En la Ciudad de Buenos Aires, un administrador de consorcios fue sancionado con una multa de $36.408 por no mantener asegurado el edificio que tenía a su cargo. El consorcio está ubicado en Av. La Plata al 400 y el expediente llegó hasta la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario (Sala I).
La Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC) consideró que el administrador violó el artículo 9 inc. c) de la Ley 941, que regula el Registro Público de Administradores de Consorcios en la Ciudad. La norma obliga a los administradores a asegurar el edificio contra incendio y accidentes, tanto para el personal dependiente como para terceros.
El administrador no se quedó conforme con la multa y presentó un recurso directo ante la Cámara. El tribunal debía decidir si la sanción era válida y si el monto estaba bien fijado.
¿Qué pasó con el seguro del consorcio?
El conflicto nace a partir de una denuncia presentada por una consorcista en julio de 2014 ante la DGDyPC, donde indicó varias irregularidades en la administración y, en particular, la falta de conservación del edificio y problemas vinculados al seguro.
Al revisar la documentación, la autoridad administrativa detectó que, entre febrero y mayo de 2014, el edificio no contaba con seguro vigente. La póliza había sido dada de baja por falta de pago.
El propio administrador reconoció este punto, aunque intentó justificarlo. Afirmó que el consorcio tenía un saldo fuertemente negativo, que esa situación había sido informada a los copropietarios en asamblea y que, recién a partir de mayo de 2014, pudieron regularizar la situación y contratar una nueva póliza.
En su descargo sostuvo que:
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el consorcio se encontraba en cesación de pagos,
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no había fondos disponibles para afrontar ninguna obligación,
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y que él, como administrador, no estaba obligado legalmente a adelantar dinero de su bolsillo para pagar el seguro.
También destacó que, pese a ese período sin cobertura, no se había producido ningún siniestro ni perjuicio concreto para los propietarios.
¿Qué exige la Ley 941 a los administradores de consorcios?
La Cámara recuerda que la Ley 941 establece con claridad algunas obligaciones esenciales para quienes administran consorcios. Entre ellas, el artículo 9 inc. c) indica que el administrador debe:
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Asegurar el edificio contra incendio,
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Contratar cobertura frente a accidentes para el personal del consorcio,
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Y proteger a terceros que puedan verse afectados por la actividad del inmueble.
La Ley también prevé un régimen sancionatorio. El artículo 15 considera infracciones el incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9 y 10 cuando éste sea atribuible al administrador.
A la hora de aplicar sanciones, el artículo 16 de la Ley 941 habilita a imponer:
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Multas que van de uno a cien salarios básicos de encargados de edificio sin vivienda,
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Suspensión de hasta nueve meses en el Registro de Administradores,
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O, en casos más graves, la exclusión del Registro.
En este caso, la DGDyPC eligió la sanción de multa y la fijó en cuatro salarios, equivalentes a los $36.408 cuestionados.
¿Puede el administrador excusarse por la falta de fondos del consorcio?
Este fue uno de los argumentos centrales del recurso. El administrador sostuvo que la falta de pago del seguro no era “culpa suya”, sino un reflejo del déficit económico del consorcio. Según su criterio, no se lo podía obligar a adelantar fondos propios para cubrir esa obligación.
La Cámara, sin embargo, no aceptó esa defensa. El tribunal señaló que:
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El propio administrador reconoció la baja del seguro por falta de pago durante varios meses.
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De las liquidaciones de expensas de febrero a mayo de 2014 surge que la póliza estaba efectivamente caída.
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No se acompañó prueba suficiente de gestiones concretas realizadas para mantener la cobertura (por ejemplo, alternativas de financiación, propuestas a los propietarios, cambios de compañía, etc.).
Además, los jueces remarcan la gravedad del riesgo que implica tener un edificio sin seguro. Basta pensar en un incendio, un accidente laboral o un daño a un tercero. No se requiere que el siniestro efectivamente ocurra para que exista infracción. Se trata de un incumplimiento formal pero con potencial de consecuencias muy serias.
En otras palabras, el argumento “no había plata en el consorcio” no alcanza para eximir al administrador cuando la ley le asigna expresamente la obligación de asegurar el edificio. Su deber de diligencia implica, al menos, desplegar acciones efectivas para evitar que el inmueble quede descubierto.
¿Cómo se determinó el monto de la multa?
El segundo eje del recurso apuntó al monto de la sanción. El administrador alegó que la multa era desproporcionada en relación con su situación económica y que, además, la falta de seguro no había causado perjuicios concretos.
La Cámara analiza aquí dos cuestiones:
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Qué parámetros legales deben usarse para graduar la multa.
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Si la DGDyPC explicó adecuadamente por qué eligió ese monto y no otro.
Como la Ley 941 sólo fija una escala (de uno a cien salarios) pero no detalla criterios de graduación, el tribunal recurre a la Ley 757 (procedimiento de Defensa del Consumidor) que se aplica supletoriamente. El artículo 19 de esta norma indica que, para fijar sanciones, deben considerarse factores como:
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El perjuicio para el consumidor o usuario.
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La posición en el mercado del infractor.
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El beneficio obtenido.
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La intencionalidad.
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La gravedad de los riesgos y el perjuicio social.
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La reincidencia.
La exigencia de motivación también juega un rol central. La DGDyPC debe explicar en el acto sancionatorio por qué aplica una determinada multa, a fin de permitir la defensa del administrado y el control judicial posterior.
En este caso, la DGDyPC dejó asentado que:
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Tomó como base el salario de un encargado de edificio sin vivienda.
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Aplicó la escala de la Ley 941 y los criterios de la Ley 757.
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Consideró que la falta de cobertura del seguro genera un grave riesgo tanto para el edificio como para los trabajadores y terceros.
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Entendió que el perjuicio potencial para los copropietarios y la comunidad justificaba una multa significativa, aunque todavía cerca del mínimo de la escala (cuatro salarios, muy lejos de los cien posibles).
Para la Cámara, esta motivación es suficiente y razonable. El monto no luce excesivo si se contrasta con la gravedad del riesgo asumido al dejar un consorcio sin seguro durante varios meses.
¿Qué resolvió finalmente la Cámara?
Luego de repasar los hechos, la normativa aplicable y la motivación del acto administrativo, la Sala I decidió:
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Rechazar el recurso directo presentado por el administrador.
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Confirmar la multa de $36.408 impuesta por la Dirección de Defensa del Consumidor.
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Imponer las costas del proceso al actor (el administrador), por haber resultado vencido.
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Regular los honorarios de la abogada de la parte demandada (Gobierno de la Ciudad).
En síntesis, la Justicia porteña avaló la posición de la DGDyPC. El administrador incumplió su deber de asegurar el edificio y la sanción aplicada fue considerada proporcional y debidamente fundada.
¿Qué lecciones deja este fallo para los administradores de consorcio?
Este precedente deja varios mensajes claros para quienes se dedican a la administración de consorcios:
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El seguro del edificio no es opcional ni accesorio. Es un deber central del administrador.
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La falta de fondos del consorcio no es, por sí sola, una excusa válida para dejar un edificio sin cobertura.
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El administrador debe documentar y demostrar gestiones activas para evitar que el consorcio quede sin seguro (asambleas, propuestas, alternativas financieras, cambios de póliza, etc.).
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La autoridad de aplicación puede aplicar multas significativas, aun cuando no haya ocurrido un siniestro. Basta con el riesgo generado.
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En caso de sanción, la DGDyPC debe motivar con claridad el monto elegido. Si lo hace y se ajusta a los parámetros legales, los tribunales tenderán a convalidarla.
Conclusión
El caso “B.D.H. c/ DGDyPC” confirma una línea clara: en la Ciudad de Buenos Aires, la obligación de asegurar el consorcio recae de manera directa y exigente sobre el administrador. La Cámara dejó en evidencia que no basta con invocar dificultades económicas o la falta de pago de expensas para justificar la ausencia de seguro. Frente a un riesgo tan sensible como un incendio o un accidente, la ley exige al administrador una conducta activa, preventiva y documentada.
El tribunal también marcó un estándar sobre las multas. Mientras la autoridad administrativa explique cómo aplica la escala legal y qué factores tuvo en cuenta (riesgo, gravedad, posible impacto social), los jueces tenderán a respetar esa decisión, incluso si el infractor afirma que el monto afecta su economía personal.
En definitiva, este precedente funciona como advertencia. Administrar un consorcio no es sólo llevar cuentas y convocar asambleas. Implica asumir responsabilidades jurídicas concretas, entre ellas garantizar que el edificio nunca quede sin seguro. Quien desatiende ese deber se expone no sólo a la crítica de los consorcistas, sino también a sanciones administrativas firmes y difíciles de revertir en tribunales.
FALLO JUDICIAL – EXPEDIENTE N° D39070/2015 – “BDH c/ DGDyPC s/recurso directo s/resoluciones de defensa al consumidor” – Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario – CABA – 01/03/2018
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
