El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) regula de forma detallada las diversas clases de muros divisores, algo que el antiguo Código de Vélez Sarsfield no hacía. Existen dos modos de clasificarlos: por su construcción (física) o por su titularidad (jurídica).
El artículo 2006 del CCCN define:
-
Lindero, separativo o divisorio: demarca un predio frente al colindante.
-
Encaballado: se asienta parcialmente en ambos inmuebles.
-
Contiguo: está completamente en un predio, con su filo coincidiendo con el límite.
-
Medianero: de propiedad conjunta de ambos colindantes.
-
Privativo o exclusivo: pertenece a un solo colindante.
-
De cerramiento: obligatorio, encaballado o contiguo.
-
De elevación: excede la altura exigida para cerramiento.
-
Enterrado: por debajo del nivel del suelo, sin servir de cimiento.
Se incluyen ahora categorías como “elevación” y “enterrado”, antes solo discutidas doctrinalmente. La “pared próxima” queda fuera pese a su uso en el sistema anterior.
Cerramiento forzoso urbano
El cerramiento con muros entre propiedades urbanas es una obligación legal, no solo una opción, fundamentada en razones de higiene, seguridad, estética, economía del suelo y resguardo de la privacidad. El artículo 2007 CCCN establece que cada colindante tiene derecho y deber mutuos de levantar un muro lindero, pudiendo encaballarse hasta la mitad del espesor. Esto busca facilitar la construcción eficiente y compartida de paredes y evitar disputas vecinales.
Requisitos técnicos del cerramiento
Por su parte, el artículo 2008 señala que el muro debe ser estable, aislante y tener como mínimo 3 metros de altura desde el nivel del terreno. Esa altura representa la línea en la que deja de ser obligatoriamente medianero: hasta entonces pertenece a ambos, y por encima, únicamente a quien lo construyó (a no ser que haya una adquisición posterior).
Adquisición de la medianería
-
Hasta 3 metros, ya sea encaballado o contiguo, el muro es medianero automáticamente (artículo 2009).
-
La adquisición de la medianería por encima o por debajo puede ocurrir por contrato o por prescripción adquisitiva (usucapión), pero no por prescripción liberatoria.
-
El artículo 2016 contiene una aclara que se adquiere solo según cómo está construido.
-
El artículo 2017 permite al constructor reclamar la mitad del valor del muro de elevación o enterrado, desde el momento que el vecino lo usa efectivamente.
Medición de la obligación
Según el artículo 2018, el vecino debe pagar por toda la longitud del cerramiento, aunque no lo use completamente; en cambio, en el caso del muro de elevación, solo se abona la parte que efectivamente se utiliza. El precio debe incluir los cimientos firmes necesarios.
Valor y momento de cálculo
El artículo 2019 establece que el valor de medianería (muro, terreno o cimientos) debe calcularse a la fecha en que nace la mora o se inicia la demanda. Esto busca garantizar equidad económica en procesos judiciales, conforme a desarrollos doctrinales y jurisprudenciales del régimen anterior.
Cobro de medianería
-
Según el artículo 2014, quien construye contiguamente puede exigir mitad del valor del muro, cimientos y terreno; si es encaballado, solo del muro y cimientos.
-
El artículo 2015 limita este reclamo si el muro incluye mejoras ostentosas de valor decorativo o superior a los estándares del lugar.
Prescripción
El artículo 2020 fija que la prescripción para reclamar comienza al iniciar la construcción (cerramiento) o desde la utilización efectiva (elevación o enterrado). El plazo actual es de cinco (5) años, mientras que en el Código de Vélez era de diez.
Prueba y presunciones
-
El artículo 2010 dispone que los muros de más de 3 metros se presumen medianeros, salvo prueba en contrario; por encima de esa altura, corresponden al propietario más alto.
-
Este enfoque se mantiene tras su destrucción parcial o total (artículo 2011) y no se aplica si separa patios o jardines (artículo 2012).
-
La prueba debe basarse en títulos públicos o privados comunes o en signos materiales (artículo 2013). La usucapión es aceptada vía prueba posesorias, no testimonios orales.
Derechos sobre el muro
Uso y prolongación
-
El artículo 2021 permite a cada condómino adosar o empotrar elementos en el muro, si no comprometen su solidez.
-
El artículo 2022 autoriza prolongar la pared en altura o profundidad, con costas del propio condómino. La parte nueva es de propiedad privada; si genera perjuicio al vecino, este puede exigir una restitución parcial o total.
Reconstrucción
-
Según el artículo 2024, quien demuele debe reconstruir con igual altura y calidad, incluyendo ampliaciones tratadas como en el artículo 2022.
-
El artículo 2025 aclara que las nuevas superficies deben ocupar terreno del que reconstruye, formando parte del condominio en proporción.
-
No se pueden exigir indemnizaciones por molestias, salvo negligencia (artículo 2026).
Mejoras
El artículo 2027 impone a los condóminos compartir costos de mejoras necesarias, pero no de mejoras estéticas o suntuarias.
Abandono y readquisición de la medianería
-
El artículo 2028 permite a un condómino liberarse de su obligación mediante escritura pública renunciando a su derecho al muro y al terreno, salvo cuando la pared sea parte de su edificio.
-
El artículo 2029 y 2030 regulan que la abdicación implica renuncia total; si quisiese readquirirla, debe pagar como si nunca la hubiera tenido.
Para finalizar…
Este nuevo régimen del CCCN moderniza y aclara profundamente el derecho de medianería. Proporciona definiciones claras para cada tipo de muro, establece obligaciones precisas, regula los derechos de uso, reconstructivos y probatorios, y garantiza mecanismos justos de adquisición y prescripción. Favorece la convivencia vecinal y la seguridad jurídica mediante reglas proporcionadas, equitativas y previsibles.
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
