El estacionamiento dentro de los consorcios puede ser una fuente de conflictos entre los propietarios. Desde el uso indebido de las cocheras hasta problemas de maniobrabilidad o cuestiones legales, este tema requiere una correcta interpretación del Reglamento de Propiedad Horizontal para evitar inconvenientes.
Los problemas más frecuentes
El mal uso de los espacios destinados a vehículos es una de las principales causas de fricción entre vecinos. Algunas situaciones habituales incluyen:
- Depósitos improvisados: En lugar de ser utilizados para autos, algunos propietarios almacenan bicicletas, motocicletas o muebles.
- Falta de consideración: Ingresar o salir de los espacios de estacionamiento sin prever si se dificulta la circulación de los demás.
- Mantenimiento deficiente: La reparación del mecanismo de apertura de los portones suele generar desacuerdos sobre costos y responsabilidades.
Además, un problema recurrente es la falta de lectura del Reglamento de Propiedad Horizontal, documento clave que regula el uso de estos espacios.
Tipos de espacios de estacionamiento en consorcios
Cada edificio puede tener diferentes modalidades de estacionamiento, lo que influye en los derechos y obligaciones de los propietarios.
1. Cocheras fijas con porcentaje dominial
Son unidades complementarias con escritura propia, donde el dueño es el único propietario del espacio asignado.
2. Estacionamiento en espacios comunes
Se permite el uso del patio, galería o jardín del edificio bajo la modalidad de “primero en llegar, primero en estacionar”. Estos lugares no tienen asignación específica ni porcentaje dominial.
3. Garages comerciales o de propiedad horizontal
En algunos edificios, el estacionamiento es propiedad de un solo dueño, quien lo explota comercialmente. También pueden existir garages constituidos como propiedad horizontal, donde cada unidad pertenece a un propietario.
4. Espacios guardacoches con condominio
Son unidades funcionales compartidas entre varios condóminos, quienes tienen una parte proporcional del total. Si hay espacio para 20 autos, cada propietario posee una veinteava parte del derecho sobre ese lugar.
El marco legal: derechos y conflictos
El Código Civil y Comercial establece que el condominio es un derecho de propiedad compartida sobre un bien indiviso (art. 1983). Sin embargo, en la práctica, los problemas surgen cuando la distribución de los espacios no es la adecuada.
Por ejemplo, algunas constructoras venden espacios guardacoches diseñados para 10 vehículos, pero en la realidad solo caben 9. También ocurre que un condómino cambia su auto por uno de mayor tamaño, dificultando la maniobrabilidad. En estos casos, la administración del consorcio no puede intervenir directamente, ya que la solución debe ser acordada entre los propietarios.
Situaciones conflictivas en cocheras y garages
1. Actos de vandalismo
Si un vecino daña intencionalmente el auto de otro, el consorcio no es responsable legalmente, según diversos fallos judiciales.
2. Restricciones en la venta y alquiler
Algunos reglamentos prohíben la venta o alquiler de cocheras a personas ajenas al consorcio, lo cual está respaldado por el artículo 2056 inciso q) del Código Civil y Comercial.
3. Impacto en los costos del seguro
La presencia de vehículos en el consorcio encarece el seguro integral obligatorio según el artículo 2067 inciso h) del mismo código.
4. Normativa en CABA sobre acceso vehicular
En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley N° 2.581 establece pautas para la seguridad en garages. Entre sus disposiciones más importantes se incluyen:
- Instalación de sistemas de alarma luminosa y sonora para advertir la salida de vehículos.
- Implementación de espejos en lugares con visibilidad reducida.
- Restricción del uso de alarmas sonoras solo entre las 7 y 22 horas, con niveles acústicos regulados por la Ley N° 1.540.
Conclusión
Contar con un espacio para estacionar dentro del consorcio es una comodidad que implica ciertas responsabilidades. Es fundamental conocer el Reglamento de Propiedad Horizontal para evitar disputas y cumplir con las normas vigentes. Al respetar los derechos de los demás y acordar soluciones en conjunto, se puede lograr una convivencia armoniosa en el uso de los espacios destinados a vehículos.
Los estacionamientos en los consorcios pueden ser motivo de conflicto si no se regulan adecuadamente. El incumplimiento de normas, la falta de espacio y los cambios en el uso de las cocheras generan disputas entre vecinos. Para evitar problemas, es esencial que los propietarios comprendan las reglas establecidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal y se esfuercen por mantener una convivencia basada en el respeto mutuo.
