En octubre de 2023, la Cámara Segunda de Apelación en lo Civil y Comercial de La Plata (Sala II) resolvió un litigio que puso en el centro del debate la importancia de las expensas comunes y la tasa de interés aplicable en casos de mora. El expediente, caratulado “Consorcio de Hecho Calle 59 N° 916 La Plata c/ Zelaya Ibarrola Adolfo s/ Cobro Sumario de Sumas de Dinero”, enfrentó a un consorcio de propietarios de hecho contra un consorcista que acumuló una deuda considerable por falta de pago.
El núcleo de la controversia no giró tanto en la existencia de la deuda (que ya había sido confirmada en primera instancia) sino en qué tasa de interés correspondía aplicar para resarcir al consorcio y desalentar el incumplimiento.
Los hechos y la sentencia inicial
En primera instancia, el juzgado condenó al demandado, Adolfo Zelaya Ibarrola, a pagar $343.606,76 en concepto de expensas y gastos correspondientes a las unidades funcionales que posee en el edificio, junto con intereses moratorios calculados a la tasa pasiva del Banco de la Provincia de Buenos Aires. Esta tasa se aplicaría desde las fechas de mora hasta el pago total de la deuda.
El fallo también impuso las costas del juicio al demandado, en su carácter de parte vencida.
El reclamo en la apelación
El consorcio no cuestionó el monto principal, pero sí la tasa de interés establecida. Argumentó que la tasa pasiva no reflejaba la realidad económica del país, marcada por una inflación alta y persistente, lo que generaba un beneficio indirecto para el deudor moroso frente a quienes pagan en tiempo y forma.
Para la actora, las expensas son vitales para la administración y mantenimiento del edificio. Su pago puntual garantiza la prestación de servicios esenciales y evita que los propietarios cumplidores deban financiar las deudas de los incumplidores. Por eso, solicitó aplicar una tasa que no solo compensara la deuda sino que también actuara como incentivo para el pago puntual.
En respaldo de su postura, el consorcio invocó el artículo 771 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), que establece que los jueces deben considerar el “costo medio del dinero para deudores” al fijar intereses cuando no existe un pacto previo.
El marco jurídico
La Cámara recordó que el caso involucraba un consorcio de hecho, es decir, una comunidad de propietarios sin reglamento formal de propiedad horizontal. En este contexto, no existía una tasa pactada para las deudas por expensas por lo que correspondía su determinación judicial según el artículo 768 inciso c) del CCCN.
Este artículo contempla tres vías para fijar intereses moratorios:
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Lo acordado por las partes.
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Lo establecido por leyes especiales.
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En subsidio, las tasas que determine el Banco Central.
Ante la falta de pacto y de norma específica, el tribunal debía fijar la tasa aplicable tomando como referencia tasas bancarias vigentes y atendiendo a la naturaleza de la deuda.
La importancia de las expensas para el consorcio
El fallo destacó que las expensas no son un ingreso comercial sino un recurso esencial para mantener el equilibrio económico del consorcio. En un sistema ideal, el balance de ingresos y egresos debería ser cero: se recauda lo justo para cubrir los gastos. Cuando un propietario no paga, el déficit debe ser cubierto por el resto de los consorcistas, afectando la equidad y la salud financiera de la comunidad.
El incumplimiento prolongado no solo constituye una infracción contractual sino que desequilibra el sistema y transfiere injustamente cargas financieras a quienes cumplen. Por ello, la jurisprudencia y la doctrina coinciden en que las deudas por expensas merecen un tratamiento más riguroso que otras obligaciones.
Lo que dicen la doctrina y la jurisprudencia
A lo largo del fallo, se citan precedentes y opiniones doctrinarias que sostienen la necesidad de tasas de interés más elevadas en deudas por expensas. Estas cumplen una doble función:
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Compensar el capital adeudado.
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Estimular el cumplimiento puntual.
Incluso se ha aceptado en reglamentos de copropiedad la inclusión de intereses punitorios superiores a los aplicados en otros créditos, siempre que no resulten usurarios. Este criterio responde a la naturaleza solidaria del régimen: todos los propietarios pueden ser deudores o acreedores en algún momento y la mora de uno repercute directamente en todos.
El análisis económico y la tasa adecuada
La Cámara evaluó que la tasa pasiva aplicada en primera instancia no cubría el costo medio del dinero para el deudor y, en consecuencia, no generaba un desincentivo suficiente para el incumplimiento. Además, en un contexto inflacionario, aplicar una tasa baja puede erosionar el valor real del crédito y perjudicar a los copropietarios cumplidores.
En función de lo establecido en los artículos 768 inciso c) y 771 del CCCN, el tribunal concluyó que correspondía fijar una tasa activa como referencia, ya que esta refleja mejor el costo real del dinero para un deudor en el mercado.
La decisión final
La Cámara resolvió revocar parcialmente la sentencia apelada.
En lugar de la tasa pasiva, dispuso aplicar la tasa activa de descuento a 30 días del Banco de la Provincia de Buenos Aires, incrementada en un 50%, desde la fecha de mora hasta el pago completo.
Asimismo, las costas de la apelación fueron impuestas al demandado, reafirmando su condición de parte vencida.
Relevancia de este fallo
Este pronunciamiento refuerza una línea jurisprudencial que busca proteger la sostenibilidad financiera de los consorcios y evitar que la morosidad sea una estrategia económica para algunos propietarios. En un país con inflación alta, la fijación de una tasa de interés realista y disuasoria es clave para preservar la equidad entre los consorcistas.
El fallo también recuerda que, en ausencia de reglamento de propiedad horizontal, corresponde al juez definir la tasa aplicable, priorizando la naturaleza de la obligación y las condiciones del mercado.
La sentencia de la Cámara Segunda de Apelación de La Plata representa un precedente relevante para casos similares en consorcios de hecho. Al establecer una tasa activa incrementada, no solo asegura una compensación justa para el acreedor, sino que también envía un mensaje claro: el pago de expensas es una obligación esencial y su incumplimiento tiene consecuencias económicas más gravosas que otras deudas.
En definitiva, el tribunal combinó criterios jurídicos, económicos y de equidad para reforzar un principio básico en la vida consorcial: quien paga tarde, paga más.
FALLO JUDICIAL – EXPEDIENTE N° 134858/2023 – “CONSORCIO DE HECHO CALLE 59 N° 916 LA PLATA C/ ZELAYA IBARROLA ADOLFO S/ COBRO SUMARIO SUMAS DINERO” – JUZGADO EN LO CIVIL Y COMERCIAL Nº18 – LA PLATA – 02/10/2023
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
