Un escombro que cae de una pared común puede parecer un incidente menor. En términos jurídicos, no lo es. La Sala K de la Cámara Nacional en lo Civil confirmó la responsabilidad del Consorcio de Propietarios de Rincón 353 por las lesiones sufridas por Irma Dora Monteros cuando un trozo de material impactó su cabeza en el patio del departamento de su hermana, en la Ciudad de Buenos Aires. La sentencia, del 5 de mayo de 2010 y registrada con decisiones complementarias en mayo de 2014, examina con detalle hecho, prueba y causalidad. Y ratifica la condena en los rubros indemnizatorios centrales.
¿Qué ocurrió y a quién se demandó?
La actora se hallaba en el patio interno del inmueble cuando fue alcanzada por un desprendimiento proveniente del primer piso. Recibió asistencia en el Hospital Ramos Mejía y le realizaron ocho puntos de sutura. Demandó al Consorcio, a la propietaria del departamento del primer piso y a la arquitecta a cargo de una obra en el edificio. En primera instancia, el juez rechazó la acción contra la propietaria y la profesional, y condenó al Consorcio. Este último apeló.
¿Cómo se planteó la apelación?
El Consorcio cuestionó la sentencia por: (1) supuesta introducción de hechos nuevos; (2) errónea valoración de la prueba y aplicación del derecho; (3) exceso en los rubros de incapacidad, gastos y daño moral y (4) tasa de interés. La Cámara revisa cada agravio dentro de los límites del principio de congruencia y de la expresión de agravios, recordando que el tribunal de alzada decide dentro del thema decidendum fijado por las partes.
¿Qué pruebas consideró decisivas?
La causa penal paralela aportó fotografías del pozo de aire y luz donde se advierte el mal mantenimiento de la pared externa, con huellas de desprendimientos sucesivos. Un acta de constatación judicial corroboró ese estado, e incluso dejó asentado un cambio posterior en el techado (vidrios elevados) que impediría nuevas caídas hacia el patio contiguo. A ello se suman la atención médica el día del hecho y testigos que vieron a la actora lesionada. En conjunto, esas piezas ofrecieron una base grave, precisa y concordante para afirmar la ocurrencia del evento y su origen.
¿Cómo razonó la Cámara sobre el nexo causal?
El tribunal aplica la teoría de la causalidad adecuada del Código Civil: interesa determinar si, según el curso normal de las cosas, la acción u omisión era idónea para producir el daño. Para ello admite presunciones e indicios como prueba válida, siempre valorados con sana crítica. El diagnóstico es ex post facto y en abstracto: ¿era previsible que el mal estado de una pared común generara la caída de material hacia el patio inferior? La respuesta fue afirmativa.
¿Quién responde y por qué?
La Cámara confirmó que la pared externa es parte común. El Consorcio es su dueño/guardián y, por tanto, responde en los términos del art. 1113 (responsabilidad objetiva por riesgo/vicio de la cosa). No halló elementos para extender o compartir responsabilidad con la propietaria del primer piso ni con la arquitecta, por falta de prueba que interrumpiera el nexo causal.
¿Qué rubros indemniza y cómo los justifica?
1) Incapacidad sobreviniente
La incapacidad resarcible no se limita a lo laboral; comprende la vida de relación. El primer juez fijó $10.000 por este concepto. El peritaje médico no registró secuelas neurológicas actuales del TEC, pero describió la magnitud del traumatismo y los tratamientos aplicados. El peritaje psicológico, por su parte, diagnosticó reacción vivencial anormal (neurótica) grado II con 10% de incapacidad, vinculada causalmente al hecho. Considerando edad (69 años), cuadro y constancias, se confirma la suma.
2) Gastos médicos, farmacia y traslados
Estos gastos se presumen a partir de las lesiones y pueden cuantificarse prudencialmente (art. 165 CPCCN). Se admite su procedencia incluso si hubo atención en hospital público u obra social, por prestaciones no cubiertas. El juez fijó $1.000 y la Cámara lo ratifica.
3) Daño moral
El daño moral repara la afectación extrapatrimonial: dolor, angustia, molestias y alteración del proyecto vital. Su cuantía debe guardar proporción con la entidad del agravio. No depende del monto del daño material, aunque puede ponderar los padecimientos físicos y psíquicos. La Cámara confirma $3.000, en línea con la prueba pericial y la entidad del hecho.
¿Qué dijo el fallo sobre intereses y costas?
Respecto de intereses, el a quo aplicó 6% anual desde el hecho hasta la sentencia y, desde entonces, la tasa activa del Banco Nación según el plenario “Samudio de Martínez”. La Cámara declara desierto el agravio del Consorcio porque no lo desarrolló en su expresión de agravios; aun así, aclara su propio criterio sobre el alcance del plenario. En definitiva, se confirma la tasa aplicada. Las costas de Alzada se imponen al apelante vencido.
¿Cuál es la decisión final?
La Sala K confirma íntegramente la sentencia apelada en lo que fue materia de agravios y regula honorarios de los profesionales intervinientes.
¿Por qué importa este precedente?
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Reafirma que el riesgo/vicio de una cosa común (pared externa) activa la responsabilidad objetiva del consorcio, sin necesidad de probar culpa, si se acredita el nexo causal adecuado.
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Legitima el uso de indicios y presunciones para reconstruir el nexo, con un test de probabilidad en abstracto y valoración integral de la prueba.
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Ordena criterios sobre gastos presumidos, daño moral y incapacidad no sólo laboral sino de vida de relación.
En conclusión
La Cámara confirmó que cuando la evidencia muestra una pared común deteriorada, fotografiada y constatada judicialmente, y el daño se explica por la caída de material desde allí, el consorcio responde por riesgo. No hace falta una autopsia de la culpa; basta la causalidad adecuada acreditada por indicios sólidos. Los rubros se afianzan con criterios sobrios: incapacidad que considera la vida de relación, gastos presuntos en función de las lesiones y daño moral proporcionado. Los intereses siguen la pauta del plenario Samudio y las costas recaen en quien apela sin éxito. El mensaje para la administración de edificios es claro: mantener evita litigios; omitir mantenimiento traslada el costo al consorcio.
FALLO JUDICIAL – EXPEDIENTE N° 62652/2007 – “MONTEROS, Irma Dora contra CONSORCIO RINCON 353 y otros sobre Daños y perjuicios” – Cámara Nacional en lo Civil – SALA K – 05/05/2014
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
