreta. En algunos edificios será suficiente un esquema preventivo espaciado. En otros, será necesario un control más frecuente, especialmente si existen antecedentes sanitarios o condiciones de riesgo.
¿Qué documentación conviene conservar?
Aunque ya no exista el esquema mensual de certificados APRA, la documentación sigue siendo fundamental. Ante un reclamo o inspección, no alcanza con decir que “se hizo algo”. Conviene poder demostrarlo.
El administrador debería conservar:
- Facturas del servicio.
- Constancias o certificados emitidos por la empresa.
- Detalle de productos aplicados.
- Fechas de intervención.
Este respaldo protege al consorcio y también al administrador. Además, ayuda a tomar mejores decisiones porque permite ver si los tratamientos funcionan, si hay zonas críticas o si hace falta cambiar de proveedor o aumentar la frecuencia.
Entonces, cada cuanto se fumiga un edificio…
La normativa vigente en CABA no impone una fumigación mensual automática a todos los consorcios, pero eso no elimina la responsabilidad sanitaria del edificio. El verdadero deber consiste en conservar el edificio en condiciones adecuadas, prevenir riesgos y actuar cuando se detectan plagas.
Antes se discutía la periodicidad como una obligación fija. Hoy el foco debe estar en la razonabilidad de las medidas adoptadas. Si hay roedores, cucarachas u otros indicios de riesgo sanitario, el consorcio debe intervenir y el administrador debe gestionar esa respuesta de manera diligente.
La forma más segura de actuar es abandonar la idea aislada de “fumigar por rutina” y reemplazarla por un plan de control de plagas documentado, flexible y adaptado a cada edificio.
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
