La Inspección General de Justicia (IGJ) y la Comisión de Propiedad Horizontal del Consejo Profesional de Ciencias Económicas (CPCE) se reunieron el 2 de octubre de 2025 para despejar dudas sobre el alcance real de las obligaciones contables en los consorcios bajo el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN). El encuentro puso arriba de la mesa una tensión conocida: lo que parece decir el texto legal y lo que la autoridad de aplicación viene aclarando en su práctica reciente.
¿Qué dice el CCCN sobre los estados contables?
El punto de partida es el artículo 326 del CCCN, que encuadra a los consorcios como personas jurídicas privadas y por ende, bajo reglas contables generales. El artículo prevé que, al cierre de cada ejercicio, se confeccionen un estado de situación patrimonial y un estado de resultados, asentados en el registro de inventarios y balances. En abstracto, esto acercaría el régimen de los consorcios a estándares de empresas y asociaciones.
¿Cuál es la posición que viene sosteniendo la IGJ?
La IGJ, no obstante, reafirmó en una reunión previa con CAPHAI (ver nota) que no será obligatoria para los consorcios la confección de balances ni la registración de libros distintos a los ya exigidos por la normativa específica. El criterio apunta a evitar un salto de costos de difícil justificación para edificios de diversa escala y complejidad. En términos prácticos, la IGJ remarcó que los libros obligatorios siguen siendo:
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Libro de Actas del consorcio.
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Libro de Administración.
La reciente mesa con el CPCE no modificó esa línea: sirvió para ordenar inquietudes, revisar escenarios y reconocer particularidades operativas según el tamaño del consorcio.
¿Qué opinan los profesionales y qué rol se espera del contador?
Desde la Comisión de Propiedad Horizontal del CPCE, referentes como Jorge Scampini enfatizaron que existe una obligación legal de llevar contabilidad, por lo que los administradores deben coordinar con profesionales en Ciencias Económicas para asegurar el cumplimiento y fortalecer la transparencia en la gestión.
El señalamiento es doble:
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Por un lado, cumplimiento mínimo con los libros exigidos, conciliaciones y documentación de respaldo.
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Por otro, buenas prácticas de cierre: estados de rendición claros, criterios de devengado consistentes y reportes inteligibles para copropietarios.
El CPCE también advirtió sobre situaciones típicas en edificios pequeños (expensas reducidas, baja rotación de proveedores) donde la exigencia de balances completos puede resultar desproporcionada frente al beneficio informativo que aportan.
¿Por qué preocupa el impacto económico?
La preocupación se intensificó tras el Decreto 487/2025, que invitó a las jurisdicciones a reglamentar el registro contable. Una lectura estricta del art. 326 podría derivar en doble contabilidad y balances anuales rubricados, con efectos sobre las expensas. En la Ciudad de Buenos Aires, con una base cercana a 70.000 consorcios, proyecciones sectoriales estimaron:
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$3.500 millones anuales por rúbricas profesionales.
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$10.500 millones mensuales en honorarios si se extendiera una práctica de auditoría o preparación de balances en todos los edificios.
Con estos números, la aclaración de la IGJ funciona como un freno a un aumento de costos que muchos copropietarios habrían considerado excesivo.
¿Qué habilita la RG IGJ 15/2024 y cómo se usa?
La Resolución General IGJ Nº 15/2024 habilitó a los consorcios de CABA a solicitar voluntariamente su inscripción en el Registro Público al solo efecto de habilitar o rubricar registros y libros. No crea una obligación de balance. Abre una vía opcional para quienes deseen formalizar prácticas contables más robustas. Por ejemplo, edificios grandes con múltiples empleados, contratos de mantenimiento complejos o proyectos de obra relevantes.
¿Cuándo conviene optar?
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Consorcios de gran tamaño con ingresos y egresos significativos.
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Edificios con personal propio y nómina amplia.
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Complejos con amenities que demanden control presupuestario sostenido.
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Situaciones de conflicto donde la trazabilidad documental reduce litigios.
¿Cómo encaja todo con la letra del CCCN?
La clasificación de los consorcios como personas jurídicas privadas empuja, por diseño, a estándares contables. Sin embargo, la naturaleza funcional de un consorcio (administrar bienes comunes y servicios corrientes) no siempre se asemeja a la de una empresa. De allí que la interpretación prudente de la IGJ apunte a un piso obligatorio acotado y a opciones voluntarias para quienes necesiten mayor sofisticación.
¿Qué viene ahora?
Tras la reunión, IGJ y CPCE acordaron mantener el diálogo y sumar a organizaciones representativas del régimen de propiedad horizontal. La señal es clara: aunque la IGJ ratificó que no exige balances de manera general, persiste un debate regulatorio.
Conclusión
La discusión sobre la contabilidad de los consorcios expone una brecha entre la letra del CCCN y la realidad operativa de los edificios. La IGJ, al sostener la no obligatoriedad de balances, evita un impacto económico que pocos consorcios podrían absorber sin trasladarlo a expensas. A la vez, no desatiende la transparencia: sostiene libros básicos y abre una ruta voluntaria para quien requiera más formalidad.
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
