No. El gremio de encargados (SUTERH) no tiene facultades para imponer dotaciones mínimas ni obligar a convertir medias jornadas en jornadas completas. Su rol es defender derechos laborales y denunciar irregularidades pero la decisión de incorporar personal o modificar horarios pertenece a la asamblea de propietarios del consorcio. Ese es el punto de partida y el de llegada.
¿Por qué suele citarse la RG AFIP 3634/2014 y qué alcance real tiene?
La Resolución General AFIP 3634/2014 creó indicadores mínimos de trabajadores (IMT) para estimar, a partir de ciertas variables (como la cantidad de unidades funcionales), cuál podría ser la dotación “típica” de personal en un edificio. Su objetivo es presuntivo y fiscal: detectar desvíos que ameriten verificación.
Dos ideas centrales:
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No es una orden de contratar. Los IMT son presunciones. Señalan lo que “normalmente” ocurriría, salvo que la realidad económica desmienta esa suposición.
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La preeminencia de la realidad manda. Si los hechos muestran que la dinámica del edificio se sostiene con determinada dotación, esa prueba puede desvirtuar el IMT.
En la práctica, algunos requerimientos apelan a la resolución como si fuese un mandato de contratación. No lo es. Indica un umbral de referencia para auditorías, no un piso legal obligatorio de personal.
¿Qué cambió desde el 1 de agosto de 2015 con el Código Civil y Comercial?
Desde el 1 de agosto de 2015 rige el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN). Entre otras cuestiones, refuerza que son los copropietarios, reunidos en asamblea, quienes instruyen al administrador y deciden sobre la contratación de personal. En términos simples: quien paga, define.
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Art. 2058 inc. c): fija atribuciones y competencias de la asamblea.
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Art. 2067 inc. f): encuadra funciones del administrador, subordinadas a las decisiones asamblearias.
Antes del CCCN, el CCT 589/2010 (art. 7) ubicaba la decisión de nombrar personal dentro de las atribuciones del administrador. Con el nuevo marco, la asamblea quedó en el centro: instruye, aprueba y le da marco al administrador. Él ejecuta; no decide por sí solo.
Si el IMT presume personal, ¿cuándo resulta razonable que un edificio no lo tenga?
Depende. La AFIP presume según parámetros típicos. Pero hay edificios con particularidades: pocos servicios comunes, externalización eficiente de tareas, tecnología, baja circulación, consorcios con uso mayoritario profesional y escasas áreas de uso común. Es decir, casos no estándar.
En esos supuestos, el consorcio puede:
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Documentar su realidad (actas, contratos de servicios, reportes de tareas, cronogramas).
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Acreditar eficiencia en la prestación de servicios sin trabajador a tiempo completo.
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Mostrar costos y beneficio de la alternativa adoptada.
La presunción cede cuando la evidencia concreta la desmiente.
¿Y qué pasa con edificios grandes que dicen no tener personal de limpieza?
Ahí la vara es más alta. Es poco verosímil que un consorcio de gran envergadura funcione sin limpieza interna. Muchas veces, esa declaración esconde vínculos laborales encubiertos (p. ej. “monotributistas” que prestan servicios en condiciones de dependencia). Ante indicios serios, el gremio sí puede y debe actuar: inspeccionar, denunciar fraude, exigir regularización.
Lo que no puede es ordenar contratar o forzar la ampliación de jornada. Puede impulsar el cumplimiento de la ley laboral; no imponer la forma de organización del consorcio.
¿Quién tiene la última palabra si la asamblea se niega a contratar?
La asamblea debe fundar su decisión: razones operativas, presupuestarias, alternativas contratadas, prioridades edilicias (arreglos urgentes, obra mayor, seguridad). Si el sindicato o un trabajador cuestionan esa negativa, la justicia dirimirá. El examen judicial mirará hechos: calidad del servicio, regularidad, riesgos, evidencia documental y coherencia de los presupuestos.
Para reducir controversias, conviene que el acta asamblearia detalle:
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diagnóstico del edificio,
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análisis de cargas laborales y morosidad,
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comparativa de alternativas (internalizar vs. tercerizar),
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evaluación de riesgos,
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votación y mandato al administrador.
¿Puede el administrador decidir contratar por su cuenta?
No como regla general. Tras el CCCN, el administrador ejecuta decisiones asamblearias. Sólo puede actuar por urgencia si hay riesgo inminente (salubridad, seguridad), y luego debe rendir cuentas a la asamblea. En todo lo demás, necesita respaldo expreso del órgano que representa a los propietarios.
¿Cómo deben proceder los consorcios ante requerimientos del SUTERH?
1) Recibir y responder formalmente. Anotar ingreso, consolidar legajo, contestar en tiempo y forma.
2) Revisar el contenido. Si el requerimiento cita la RG 3634/2014 como “obligación de contratar”, aclarar su carácter presuntivo.
3) Reunir evidencia.
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Actas de asamblea que definan dotación o tercerización.
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Contratos de limpieza o mantenimiento; cronogramas y reportes.
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Presupuestos y comparativas de costo.
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Registros de morosidad y procesos judiciales que afecten la caja.
4) Proponer una instancia técnica. Ofrecer auditoría operativa, visitas y protocolos de control para mostrar que el servicio se presta adecuadamente.
5) Evitar el conflicto innecesario. Mantener diálogo abierto. Si hay disenso objetivo, dejarlo asentado y, de ser necesario, remitirlo a mediación o instancia judicial.
¿Qué puede exigir legítimamente el sindicato?
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Regularización de relaciones encubiertas y cumplimiento del CCT cuando corresponda.
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Condiciones de seguridad e higiene para el personal registrado.
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Pago correcto de salarios, adicionales, aportes y contribuciones.
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Acceso a información que la ley habilite en inspecciones o conflictos.
Lo que no puede exigir:
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Contratar personal cuando la asamblea decidió otra modalidad legítima.
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Ampliar jornadas por simple remisión a IMT.
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Sancionar por decisiones asamblearias válidas y documentadas.
¿Cómo conciliar economía del consorcio y calidad de servicio?
No hay una única respuesta. La clave es planificar. Tres enfoques útiles:
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Eficiencia operativa: mapas de tareas, horarios inteligentes, insumos adecuados y tecnología (mopas industriales, aspirado silencioso, portería virtual donde sea viable).
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Tercerización con control: contratos medibles por SLA (acuerdos de nivel de servicio): frecuencia, estándares y penalidades por incumplimiento.
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Transparencia presupuestaria: mostrar el impacto de cada opción en las expensas, la morosidad y los proyectos de obra.
¿Dónde entra la justicia en este mapa?
Cuando el conflicto no se resuelve con diálogo ni con prueba documental, la justicia laboral y, en su caso, la civil/comercial (por impugnaciones de asamblea o cumplimiento de contratos) serán las que determinen si la organización elegida por el consorcio cumple la normativa y si existió o no fraude laboral. Mientras tanto, la obligación de contratar o ampliar jornada no existe per se.
Resumen operativo en una mirada:
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La RG AFIP 3634/2014 establece presunciones (IMT) y no mandatos de contratación.
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Desde el 1/8/2015, la asamblea es quien decide si se contrata y en qué términos.
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El gremio puede fiscalizar y denunciar fraude, pero no imponer dotaciones.
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La realidad probada del edificio desvirtúa presunciones generales.
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Documentación, métricas y transparencia son el mejor escudo frente a requerimientos.
Conclusión
Las reglas son claras: los indicadores de AFIP orientan, no obligan; y la asamblea de propietarios decide cómo organizar el servicio, con el administrador como ejecutor. El sindicato puede y debe intervenir cuando sospecha irregularidades, pero no puede mandatar contrataciones ni ampliaciones de jornada por el solo hecho de que los IMT arrojen una dotación “tipo”. La preeminencia de la realidad ordena mirar los hechos: si el consorcio demuestra que el edificio funciona con calidad y seguridad bajo un esquema distinto, la presunción cede. La manera más eficaz de sostener esa autonomía es fundamentar cada decisión en actas, medir el servicio y preservar evidencia. Así, el consorcio equilibra legalidad, costos y buen funcionamiento, sin confundir herramientas fiscales con órdenes imperativas.
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
