El proyecto de ley permite a consorcios residenciales optar por empresas de limpieza en lugar de encargados, flexibilizando la contrataciòn y reduciendo costos de expensas al adaptar la normativa vigente.
El 9 de septiembre, un grupo de 15 diputados, entre ellos miembros del PRO, Encuentro Federal y CREO, presentó un proyecto de ley que busca permitir a los consorcios de edificios residenciales la opción de contratar empresas de limpieza para las tareas de mantenimiento. Esta iniciativa abre la posibilidad de reemplazar la figura del encargado en relación de dependencia, con el objetivo de flexibilizar la administración de servicios en edificios de propiedad horizontal destinados mayoritariamente a viviendas.
Claves del proyecto de ley
El proyecto establece que, de ser aprobado, los consorcios de edificios que destinan más del 50% de sus unidades a viviendas podrán elegir “en cualquier momento y de forma libre” entre mantener un encargado en relación de dependencia o contratar una empresa de limpieza que se encargue del mantenimiento y limpieza de los espacios comunes. Esta medida busca brindar una alternativa para aquellos consorcios que prefieran externalizar estos servicios.
Según la propuesta, esta opción se basa en el artículo 2.056, inciso j), de la Ley Nacional Nº 26.994, que define la regulación para consorcios de propiedad horizontal. La nueva normativa permitiría a estos consorcios elegir entre adherirse a la Ley Nacional Nº 12.981, que regula el régimen laboral de los encargados, o seguir el régimen de locación de servicios establecido en el Código Civil y Comercial de la Nación, Ley Nº 26.944, para tareas de limpieza y vigilancia.
Modificaciones propuestas en la legislación vigente
Este proyecto de ley incluye una serie de modificaciones en los artículos del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) relacionados con la contratación en consorcios. Algunos de los cambios propuestos son:
- Reforma del artículo 2.058, inciso c): El proyecto modifica las competencias de la asamblea de propietarios, otorgándole la capacidad de tomar decisiones sobre la modalidad de contratación de servicios y la designación o despido del personal de mantenimiento, en caso de que se mantenga un encargado.
- Reforma del artículo 2.067, inciso f): Este inciso se centra en los derechos y obligaciones del administrador de consorcio, quien ahora deberá contar con la aprobación de la asamblea para la contratación o despido del personal del edificio.
Además, el proyecto busca redefinir ciertos aspectos de la Ley 12.981, conocida como el Estatuto del Encargado, para adaptarse a los cambios propuestos en la normativa:
- Modificación del artículo 1: La ley incluirá en sus disposiciones únicamente a empleados de edificios destinados a actividades comerciales, profesionales y de oficinas, o a consorcios residenciales que decidan adherir a este régimen.
- Actualización del artículo 2: Se reescribe la definición de “encargado de edificios” en propiedad horizontal, limitando esta categoría a quienes trabajen en edificios con fines comerciales o aquellos consorcios residenciales que opten voluntariamente por el régimen del Estatuto del Encargado.
Motivos y objetivos de la propuesta
Los promotores de esta iniciativa argumentan que el objetivo central es actualizar un marco normativo que consideran obsoleto y en muchos casos excesivo en términos de carga económica. A través de esta flexibilización, los consorcios podrán elegir una modalidad de contratación que se adapte mejor a sus condiciones económicas, reduciendo el impacto de las expensas en el presupuesto de los hogares.
Este cambio, según los diputados, pretende reconocer el carácter no lucrativo de la vivienda en propiedad horizontal, promoviendo un esquema de contratación que esté en línea con el Código Civil y Comercial. Además, estiman que permitirá reducir la frecuencia de conflictos legales en consorcios al eliminar algunos de los factores que generan litigiosidad (los encargados).
En términos prácticos, la implementación de este proyecto podría ser beneficiosa para consorcios que enfrentan problemas financieros, pues les brindaría mayor autonomía para decidir cómo gestionar sus servicios sin estar limitados por la obligatoriedad de un encargado. Asimismo, los consorcios que prefieran mantener el régimen actual de relación de dependencia podrán seguir haciéndolo.
Los impulsores del proyecto
El proyecto de ley ingresó en la Cámara de Diputados de la Nación bajo el número de expediente 5033-D-2024 y cuenta con seis artículos que detallan estas modificaciones. Los legisladores que apoyan esta medida son Alejandro Bongiovanni, María Eugenia Vidal, Martín Yeza, Ricardo López Murphy (Encuentro Federal), Hernán Lombardi, Luciano Laspina, Verónica Razzini, Gabriel Chumpitaz, José Núñez, María Florencia De Sensi, Sabrina Ajmechet, Damián Arabia, Emmanuel Bianchetti, Sergio Capozzi y Paula Omodeo (CREO).
Una esperanza para los consorcistas
La posibilidad de que los consorcios de vivienda puedan contratar empresas de limpieza representa un cambio significativo para todos los edificios. Esta opción permitirá a los copropietarios tomar decisiones que se ajusten a sus necesidades económicas, aligerando las expensas y reduciendo la carga legal que a menudo generan los conflictos laborales en estos espacios. Con esta reforma, los consorcios podrán gestionar sus recursos de forma más flexible, mientras quienes prefieran el régimen tradicional pueden seguir optando por esa opción.
