La Resolución N° 803/2024 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) incorporó en su Anexo un “Instructivo de digitalización de trámite” que entre otros puntos dispone que los consorcios de propietarios presenten cada semestre una declaración jurada (DDJJ) elaborada por un contador público y legalizada por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas (CPCE). La medida apunta a ordenar y validar documentación laboral en entornos digitales pero introduce un costo administrativo que hoy recae en las expensas.

¿Qué le pidió Andrés Zulberti al Jefe de Gobierno?

El 8 de septiembre de 2025, Andrés Zulberti, coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3, envió un correo electrónico al Jefe de Gobierno, Jorge Macri, para solicitar que los consorcios sean eximidos de presentar esa DDJJ semestral con intervención de un contador y legalización del CPCE. En su planteo, remite a la referencia administrativa de la propia resolución (RE-803-SECTE-GCABA/2024) y subraya dos ideas:

• Los consorcios no son PyMEs ni empresas con fines de lucro. Son comunidades de vecinos que administran un bien común (el edificio).

• El requisito añade un gasto fijo que, en conjunto, puede elevar de manera significativa las expensas.

Como alternativa propone que dentro del mismo circuito TAD, la validación de la documentación la realice un funcionario competente del organismo, reduciendo así el costo para los consorcistas sin renunciar al control.

¿Por qué los consorcios argumentan que no deberían cumplir este requisito?

La base del reclamo es jurídica y práctica. Jurídica, porque el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) define a los consorcios como entes que administran propiedad horizontal y no persiguen lucro. Práctica, porque trasladar honorarios profesionales y aranceles de legalización a cada edificio aumenta las expensas de forma automática y periódica. En el contexto de los consorcios de propiedad horizontal, sumar una obligación semestral con costos estandarizados se percibe como un cargo adicional difícil de absorber.

¿Cuántos edificios alcanzaría y qué monto está en juego?

Para dimensionar el impacto, se usan dos supuestos operativos que circulan en el sector:

• Cantidad de consorcios empleadores: 40.000 (dato no oficial, atribuido a fuentes de la Secretaría de Trabajo porteña).

• Puestos de trabajo en edificios: 39.437 (un indicador del tamaño del mercado laboral que interactúa con los consorcios).

Con esas bases, se calcula el costo anual de la obligación en dos tramos: (1) informe del contador y (2) legalización en el Consejo Profesional.

¿Cuánto cuesta el informe del contador?

• Honorario estimado por DDJJ: $80.000 por consorcio y por semestre.

• Cálculo semestral: $80.000 × 40.000 consorcios = $3.200.000.000.

• Cálculo anual: $6.400.000.000 (dos semestres).

Si se expresan las cifras en dólares, el cálculo de referencia arroja aproximadamente u$s 2,46 millones por semestre y u$s 4,92 millones al año.

Clave: el costo del informe se repite cada semestre y no depende del tamaño del consorcio, salvo que el mercado ajuste honorarios por complejidad, lo cual no está considerado en este escenario simple.

¿Cuánto cuesta la legalización del Consejo Profesional?

• Arancel estimado de legalización: $8.400 por consorcio y por semestre.

• Cálculo semestral: $8.400 × 40.000 = $336.000.000.

• Cálculo anual: $672.000.000.

En dólares, son aproximadamente u$s 258.000 por semestre y u$s 517.000 al año.

¿Cuál es el total anual proyectado?

Sumando ambos conceptos:

• Informe del contador (anual): $6.400.000.000 (≈ u$s 4,92 millones).

• Legalización CPCE (anual): $672.000.000 (≈ u$s 0,52 millones).

• Total anual: $7.072.000.000 (≈ u$s 5,44 millones).

En términos llanos, la obligación le costaría casi u$s 5,5 millones al año al bolsillo de los consorcistas porteños por algo totalmente innecesario.

¿Qué alternativas sugieren los consorcios para mantener el control sin subir costos?

La propuesta incluida en el pedido de Zulberti es sustituir la legalización externa por una certificación interna dentro del expediente digital TAD a cargo de un funcionario responsable. Eso preserva el objetivo de trazabilidad y resguardo documental, a la vez que elimina los aranceles y honorarios que hoy representan el mayor peso del trámite.

¿Por qué el tema saltó a la conversación pública?

La medida toca una fibra sensible: las expensas. Cuando un requisito uniforme se aplica a decenas de miles de consorcios, incluso un monto aparentemente menor por unidad se convierte en una cifra millonaria al agregarse. Por eso, el asunto fue analizado y debatido en el programa Consorcios 360, donde se discutieron impactos, viabilidad y posibles correcciones normativas.

¿Hay margen para simplificar sin perder control?

Sí. El objetivo regulatorio es asegurar que los consorcios presenten información completa, consistente y verificable. Eso puede preservarse con mejoras de diseño:

• Checklists digitales obligatorios y validaciones automáticas que reduzcan la intervención profesional a casos excepcionales.

• Matriz de riesgo: edificios con historial limpio podrían tener exigencia atenuada; los de mayor riesgo (por inconsistencias previas) mantendrían el estándar pleno.

• Capacitaciones gratuitas para administraciones y consejos de propietarios, lo que reduce errores y, por ende, la necesidad de retrabajos pagados.

¿Dónde encaja el pedido de exención en la agenda pública?

El planteo de Zulberti no pide eliminar controles sino bajar el costo de cumplimiento sin perder trazabilidad. La balanza entre simplificación administrativa y garantía de calidad documental es un clásico de la gestión pública. Aquí, los números muestran que el costo de transacción de una obligación aparentemente menor puede escalar cuando se multiplica por 40.000.

En conclusión

La Resolución N° 803/2024 persigue un objetivo legítimo: ordenar y verificar documentación laboral. Pero, aplicada de manera uniforme a los consorcios, traslada un costo anual cercano a u$s 5,5 millones a los propietarios e inquilinos, con impacto directo en las expensas. El pedido de exención impulsado por Andrés Zulberti no desconoce la necesidad de control y propone cambiar el mecanismo: certificación interna dentro de TAD en lugar de honorarios y legalizaciones externas. Los datos muestran que el informe profesional concentra la mayor parte del gasto; por lo tanto, cualquier ajuste efectivo debería simplificar ese componente o modular la exigencia según el perfil del consorcio. El desafío para la autoridad es equilibrar protocolos robustos con costos razonables. Si logra ese punto medio, la calidad documental se mantendrá sin inflar innecesariamente las expensas.

​⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.