Hoy encontramos un fallo de la Cámara Civil de Neuquén que resolvió una disputa vecinal que enfrentaba a Horacio Américo Godoy con Luis Sepúlveda por presuntos daños en una propiedad a causa de filtraciones de agua. Este caso, típico de las complicaciones surgidas en edificios bajo régimen de propiedad horizontal, terminó con un fallo desfavorable para el demandante tras no poder demostrar el origen del daño que alegaba.
¿Cuál fue el origen del conflicto?
Godoy inició una acción judicial contra Sepúlveda, su vecino, responsabilizándolo por daños provocados por humedad en su departamento ubicado en planta baja. Según su planteo, estas filtraciones provenían del inmueble de Sepúlveda y tenían como causa una falla en las cañerías cloacales.
Al no estar conforme con la resolución inicial que desestimaba su demanda, Godoy presentó una apelación. En su escrito, criticó duramente la valoración de la prueba por parte del juez de primera instancia. Señaló que no se consideraron correctamente varios elementos del expediente, especialmente una prueba informativa y el hecho de que la contestación de la demanda se había presentado fuera de término.
Además, resaltó que las declaraciones testimoniales y un peritaje técnico respaldaban su reclamo, demostrando a su entender que el origen de la humedad era el departamento del demandado.
¿Qué dijo la Cámara Civil?
El tribunal encargado de revisar el fallo estuvo integrado por los jueces Cecilia Pamphile y Jorge Pascuarelli. La jueza Pamphile fue la encargada de emitir el voto inicial y rechazó cada uno de los argumentos del apelante.
En primer lugar, desestimó el reclamo sobre la supuesta tardanza en la contestación de la demanda. Según consta en el expediente, esta presentación había sido aceptada en tiempo y forma mediante una resolución que no fue apelada oportunamente y, por lo tanto, quedó firme.
Luego, centró su análisis en el núcleo del reclamo: la responsabilidad de Sepúlveda respecto a los daños por humedad. La magistrada explicó que, en situaciones donde rige la propiedad horizontal, el actor debe demostrar fehacientemente que los daños provienen de un bien que es de uso exclusivo del demandado. Si el origen está en partes comunes o en propiedades de otros consorcistas, no hay fundamento para atribuirle responsabilidad.
¿Qué concluyó el peritaje técnico?
Una pieza clave en el análisis fue el informe de la perito ingeniera. El dictamen técnico no logró identificar con claridad la fuente de las filtraciones. Aunque reconoció la presencia de humedad y daños visibles, aclaró que, debido a la antigüedad del edificio y la complejidad de las instalaciones, era prácticamente imposible determinar con exactitud de dónde provenía el problema.
La experta señaló que tanto Godoy como Sepúlveda habían reemplazado sus cañerías de agua, por lo cual consideraba improbable que la filtración tuviera su origen en ese sistema. Sugería, como hipótesis, que el problema podía estar vinculado a los desagües del lavarropas o del baño en el primer piso, o incluso a viejas cañerías de plomo en la pileta del lavadero. Sin embargo, todo esto era meramente especulativo.
Además, observó que las humedades afectaban a distintos niveles del edificio y que había manchas visibles desde el tercer piso hacia abajo, lo que hacía pensar en un deterioro estructural generalizado y no en un único punto de origen.
¿Qué dijeron los testigos?
Los testimonios aportados tampoco aportaron certeza. El presidente de la comisión vecinal del barrio, Claudio Marchetti, relató que en varias viviendas del complejo existía el mismo problema de humedad, lo cual atribuía a la antigüedad del edificio y no a una falla puntual. Incluso mencionó que en su momento habían ayudado a la familia Sepúlveda a realizar algunas reparaciones, lo que refuerza la idea de una problemática extendida.
Otros testigos, incluidos plomeros y albañiles que trabajaron en el lugar, ofrecieron opiniones generales sobre la situación del edificio, pero ninguno pudo asegurar que los daños en la vivienda de Godoy provinieran del departamento de Sepúlveda.
¿Y el reconocimiento judicial?
Godoy también criticó que el juez no hubiera accedido a realizar un reconocimiento judicial del inmueble, es decir, una inspección directa. Sin embargo, la Cámara consideró que incluso si se hubiese concretado esta medida, no habría cambiado el curso del fallo, ya que el problema no era dónde se manifestaban los daños, sino si podía probarse fehacientemente de dónde provenían.
¿Quién debía probar el origen del daño?
Un principio clave del derecho procesal civil es la carga de la prueba: quien alega un hecho debe probarlo. En este caso, el actor tenía la responsabilidad de demostrar con precisión que las filtraciones provenían del departamento del demandado. Al no lograrlo, el fallo de primera instancia fue ratificado.
Como explica el reconocido jurista Lino Enrique Palacios, si un juez no alcanza la convicción suficiente por falta de pruebas, debe resolver aplicando reglas que asignen la carga probatoria. En este contexto, la falta de evidencia concreta perjudicó a Godoy.
¿Quién pagó las costas del juicio?
La parte actora, al resultar vencida, fue condenada a asumir las costas del juicio. Respecto de un argumento adicional de Godoy sobre la falta de legitimación activa de la parte demandada, la Cámara indicó que este punto fue tratado como defensa de fondo y no como una cuestión autónoma que justificara una condena separada en costas.
Se reafirmó que la imposición de costas debe responder al resultado global del litigio, y no a si una defensa particular fue o no aceptada. Dado que la demanda fue desestimada en su totalidad, el criterio de la derrota recaía sobre el actor.
Conclusión
El caso “Godoy c/ Sepúlveda” subraya la importancia de contar con pruebas concretas en conflictos judiciales sobre daños en propiedades bajo régimen de propiedad horizontal. Aunque el reclamo del actor parecía tener sustento en su experiencia cotidiana y en una problemática general del edificio, no logró vincular de manera directa los daños sufridos con la responsabilidad del vecino demandado. Ante la falta de certezas, la Justicia optó por mantener el fallo original y cargar las costas a la parte actora.
FALLO JUDICIAL – EXPEDIENTE N° 514717/2016 – “SGODOY HORACIO AMERICO C/ SEPULVEDA LUIS S/ D. Y P. DERIVADOS DE LA RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL DE PARTICULARES” – CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y MINERÍA SALA I- NEUQUÉN – 15/09/2021
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil (ESCCP-UBA), consultor especializado en Propiedad Horizontal y administrador de consorcios matriculado en CABA.
