En muchos consorcios, especialmente aquellos con numerosos departamentos o unidades, surge con frecuencia una inquietud: ¿es imprescindible reunir un quórum mínimo de propietarios para que una asamblea pueda comenzar y discutir los asuntos del día?
La pregunta, aunque parece sencilla, tiene implicancias jurídicas importantes. El término “quórum” alude al número mínimo de personas necesarias para iniciar válidamente una reunión. En el contexto de la propiedad horizontal, se trata de determinar si existe un requisito legal para abrir una asamblea o si basta con los presentes, sin importar cuántos sean.
¿Qué dice la ley al respecto?
El Código Civil y Comercial de la Nación, que regula las relaciones en los consorcios de propiedad horizontal, dedica un conjunto de normas específicas a este tipo de comunidades. Dentro de ese marco, el artículo 2059, titulado “Quórum y Mayorías”, parece dar lugar a la interpretación de que hay una exigencia normativa sobre cuántos deben estar presentes. Sin embargo, un análisis más profundo revela una situación diferente.
Este artículo, pese a su encabezado, no incluye ninguna mención explícita sobre un quórum obligatorio. Tampoco lo hacen otros artículos del Título V del Código. Ni siquiera el artículo 2056 –que lista los contenidos esenciales del reglamento de propiedad horizontal– introduce alguna exigencia mínima de asistencia.
¿Hay un quórum implícito?
Algunos autores consideran que aunque no esté indicado expresamente, la necesidad de un quórum debería entenderse de manera implícita. La lógica detrás de esta postura es que las decisiones deben tomarse con base en el total de los propietarios, y no únicamente sobre quienes asisten a la asamblea. Por ende, si no se alcanza un determinado porcentaje de presencia, la asamblea no podría adoptar decisiones válidas.
Sin embargo, esta interpretación no se encuentra respaldada por una disposición normativa concreta y, en algunos casos, puede generar más trabas que soluciones.
Deliberar sin quórum es legal
Una lectura coherente del sistema legal argentino nos conduce a una conclusión distinta: la ley no impone un quórum mínimo para iniciar una asamblea, aunque sí exige determinadas mayorías para que las decisiones sean válidas.
1. El silencio legislativo no implica obligación
El artículo 2059 menciona el concepto de quórum solo en su título, pero omite cualquier exigencia en su redacción. Esta ausencia no es un error ni un descuido: en derecho, lo que no se menciona expresamente no puede considerarse obligatorio.
Si el legislador hubiera querido imponer un número mínimo de propietarios para comenzar la reunión, lo habría especificado. El hecho de que no lo haya hecho indica que el quórum no es condición necesaria para abrir una asamblea.
2. Decisiones válidas sin mayoría inmediata
El artículo siguiente, el 2060, establece un mecanismo muy útil para superar el ausentismo: permite que los presentes propongan decisiones que luego serán notificadas a los ausentes. Si estos últimos no las rechazan dentro de un plazo de 15 días y con la mayoría correspondiente, las decisiones se consideran aprobadas.
Este sistema funciona como una especie de “silencio positivo” y demuestra que el Código Civil y Comercial fue diseñado para permitir que las decisiones avancen, incluso cuando la participación es baja. Es un recurso especialmente útil en edificios con muchos propietarios ausentes o poco interesados.
3. No existe regulación para segundas convocatorias
En otros regímenes jurídicos, como el societario, la ley prevé alternativas cuando no se alcanza el quórum en una primera convocatoria. Por ejemplo, en las sociedades anónimas, la ley establece condiciones distintas para segundas reuniones.
En cambio, la legislación de propiedad horizontal no contempla segundas convocatorias ni flexibilizaciones automáticas por inasistencia. Esta omisión refuerza la idea de que el quórum no es un obstáculo legal para que la asamblea funcione.
4. Impedir deliberar puede generar bloqueos institucionales
Desde una perspectiva práctica y jurídica, exigir un quórum sin fundamento legal podría dar lugar a maniobras dilatorias o incluso a paralizar el funcionamiento del consorcio. En muchas comunidades, hay propietarios que no asisten deliberadamente a las reuniones, ya sea por desinterés, distancia geográfica o motivos personales.
Si se obligara a reunir un número mínimo de asistentes para comenzar, sería muy sencillo para una minoría bloquear decisiones clave simplemente no concurriendo. El sistema legal actual, en cambio, busca todo lo contrario: garantizar la continuidad del gobierno del consorcio y evitar que la inacción de algunos perjudique a la comunidad.
¿Puede un reglamento establecer un quórum propio?
Aunque el Código Civil no lo exige, es posible que el reglamento interno del consorcio sí fije condiciones particulares respecto al quórum. En ese caso, las normas internas deberán respetarse mientras no entren en contradicción con disposiciones legales de orden público.
No obstante, en ausencia de tales reglas, prevalece la norma general: no es necesario un mínimo de asistentes para deliberar.
Conclusión
El régimen legal argentino sobre propiedad horizontal apuesta por una gestión comunitaria eficiente y realista. Al no requerir quórum mínimo para deliberar, permite que los propietarios interesados impulsen decisiones. Esta posibilidad de funcionar con los presentes, sin importar su cantidad, responde a una lógica jurídica clara: evitar que el desinterés o la inacción de algunos frene el desarrollo de la comunidad. En un contexto donde la participación suele ser baja, este enfoque no solo es práctico, sino también necesario para garantizar el desarrollo normal del consorcio.
