El 5 de febrero de 2025, se publicó en el Boletín Oficial la Disposición 521/DGDYPC/25, la cual establece que, a partir del 1 de abril de 2025, los consorcios deberán incluir en la liquidación de expensas un Manual de Buenas Prácticas Consorciales, elaborado por la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC). Este documento deberá adjuntarse mediante un código QR, enlace digital o correo electrónico, junto con el Reglamento de Propiedad Horizontal de cada consorcio.
El incumplimiento de esta normativa podrá derivar en sanciones para los administradores, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 15, inciso d) de la Ley 941 y sus modificaciones en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).
¿Qué incluye el nuevo Manual de Buenas Prácticas Consorciales?
El manual, con 49 páginas, intenta detallar los derechos y obligaciones de los consorcistas y administradores de consorcios, además de aspectos clave del régimen de propiedad horizontal. Para ello, se basa en el Código Civil y Comercial (CCyC), las leyes aplicables de CABA y los reglamentos internos de cada consorcio.
Entre sus contenidos principales, el documento presenta:
- Modelos sugeridos de convocatorias a asambleas, actas, normas de convivencia y liquidaciones de expensas.
- Un anexo con la transcripción de normativas aplicables y mecanismos de resolución de conflictos entre propietarios o con la administración.
Este manual representa el primer documento oficial de este tipo emitido por la DGDyPC, lo que ha generado expectativas, pero también diversas críticas.
Puntos cuestionables del manual
A pesar de su objetivo de clarificación, el manual ha sido señalado por omisiones, errores y falta de precisión normativa, lo que podría generar confusión en lugar de facilitar la gestión consorcial.
1. Omisión de artículos fundamentales del CCyC
El documento excluye ciertos artículos esenciales del Código Civil y Comercial, como los referidos a:
- Personas jurídicas (arts. 141 a 148).
- Reglas del mandato (arts. 1319 a 1334).
- Rendición de cuentas (arts. 858 a 864).
Estos puntos son clave para entender el régimen de propiedad horizontal y su exclusión puede afectar la interpretación de los consorcistas.
2. Explicaciones innecesarias y confusas
En varios apartados, el manual desarrolla artículos del Título V del CCyC, pese a que sus definiciones ya son claras en la normativa. En lugar de aportar claridad, podría generar interpretaciones erróneas o redundantes.
3. Inclusión de contenido poco relevante
El documento contiene apartados como “la importancia de la participación consorcial”, donde se describe la vida urbana y se incentiva la participación en la comunidad del consorcio. Si bien este tema es interesante, no aporta información normativa esencial, por lo que su inclusión podría haberse evitado.
4. Referencias a normativas derogadas
Uno de los errores más evidentes del manual es la inclusión de conceptos que ya no tienen validez legal.
- Se menciona el quórum para sesionar, un mecanismo que fue derogado en 2015 con la entrada en vigor del CCyC.
- Se incluye un modelo de convocatoria a asamblea con dos llamados, cuando el artículo 2060 del CCyC eliminó la necesidad de una segunda convocatoria.
Estos errores pueden generar confusión entre los consorcistas y administradores, quienes podrían aplicar normas en desuso.
5. Inconsistencias en los modelos sugeridos
El manual presenta modelos de convocatoria a asamblea y actas, pero estos contienen diferencias en los puntos del orden del día, lo que podría generar contradicciones en la gestión consorcial.
Además, el modelo de liquidación de expensas propuesto es particularmente detallado, algo innecesario para los pequeños consorcios que predominan en CABA.
Problemas con el modelo de liquidación de expensas
En la Ciudad de Buenos Aires, el 71% de los consorcios está compuesto por entre 1 y 10 unidades funcionales (UF). Para estos casos, la liquidación de expensas sugerida en el manual es demasiado compleja, dificultando su comprensión para propietarios sin conocimientos contables.
Además, este modelo no se ajusta completamente a lo establecido en la Ley 941 y la Disposición 2024-1146-GCABA-DGDYPC, ya que:
- No incluye QR ni enlaces a facturas o al sitio de aportes en línea.
- No especifica la fecha de cierre de la liquidación, un requisito obligatorio según la normativa vigente.
La implementación de un formato diferente al que ya está en uso y regulado podría generar mayor confusión y dificultades operativas para administradores y consorcistas.
¿Es viable un único manual para regular la propiedad horizontal?
El régimen de propiedad horizontal en Argentina está regido por una gran cantidad de normativas, lo que hace casi imposible condensar toda la información en un solo documento sin caer en omisiones o simplificaciones problemáticas.
A diferencia de los administradores de consorcios, que reciben capacitaciones obligatorias para obtener su matrícula, los propietarios no cuentan con una formación previa sobre sus derechos y obligaciones. Un manual que no refleje con precisión la legislación vigente podría generar más dudas que certezas, afectando la correcta administración de los consorcios.
Por ello, más que un documento único, sería recomendable desarrollar guías específicas y actualizables, que permitan a consorcistas y administradores acceder a información clara y alineada con la normativa vigente.
