El tema tratado en el fallo RICCIO PATRICIA BEATRIZ Y OTRO C/ SANTILLAN ROSA INES Y OTRO/A S/ COBRO EJECUTIVO DE ALQUILERES puede aplicarse a situaciones comunes en los consorcios de propiedad horizontal, especialmente en conflictos relacionados con deudas de expensas, cobro judicial y la negativa de los propietarios deudores o el consorcio a aceptar pagos parciales.
Los puntos clave a resaltar:
- Pagos parciales y deuda de expensas: En muchos casos, los propietarios que acumulan deudas de expensas ofrecen realizar pagos parciales. Este fallo subraya que rechazar estos pagos sin una justificación razonable podría considerarse un abuso del derecho.
- Ejecuciones judiciales por deudas: En etapas de ejecución, los fondos acumulados (como embargos o depósitos judiciales) pueden usarse para aliviar las cargas financieras del consorcio. No aprovechar estos recursos podría causar perjuicios económicos al conjunto de propietarios.
- Colaboración activa: Los administradores de consorcios y el consejo de propietarios tienen la responsabilidad de actuar de buena fe para agilizar los procesos de cobro, evitando demoras o prácticas que agraven el problema.
¿Qué hacer ante un propietario que ofrece pagos parciales de expensas?
En los consorcios de propiedad horizontal, la administración de las expensas puede generar conflictos significativos, especialmente cuando un propietario acumula deudas importantes. ¿Qué ocurre si ese propietario ofrece realizar pagos parciales? ¿Es conveniente aceptarlos o rechazarlos?
Cuando un propietario se retrasa en el pago de sus expensas, el consorcio tiene el derecho de reclamar judicialmente el monto adeudado. Sin embargo, en algunos casos, el deudor ofrece abonar parte de la deuda como pago parcial.
En principio, el artículo 869 del Código Civil y Comercial establece que un acreedor (en este caso, el consorcio) no está obligado a aceptar pagos parciales, salvo que exista una disposición en contrario o se trate de montos líquidos e ilíquidos. A pesar de esta norma, los tribunales han comenzado a interpretar este principio con mayor flexibilidad, especialmente en el ámbito procesal, para evitar prácticas que retrasen la resolución de conflictos.
¿Qué dice la justicia sobre el rechazo de pagos parciales?
La CAMARA II DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL SALA II de LA PLATA, analizó el caso de un acreedor que rechazó pagos parciales en un proceso de ejecución. La decisión final determinó que esta negativa, sin una justificación concreta, podía considerarse un abuso del derecho.
¿Por qué? Porque el rechazo de pagos parciales:
- No siempre beneficia al acreedor: Al no aceptar fondos disponibles, se acumulan intereses que podrían haberse reducido.
- Demora la resolución del conflicto: En lugar de avanzar hacia la cancelación de la deuda, se agravan los problemas financieros de ambas partes.
- Contradice los principios de buena fe: Tanto el acreedor como el deudor tienen la responsabilidad de colaborar activamente para resolver el conflicto.
Implicancias para los consorcios de propietarios
Los consorcios, como administradores de recursos comunes, deben actuar con cautela en estos casos. Si bien la prioridad es garantizar el cobro de las expensas adeudadas, rechazar pagos parciales podría ser contraproducente.
1. Efecto financiero en el consorcio
Rechazar pagos parciales podría significar mantener fondos retenidos en lugar de utilizarlos para cubrir los gastos comunes del edificio. Esto aumenta la carga para los vecinos que sí están al día con sus pagos, generando tensiones innecesarias.
2. Posible abuso del derecho
Si el consorcio rechaza pagos parciales sin una justificación válida (como que el monto sea irrisorio o no solucione nada), podría interpretarse como un ejercicio abusivo del derecho, lo que podría perjudicar la posición del consorcio en un eventual juicio.
3. Agilización de los procesos judiciales
En un proceso de ejecución por deudas de expensas, aceptar pagos parciales no significa renunciar al cobro del saldo restante. Estos pagos se imputan al capital adeudado, manteniendo el derecho a reclamar lo que falta.
Buenas prácticas para consorcios
Para evitar conflictos innecesarios y agilizar la gestión de las deudas, los consorcios pueden considerar las siguientes medidas:
- Evaluar cada caso de manera objetiva: Analizar si aceptar un pago parcial puede beneficiar financieramente al consorcio a corto plazo.
- Establecer políticas claras: Definir en el reglamento interno las condiciones bajo las cuales se aceptarán pagos parciales de expensas.
- Promover acuerdos extrajudiciales: Negociar con los deudores antes de recurrir a la vía judicial, asegurando un flujo de ingresos constante para el consorcio.
Conclusión
En un consorcio, el objetivo principal debe ser mantener la armonía y la sostenibilidad financiera del edificio. Ante propietarios que ofrecen pagos parciales, rechazar esta opción sin una razón válida puede ser perjudicial para todos los vecinos.
La justicia ha comenzado a interpretar las normas con un enfoque práctico, priorizando la colaboración entre las partes para garantizar soluciones rápidas y efectivas. Aplicar estos principios en la gestión de consorcios no solo evita problemas legales, sino que también fortalece la relación entre los vecinos y la administración.
