El 6 de marzo de 2015, en la ciudad de Pergamino, la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial resolvió un caso de usucapión que involucraba al Club Sirio Libanés y los herederos de Héctor Armando Ciganda, entre ellos su hijo Héctor Antonio y su esposa, Elvira Espósito. El Club presentó una demanda para adquirir por prescripción veinteañal dos lotes ubicados en la Ciudad Deportiva del Club Sirio Libanés, un desarrollo inmobiliario iniciado en la década de 1970.
El Club alegó haber retomado la posesión de los terrenos luego de que el propietario original los abandonara. Según el demandante, la institución y otros consorcistas habían realizado las inversiones necesarias para mantener y mejorar el predio durante más de 30 años, ejerciendo una posesión pública, pacífica e ininterrumpida.
Los argumentos de las partes
El Club Sirio Libanés afirmó que, tras vender las parcelas al Sr. Ciganda en 1975 como parte de una estrategia de promoción del proyecto, este abandonó los terrenos al poco tiempo debido a problemas económicos. Desde entonces, el Club asumió el pago de impuestos, expensas y mejoras. También señaló que el abandono quedó demostrado por la ausencia de actos de posesión por parte de los herederos durante décadas.
Por otro lado, los demandados negaron que el Club haya ejercido posesión sobre los lotes y argumentaron que los pagos de impuestos y expensas no eran suficientes para demostrar el “corpus posesorio” requerido por ley. Alegaron que el Club aprovechó la situación económica de la familia Ciganda para intentar apropiarse de las parcelas, aun sabiendo que no tenían derecho sobre ellas.
El fallo de primera instancia
En el primer juicio, el tribunal rechazó la demanda de usucapión presentada por el Club Sirio Libanés. Según el juez, el pago de impuestos y expensas no constituía un acto posesorio, ya que estos se clasifican como actos jurídicos y no materiales. Además, concluyó que la parte actora no había demostrado de manera concluyente la realización de actos físicos sobre los lotes en cuestión, tal como lo exige el Código Civil.
El recurso de apelación
El Club apeló esta decisión, argumentando que el análisis del tribunal fue insuficiente y que no se valoraron adecuadamente las pruebas. Según el Club, el régimen de propiedad horizontal y las restricciones del reglamento interno de la Ciudad Deportiva impedían actos como cercar o construir en los lotes baldíos. Sin embargo, afirmaron que el mantenimiento constante de los terrenos, la participación en las asambleas consorciales y el pago de expensas evidenciaban un ejercicio efectivo de posesión.
Los herederos, por su parte, refutaron los argumentos del Club y señalaron que la institución no había demostrado actos concretos que evidenciaran posesión material sobre los inmuebles.
El análisis de la Cámara de Apelación
El tribunal de apelación revisó la documentación presentada y concluyó que el fallo de primera instancia había ignorado las particularidades del caso. Se destacó que los lotes se encontraban dentro de un club de campo, una forma de dominio en la que el control y mantenimiento de las parcelas se organizan colectivamente, según lo establecido por los reglamentos internos.
En este contexto, el mantenimiento del predio por parte del Club, así como el pago de expensas y la participación activa en la administración consorcial, fueron considerados suficientes para demostrar el “corpus” y el “animus domini”. Además, el tribunal valoró el testimonio de exdirectivos del Club y otros consorcistas, quienes declararon que las parcelas habían sido mantenidas por el Club desde la década de 1980.
El fallo final: Reconocimiento de la usucapión
La Cámara de Apelación resolvió revocar la sentencia original y hacer lugar a la demanda del Club Sirio Libanés. En su decisión, determinó que el Club había ejercido una posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante más de 30 años, cumpliendo con los requisitos legales para la adquisición por prescripción adquisitiva.
El fallo enfatizó que, si bien los herederos habían realizado pagos de impuestos en fechas recientes, estos no interrumpieron la posesión ejercida por el Club, ya que su acción ocurrió luego de iniciado el proceso judicial. Además, el tribunal consideró que el abandono por parte del titular original y la falta de acciones posesorias por parte de los herederos fortalecían la posición del Club como poseedor.
Implicancias del caso
Este caso subraya la importancia de entender las particularidades de los clubes de campo y su régimen de propiedad horizontal. La decisión judicial reconoció que el cumplimiento de las obligaciones consorciales puede constituir actos posesorios en situaciones donde el reglamento interno limita las acciones materiales sobre las parcelas.
El mantenimiento colectivo de los lotes, combinado con el pago de impuestos y expensas, fue clave para demostrar la posesión. Este caso ejemplifica cómo el análisis integral de las pruebas y el contexto particular son esenciales para resolver disputas de este tipo.
Asimismo, el fallo reitera que, en casos de usucapión, la prueba debe ser concluyente y considerar el contexto específico en que se desarrolló la posesión. Este criterio puede ser un precedente relevante para disputas similares en desarrollos inmobiliarios bajo propiedad horizontal.
FALLO JUDICIAL – EXPEDIENTE – “Club Sirio Libanes c/ Ciganda Hector Antonio y otro/a s/ prescripción adquisitiva vicenal – usucapión” – Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Pergamino
