El caso enfrenta al Consorcio de Propietarios de Monroe 4820 con varios demandados por el incumplimiento de un acuerdo de mediación derivado de problemas edilicios. El origen del litigio está en desprendimientos del revoque exterior de la medianera y otras fallas del edificio. Para cerrar esa disputa, las partes firmaron un convenio: los demandados se comprometieron a ejecutar obras de refacción y a pagar sumas de dinero. Además, aceptaron una multa diaria si demoraban el inicio, la ejecución o la finalización de los trabajos.
El consorcio, facultado por el propio convenio, también se reservó interrumpir las obras si no se hacían conforme a lo pactado y en tal caso, realizarlas por su cuenta con derecho a reclamar el reembolso más los daños y perjuicios.
¿Qué se pidió en esta ejecución?
El actor sostuvo que los obligados no cumplieron. Por eso inició la ejecución del acuerdo. Hubo prueba, entre ella un informe pericial de arquitectura que individualizó tareas pendientes, explicó cómo debían hacerse y cuánto costaban. Incluso se trabó embargo sobre un inmueble de uno de los codemandados.
En el camino procesal se registró el fallecimiento de uno de los demandados (N.) y del albañil (J.G.L.), quien había intervenido en las labores iniciales.
¿Qué decidió la jueza de primera instancia?
La magistrada de grado entendió que los demandados no desconocieron el convenio ni opusieron defensas procesales sólidas. Con apoyo en el peritaje, admitió la ejecución y condenó a cumplir con las cláusulas del acuerdo en un plazo de diez días, bajo apercibimiento de autorizar al consorcio a hacer las obras a costa de los deudores.
¿Qué cuestionaron las partes en la apelación?
Desde el lado de los demandados, el agravio central fue que, a su criterio, el informe técnico demostraba que habían cumplido casi todo y que lo que faltaba eran deficiencias menores. También calificaron de exiguo e imposible el plazo de diez días.
Desde el lado del actor, el reproche fue distinto y más profundo: denunció violación del principio de congruencia. Explicó que no pidió en la demanda que los deudores cumplieran las obras. Por el contrario, manifestó carecer de interés en el cumplimiento específico. Su pretensión fue otra: cobrar el costo de las reparaciones más la multa diaria desde el 18/01/2010 hasta el pago efectivo, con intereses y costas. Añadió que, por el fallecimiento de N. y del albañil J.G.L., el cumplimiento material por parte de ellos era imposible, lo que reforzaba la vía económica.
¿Qué ley se aplicó?
La Cámara dejó claro que regía el Código Civil derogado. Con base en el artículo 7 del Código Civil y Comercial, reafirmó el principio de irretroactividad: se juzga conforme a la ley vigente al momento de consumarse la relación (suscripción del acuerdo e incumplimiento). Esto ordenó la discusión en torno a las vías del artículo 505 del viejo Código Civil y las reglas procesales de ejecución (art. 513 CPCC).
¿Hubo incumplimiento? ¿Qué dijo el peritaje?
El debate sobre el cumplimiento se zanjó apoyándose en el peritaje de arquitectura. El informe verificó que quedaban tareas pendientes; así como los detalles sobre cómo debía ejecutarse la obra y cuánto costaría. La crítica de los demandados fue genérica: alegaron una lectura parcial y problemas menores, pero no refutaron técnicamente los puntos del experto ni ofrecieron una versión alternativa de la fecha de mora. Ante esta inacción, la Cámara tomó como fecha de vencimiento y mora la denunciada por el actor: 18 de enero de 2010.
¿Qué opciones tenía el acreedor frente al incumplimiento?
El derecho del acreedor ante el incumplimiento ofrece tres carriles (viejo art. 505 CC, hoy reflejado en el CCyC y en el art. 513 CPCC):
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Cumplimiento específico por el deudor.
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Cumplimiento por tercero a costa del deudor.
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Cumplimiento por equivalente dinerario (el valor económico de la prestación), que se distingue de la indemnización de daños adicionales.
La elección depende del interés del acreedor. Y aquí no había dudas: desde la demanda, el consorcio optó por el equivalente dinerario y la multa moratoria. No pidió que los deudores hicieran las obras.
¿Por qué la Cámara modificó la sentencia?
Porque la decisión de primera instancia ordenó algo distinto a lo solicitado: impuso el cumplimiento específico cuando el actor reclamó dinero (costo de las tareas) y multas. Eso quebró la congruencia, límite básico del proceso (arts. 34 inc. 4 y 163 inc. 6 CPCC y art. 18 CN). Además, en un trámite de ejecución, el sistema precisamente habilita a hacer a costa o a condenar al equivalente. La solución de grado implicaba un retroceso en la vía ejecutiva.
La Cámara también advirtió un error procesal adicional: se había condenado a J.G.L. cuando no era parte demandada y además, constaba su fallecimiento. Por eso dejó sin efecto esa condena.
¿Cómo se fijó el monto a pagar?
En obligaciones de hacer, si se elige el equivalente dinerario, el crédito es una deuda de valor. Debe cifrarse al momento más próximo a la sentencia. Por eso, a pedido del Tribunal, el perito actualizó su cálculo y a fs. 492 estimó los mismos ítems a valores actuales. Nadie lo impugnó. Resultado: la ejecución prospera por $ 886.764 más IVA.
La Cámara remarcó que el peritaje estaba técnicamente fundado y que para apartarse de él, hacían falta razones serias o prueba de mayor eficacia. No las hubo.
¿Qué pasó con la multa diaria por mora?
El convenio preveía una cláusula penal moratoria por cada día de demora. El actor la pidió; sin embargo, la sentencia de grado no se pronunció. La Cámara reparó el silencio: verificado el incumplimiento y fijada la mora en el 18/01/2010, corresponde aplicar la multa hasta esta sentencia. Esa pena no se acumula con otros daños moratorios (art. 655 y 656 CC), razón por la cual los daños adicionales quedaron fuera de este ejecutivo (también porque ya se habían excluido en un proveído firme a fs. 105).
¿Qué intereses rigen y desde cuándo?
Desde el vencimiento del plazo de cumplimiento que se fija en esta decisión y hasta el pago, la Cámara aplica la tasa activa cartera general (préstamos) del Banco Nación, criterio consolidado en la jurisprudencia (“Samudio de Martinez c. Transporte 270” del 20/4/2009). Aun bajo el CCyC (art. 768), el Tribunal mantiene la facultad judicial de establecer intereses cuando no hay convenio específico.
¿Cómo quedó la parte resolutiva?
En síntesis, la Cámara resolvió:
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Dejar sin efecto la condena contra J.G.L.
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Revocar lo que mandaba cumplimiento específico.
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Llevar adelante la ejecución por equivalente: $ 886.764 + IVA, más la multa pactada desde 18/01/2010 hasta esta sentencia, con intereses conforme tasa activa BNA.
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Imponer las costas a los ejecutados.
¿Por qué este fallo importa para la práctica?
Aporta tres enseñanzas:
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Primacía del interés del acreedor en la vía de cumplimiento: si pide equivalente dinerario, el juez no puede imponer cumplimiento en especie.
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Rigor en la congruencia: el pronunciamiento debe ajustarse a lo pedido.
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Rol del peritaje: cuando el dictamen está bien fundado y no hay refutación técnica, prevalece como base de la condena.
Conclusión final
La Cámara reencauzó la ejecución al camino elegido por el acreedor: cobro del equivalente dinerario más multa e intereses, dejando de lado la indebida orden de cumplimiento específico. El fallo respeta el principio de congruencia, reafirma que la elección del medio de satisfacción pertenece al acreedor y otorga fuerza al peritaje como prueba técnica cuando no hay impugnaciones idóneas. También ordena el mapa de responsabilidades: sin condena para quien no fue demandado y con costas para los que incumplieron. En suma, un pronunciamiento que combina certeza jurídica, economía procesal y coherencia con la estructura del proceso ejecutivo.
FALLO JUDICIAL – EXPEDIENTE N° 11437/2010 – “Consorcio de Propietarios Monroe 4820 c/ K. Eduardo y otros s/ ejecución de acuerdo-mediación” – CAMARA CIVIL – SALA I – 24/02/2017
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
