En la vida de un consorcio, pocas cosas pesan tanto como los costos fijos. La limpieza, el mantenimiento y sobre todo el personal del edificio suelen marcar el peso que tienen las expensas. Por eso, cualquier modificación tributaria que toque el ABL o el Impuesto Inmobiliario merece atención, ya que es algo que puede mover la aguja del presupuesto mensual de un edificio.
Ayer, jueves 27 de noviembre, la Legislatura porteña aprobó un conjunto de normas que integran el Paquete Fiscal 2026. Dentro de ese paquete aparece una medida que, si se implementa como se espera, puede representar un alivio fiscal concreto para determinados consorcios. Una bonificación del 40% asociada al Impuesto Inmobiliario que pagan algunos edificios. La clave va a estar, como siempre, en la letra chica de la reglamentación.
¿Qué es exactamente la bonificación del 40% y a quién apunta?
La medida más comentada del paquete es la introducción del artículo 415 bis al Código Fiscal mediante la Ley N° 6926. Lo que plantea es premiar a los edificios que mantienen personal propio (encargados u otros empleados bajo relación de dependencia) en lugar de contratar servicios tercerizados.
Dicho de otra manera, la Ciudad intenta inclinar la balanza a favor de la contratación directa. Y lo hace con un incentivo tributario.
¿Qué se bonifica?
El beneficio alcanza al 40% del Impuesto Inmobiliario, que es una porción del ABL. Vale aclarar que no se trata necesariamente de una reducción de todo lo que llega en la boleta, sino del componente impositivo (no la tasa por servicios).
¿Sobre qué parte del inmueble aplica?
No aplica sobre cada departamento u oficina de manera individual, sino sobre espacios comunes o unidades complementarias vinculadas al uso común del consorcio. En muchos edificios, eso puede incluir dependencias o superficies registradas a nombre del consorcio o asociadas a partes comunes.
¿Qué condiciones debe cumplir un consorcio para acceder al beneficio?
La norma no está pensada para cualquier propiedad, sino para edificios que cumplan con un perfil específico. Los requisitos centrales que se desprenden del esquema informado son:
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Destino del edificio: debe tratarse de inmuebles destinados a vivienda u oficina.
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Relación laboral vigente: el consorcio debe tener al menos un empleado en relación de dependencia, en el marco del régimen de propiedad horizontal.
Este segundo punto es el corazón del incentivo. El cual no alcanza a los servicios tercerizados contratados de limpieza que se pagan por factura. La bonificación busca reconocer la contratación directa de empleados en relación de dependencia.
¿Desde cuándo rige y qué falta para que se aplique de verdad?
Aquí aparece el matiz que puede definir si el beneficio se siente rápido o queda en promesa.
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Vigencia legal: se indica que la ley rige desde el 1° de enero de 2026.
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Vigencia operativa: para que un beneficio fiscal impacte en boletas, cuentas corrientes o liquidaciones, suele requerirse reglamentación y criterios de implementación por parte de la autoridad competente (en este caso, AGIP).
La pregunta relevante no es sólo “¿existe el beneficio?”, sino:
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¿Se aplica automáticamente o hay que pedirlo?
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¿Se renueva año a año?
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¿Qué documentación lo respalda?
Esto no está claro todavía. En la práctica, es común que se exijan constancias que prueben la existencia real del vínculo laboral. Por ejemplo, formularios o presentaciones que demuestren aportes, altas, liquidaciones y cumplimiento previsional. La reglamentación será la que termine definiendo el “cómo” va a ser esto.
¿Cómo podría impactar esto en las expensas del consorcio?
Una bonificación del 40% sobre el Impuesto Inmobiliario de las partes comunes no elimina el resto de los costos pero puede ser un recorte visible de uno de los gastos del presupuesto.
En edificios con superficies comunes relevantes (y con valores fiscales altos), el ahorro puede volverse interesante. En otros casos, será más modesto, pero igualmente útil. Menos presión tributaria es menos presión para el bolsillo de los propietarios.
¿Qué define la Ley Impositiva 2026 y por qué te debería importar?
La Ley N° 6927 (Ley Impositiva 2026) funciona como el “manual de valores” del año. Establece montos, escalas y criterios de cálculo de impuestos para el período. Para propietarios y consorcistas, el punto más visible suele ser el ABL.
Entre los ejes destacados del texto original se mencionan tres elementos que suelen mover decisiones de pago:
1) ¿Hay un tope de aumento del ABL?
El esquema apunta a que el incremento del impuesto no supere la inflación y a evitar mecanismos de cuotas adicionales que en otros momentos distorsionaron el monto final. En términos de bolsillo, la intención es hacer más previsible el salto anual.
2) ¿Qué descuentos existen por pagar en término?
Los “premios por cumplimiento” son la zanahoria clásica de la administración tributaria. En este caso, se enumeran:
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Descuento por Buen Cumplimiento: 10% si no hubo mora o deuda previa (referida al año anterior).
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Descuento por Pago Anual Anticipado: 10% adicional si se cancela el año por adelantado.
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Bonificación por Débito Automático: 10% aplicado en una instancia puntual (según se indica, suele reflejarse en la última cuota o en un ajuste equivalente).
Lo importante es entender que estos descuentos no siempre se acumulan de la misma manera y que pueden tener condiciones de adhesión y plazos. En la vida real, muchas veces el ahorro depende de cumplir fechas y procedimientos.
¿Qué regula la Ley Arancelaria y por qué aparece en el paquete?
La tercera pata es la Ley N° 6928 (Ley Arancelaria 2026). A diferencia de la ley impositiva, no define impuestos, sino el costo de trámites: tasas administrativas, derechos, aranceles vinculados a registros, catastro, multas u otras gestiones.
El instrumento para actualizar esos valores es la Unidad Tarifaria (UT), que se ajusta de forma periódica para evitar que los aranceles queden “viejos” frente a la inflación. Para consorcios, esto importa cuando hay que:
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pedir informes,
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iniciar expedientes,
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actualizar planos,
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gestionar documentación,
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o resolver trámites que, por pequeños que parezcan, suman costo.
¿Cuáles son los beneficios principales para un consorcio?
En resumidas cuentas los efectos esperables se ordenan así:
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Bonificación del 40% (art. 415 bis): potencial reducción del Impuesto Inmobiliario en comunes si hay empleado propio.
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Descuento por buen cumplimiento: incentivo por historial de pago.
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Pago anual: ahorro adicional a cambio de liquidez inmediata.
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Débito automático: beneficio condicionado a adhesión y calendario.
No todos los consorcios capturan todo. El beneficio del 40% depende del esquema laboral. Los descuentos dependen de conducta de pago y de la estrategia financiera del contribuyente.
Un pequeño alivio para los propietarios
El Paquete Fiscal 2026 abre una ventana de alivio para consorcios que sostienen personal propio. Una bonificación del 40% sobre el componente inmobiliario aplicado a áreas comunes puede traducirse en una disminución del costo fijo y, por extensión, menos tensión en las expensas. A la par, los incentivos por cumplimiento (pago en término, cancelación anual y débito automático) empujan hacia una cultura de previsibilidad fiscal. Sin embargo, el verdadero impacto dependerá de la letra chica de la reglamentación. La AGIP definirá si el beneficio es inmediato o si exige un trámite con respaldo documental.
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
