En agosto de 2020, el Juzgado de 1ª Instancia en lo Civil y Comercial de Córdoba resolvió un conflicto que, aunque surgió entre un consorcio y una propietaria particular, interesa a miles de personas que viven en propiedad horizontal. La pregunta central era simple pero su respuesta requería un análisis jurídico detallado: si una cañería se rompe dentro de un departamento, ¿quién debe pagar la reparación: el propietario o el consorcio?
El conflicto de una filtración persistente
Todo comenzó cuando el Consorcio de Propietarios del Edificio Torre del Retiro detectó una pérdida de agua que afectaba a un vecino. Según la administración, el origen estaba en la unidad de Espinoza, propietaria de un departamento en el cuarto piso.
El vecino afectado reclamó por daños en su vivienda y exigió la reparación inmediata. Ante la negativa de la demandada, el consorcio decidió intervenir: ingresó al departamento, realizó el arreglo de la cañería y pagó al arquitecto encargado de las obras. Luego, reclamó judicialmente el reembolso de $10.574, más intereses y honorarios.
La raíz legal del problema
El eje del conflicto estaba en la interpretación del artículo 2041, inciso f del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN). Este artículo indica que son cosas y partes necesariamente comunes:
“las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional”.
La administración del consorcio interpretó que esto significa que las cañerías son comunes hasta la puerta de cada departamento; a partir de allí, el propietario es responsable.
En cambio, la demandada sostuvo que la ley las considera comunes en toda su extensión, incluso dentro de las unidades.
Argumentos de las partes
-
Consorcio:
-
El propietario debe mantener y reparar las instalaciones internas de su unidad.
-
El gasto de reparación corresponde a Espinosa porque la cañería estaba dentro de su departamento.
-
El consorcio solo intervino para evitar mayores daños y garantizar el funcionamiento general.
-
-
Defensa de Espinosa:
-
La ley actual distingue entre cañerías y cableados: las primeras son comunes en toda su extensión, las segundas solo hasta la entrada de la unidad.
-
Antes del CCCN se aplicaba el criterio de la “llave de paso”, pero ahora rige el “cubo de aire”: lo común no se limita por la ubicación física dentro del departamento.
-
Por lo tanto, el gasto debe asumirlo el consorcio.
-
Lo que dijo el tribunal
El juez Mariano Andrés Díaz Villasuso comenzó analizando la acción planteada. El consorcio había pedido una acción declarativa de certeza para que el tribunal definiera quién debía pagar reparaciones de este tipo y también una condena al pago por el caso puntual.
El magistrado aclaró que la acción declarativa, en este caso, era improcedente, ya que no existía incertidumbre: el consorcio tenía una postura firme y no buscaba prevenir un conflicto, sino resolver uno ya producido. Sin embargo, por economía procesal, analizó de igual manera el fondo de la cuestión.
Interpretación del artículo 2041 inc. f CCCN
El fallo profundizó en la discusión doctrinal:
-
Postura 1:
La ley distingue cañerías y cableados. Las cañerías son comunes en toda su extensión, incluso dentro de la unidad funcional. Esto genera un sistema más equitativo, porque el consorcio asume reparaciones que, a lo largo del tiempo, se compensan entre propietarios. -
Postura 2:
Tanto cañerías como cableados deberían ser comunes solo hasta el ingreso a la unidad. El texto legal es confuso y requiere reforma.
El juez adoptó la interpretación literal:
-
“Cañerías”: son comunes en toda su extensión, sin importar si están en espacios comunes o dentro del departamento.
-
“Cableados”: son comunes hasta el ingreso a la unidad.
La frase “en toda su extensión” y la separación gramatical con una coma y la conjunción “y” marcan esta diferencia.
Consecuencias prácticas
Con esta interpretación, el consorcio es responsable de:
-
Reparar cañerías que transporten fluidos, aunque estén dentro de un departamento.
-
Cubrir los daños que esas cañerías produzcan, incluso a terceros.
-
Mantenerlas en buen estado para evitar filtraciones y roturas.
El propietario solo responderá si impide la reparación o causa daños de manera directa.
Además, el juez recordó que, al tratarse de una norma imperativa de alcance nacional, es obligatoria aunque el reglamento del consorcio disponga lo contrario.
Aplicación al caso concreto
En el caso Torre del Retiro vs. Espinosa:
-
La reparación realizada consistió en cambiar una cañería que conectaba la pileta de cocina con el sistema cloacal.
-
La demandada permitió el acceso para la obra, por lo que no obstaculizó los trabajos.
-
Según el art. 2041 inc. f CCyC, la cañería es un bien común y la reparación debía correr por cuenta del consorcio.
Por estas razones, la demanda fue rechazada.
Costas y honorarios
El juez decidió que las costas (gastos judiciales) fueran soportadas por cada parte según lo que pagó, debido a que el tema era novedoso y sin jurisprudencia pacífica.
Los honorarios quedaron establecidos en:
-
Abogados del consorcio: $22.900,20
-
Abogados de la demandada: $22.900,20
-
Perito oficial: $15.266,80 más $1.374 en aportes
Impacto del fallo
Este caso sienta un precedente claro y refuerza la interpretación mayoritaria en el país:
cuando una cañería se rompe dentro de un departamento, la reparación y los costos asociados corresponden al consorcio.
La decisión obliga a las administraciones a prever este tipo de gastos en el presupuesto y a actuar con rapidez para evitar daños mayores, incluso cuando el problema esté dentro de una unidad funcional.
Conclusión final
El caso Torre del Retiro vs. Espinosa demuestra cómo una simple filtración puede derivar en un debate legal complejo. La clave estuvo en la redacción del artículo 2041 inc. f del CCCN, que el tribunal interpretó de manera literal y conforme a la doctrina dominante: las cañerías son comunes en toda su extensión.
En consecuencia, el consorcio debe asumir su reparación, incluso si se encuentran dentro de una unidad. Este criterio fortalece la responsabilidad colectiva en la propiedad horizontal y redefine el alcance de las obligaciones de cada copropietario.
FALLO JUDICIAL – EXPEDIENTE N° 6467228/2020 – “CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO TORRE DEL RETIRO C/ ESPINOSA ANA SOLEDAD- ACCIÓN DECLARATIVA DE CERTEZA” – Juzgado en lo Civil y Comercial de 35° Nominación de Córdoba – 31/08/2020
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
