La versión más reciente del proyecto para la Plataforma Oficial de administración de consorcios, reingresada a la Legislatura porteña el 16 de mayo de 2018, dejó en suspenso aquello que en su borrador anterior estaba claramente enumerado: una lista de prestaciones básicas obligatorias. Al borrar ese inventario (reclamos, liquidaciones de expensas, presupuestos, actas, reservas de espacios comunes, entre otras) el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires habilita un amplio margen para que cada administración defina, a su criterio, qué hará la herramienta, qué datos pedirá y cómo se usará. La crítica central de legisladores opositores, juristas y consorcistas es sencilla: sin esos mínimos, la norma delega demasiado y controla poco.
¿Qué cambió entre el proyecto viejo y el nuevo?
El texto original incluía el nombre Consorcio Participativo y una docena de funciones concretas. La edición actual suprime la marca y esas funcionalidades. También cae el artículo 31, que garantizaba accesos y operaciones para propietarios e inquilinos. En su lugar aparece una única mención funcional prioritaria. La plataforma deberá permitir notificar de forma fehaciente a los propietarios ausentes las “propuestas de decisiones” tomadas en asamblea, conforme el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), y habilitarles la posibilidad de manifestar rechazo en los mismos términos. Es un estrechamiento llamativo del alcance de la aplicación frente a la ambición anterior.
¿Cómo queda regulado el “dar de alta” a los consorcios y usuarios?
El artículo 9 impone al administrador dos deberes relevantes: 1. Registrar (dar de alta) al consorcio en la plataforma y mantener la información actualizada; 2. Comunicar esa alta a propietarios e inquilinos. El problema es que el Capítulo VI, que debería fijar criterios, no detalla qué significa “dar de alta” ni qué datos concretos se exigirán para consorcios, propietarios o inquilinos. Esa omisión no es menor. En sistemas que gestionan expensas, unidades funcionales y notificaciones fehacientes, la identidad importa. Si el usuario estuviera “anónimo”, sería difícil vincular de modo coherente una persona con una unidad funcional, liquidaciones y decisiones de asamblea. En la práctica, nombres y correos electrónicos suelen cruzarse con registros existentes: Libros de Firmas y Propietarios, Registro de la Propiedad Inmueble y bases tributarias (AGIP). Es decir, el diseño apunta inevitablemente a datos personales identificables pero la norma no lo transparenta.
¿Qué pasa con los inquilinos y por qué hay una aparente contradicción?
La iniciativa ordena al administrador notificar el alta a propietarios e inquilinos, como si ambos integraran orgánicamente el consorcio. Sin embargo, el CCCN no considera a los inquilinos parte del consorcio como tal. Para complicar el mapa, en otro punto (artículo 25) el proyecto exige que el inquilino cuente con autorización previa del propietario para generar y activar su usuario. En síntesis, por un lado se los incluye en las comunicaciones obligatorias y por el otro, su acceso pleno queda supeditado a la voluntad del dueño. La dualidad, lejos de cerrar, abre interrogantes operativos y legales.
¿Qué dice el artículo 23 sobre el alcance de la plataforma?
El proyecto establece que el GCBA incorporará la Aplicación Oficial y que su uso será obligatorio para toda persona humana o jurídica que administre consorcios en CABA. Precisa, además, que el acceso será exclusivo para propietarios y administradores. Ahí surge otra tensión, si el ingreso queda circunscripto a esos perfiles, ¿por qué el administrador está obligado a comunicar el alta también a los inquilinos? La falta de especificaciones (qué hace la app, cómo lo hace, con qué financiamiento y bajo qué estándares) alimenta la idea de una plataforma sin bordes claros.
¿Cuáles eran las prestaciones mínimas que desaparecieron?
La versión previa del proyecto enumeraba, entre otras, estas funciones:
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Canal formal de reclamos y comunicaciones del consorcio
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Resúmenes y liquidaciones de expensas (ordinarias y extraordinarias)
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Visualización de presupuestos y facturas
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Acceso a actas de asamblea
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Sistema para reservas de espacios comunes
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Publicación del reglamento del edificio
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Chat/foro vecinal
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Avisos de obras
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Información útil para emergencias
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Gestión de mantenimiento y seguros
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Gestión administrativa (gastos, pagos, saldos, reportes)
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Calificación interna de la gestión del administrador
La nueva redacción borra ese listado. Con ello, lo que antes era un “piso” operativo (una garantía de utilidad mínima para vecinos y administraciones) pasa a ser una opción regulatoria futura. Una autoridad de aplicación podría recrearlo, recortarlo o ampliarlo. También podría pedir más o menos datos. Todo dependería de decisiones administrativas cambiantes, no de un marco legal detallado.
¿Cómo queda el rol de la asamblea de propietarios?
El proyecto contempla un punto en el que la asamblea sí tiene la palabra: la definición del medio de notificación fehaciente. El administrador deberá someter a consideración el uso de la plataforma como canal oficial de notificaciones. Si la asamblea opta por otro medio, igualmente el administrador tendrá que garantizar la notificación por la aplicación a quienes lo pidan. Es una concesión a la autonomía del consorcio, pero acotada. El resto de las funcionalidades quedan libradas a la reglamentación y a la interpretación de la autoridad de aplicación.
¿Por qué importa que no haya definiciones técnicas ni presupuestarias?
Una plataforma pública de alcance masivo necesita claridad técnica y financiera. Arquitectura del sistema, criterios de seguridad y privacidad, resguardo de datos, interoperabilidad con registros oficiales, niveles de servicio, mantenimiento y actualización. Nada de eso está explicitado. Sin exigencias de mínimos operativos ni reglas de financiamiento y gobernanza, la solución tecnológica puede mutar con cada gestión. Ese vaivén, en el terreno de la administración de edificios, no es trivial. Las expensas y las notificaciones dependen de trazabilidad y previsibilidad.
¿Esto fortalece o debilita la transparencia?
Depende de la ejecución. En su versión anterior, el proyecto anclaba transparencia en contenidos concretos: publicar presupuestos, facturas, actas, movimientos y reportes; permitir reclamos trazables y calificar la gestión del administrador. Al suprimirse esos componentes, la transparencia deja de ser un mandato legal y pasa a ser una posibilidad. Si una autoridad de aplicación robusta los incorpora por reglamentación, el esquema puede funcionar. Si no lo hace, la plataforma podría quedar reducida a un módulo de notificaciones con poco impacto en la rendición de cuentas.
¿Cuáles son los riesgos y escenarios posibles?
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Discrecionalidad regulatoria: sin prestaciones mínimas ni definiciones de datos, cada administración puede reconfigurar la plataforma sin pasar por la Legislatura.
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Fricción legal con inquilinos: se los incluye en comunicaciones pero su acceso depende del propietario. Esto puede generar conflictos y vacíos operativos.
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Privacidad y seguridad: la ausencia de lineamientos explícitos sobre datos personales y su resguardo abre un flanco de preocupación, más aún si la identificación de usuarios se cruza con registros oficiales.
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Heterogeneidad de uso: si el “piso” de funciones no es el mismo para todos, cada consorcio podría experimentar una herramienta distinta según la reglamentación vigente en cada período.
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Oportunidad de mejora: una reglamentación bien diseñada podría recuperar el espíritu original, reinstalando módulos útiles (reclamos, expensas, actas, reservas) y fijando estándares de servicio.
¿Qué podría ordenar el debate?
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Listado mínimo no negociable: reincorporar en la ley un conjunto de prestaciones básicas y medibles.
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Gobernanza y auditoría: establecer responsabilidades, métricas de desempeño, auditorías periódicas y canales de rendición de cuentas.
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Protección de datos: definir con precisión qué se recolecta, por qué, con qué base legal, por cuánto tiempo y bajo qué controles de seguridad, con derechos claros para propietarios e inquilinos.
Conclusión
La nueva versión del proyecto reduce la plataforma a una promesa indefinida. Sin catálogos de funciones ni parámetros de datos, la herramienta pública queda a expensas de la reglamentación de turno. La obligación que sí permanece (dar de alta consorcios y comunicar el alta a propietarios e inquilinos) contrasta con la falta de claridad sobre qué información se requiere y cómo se protegerá. El énfasis normativo se corrió. De un ecosistema con servicios concretos (transparencia, gestión y participación) a un contenedor normativo cuya única certeza es la notificación fehaciente de decisiones asamblearias. Para que la plataforma no devenga un trámite digital más, el debate debería reponer un piso operativo, reglas de gobernanza tecnológica y garantías de privacidad. Sin estos elementos, la promesa de modernizar la vida consorcial puede terminar siendo, precisamente, un cheque en blanco.
