La Cámara Civil dejó una respuesta clara en un caso sobre propiedad horizontal. El dueño de una unidad funcional no puede, por sí mismo, iniciar una demanda contra el administrador del consorcio para exigirle judicialmente una rendición de cuentas. Esa facultad no pertenece al copropietario en forma individual sino al consorcio como persona jurídica.
El fallo surgió a partir de una apelación presentada por los actores luego de que, en la instancia anterior, se admitiera la excepción de falta de legitimación activa. En otras palabras, el juez entendió que quienes promovieron la acción no eran los sujetos legalmente habilitados para hacerlo. La Cámara revisó ese planteo y mantuvo el criterio inicial.
¿Qué discutían las partes en este expediente?
El conflicto giró alrededor de la administración de un consorcio ubicado sobre la avenida Santa Fe. Los propietarios que iniciaron la demanda cuestionaban que el administrador no hubiera rendido cuentas y consideraban absurdo que, si el legitimado para pedirlas era el consorcio, entonces el propio administrador en funciones debería impulsar un control sobre sí mismo. Según su postura, nada en la ley impedía que los miembros del consorcio reclamaran directamente esa rendición.
Del otro lado, el demandado opuso una defensa concreta. Sostuvo que los titulares de una unidad funcional carecen de acción individual para exigir judicialmente la rendición de cuentas del administrador, ya que ese derecho corresponde al ente consorcial. La discusión, entonces, no se centró tanto en si el administrador debía o no rendir cuentas, sino en determinar ante quién y por medio de qué órgano debía hacerlo.
¿Qué significa la falta de legitimación activa?
Para resolver el caso, la Cámara empezó por un concepto básico del derecho procesal: la legitimación para obrar. Se trata de la aptitud jurídica para reclamar algo frente a otra persona dentro de un proceso. No alcanza con tener interés en el tema o sentirse afectado; la ley exige, además, que exista coincidencia entre quien demanda y el titular del derecho que se pretende ejercer.
El tribunal recordó que la falta de legitimación aparece cuando esa correspondencia no existe. Es decir, cuando quien promueve la acción no es la persona especialmente habilitada por el ordenamiento para hacerlo valer. Esa cuestión puede incluso definirse de manera inicial si surge con claridad de los elementos del expediente, sin necesidad de abrir una discusión más amplia sobre el fondo del asunto.
En este punto estuvo el corazón de la sentencia. Aunque los actores fueran propietarios y tuvieran interés en la administración del edificio, eso no significaba automáticamente que pudieran accionar individualmente por una obligación que, en términos legales, está estructurada dentro de la vida institucional del consorcio.
¿Por qué el consorcio fue considerado el verdadero titular de la acción?
La Cámara remarcó que el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) reconoce al consorcio de propietarios como una persona jurídica. No se trata de una mera suma de vecinos o titulares de departamentos sino de un sujeto con entidad propia, con órganos específicos y con capacidad para actuar en el plano jurídico. Entre esos órganos se encuentran la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
Ese punto no es menor. Si el consorcio es una persona distinta de cada propietario, entonces la relación jurídica que vincula al administrador con la gestión del edificio no se construye de manera directa con cada unidad funcional sino con el ente consorcial. En otras palabras, el administrador no administra mandatos separados de cada dueño, sino una estructura común organizada legalmente.
Desde esa lógica, el tribunal sostuvo que las cuestiones vinculadas con la rendición de cuentas del administrador deben canalizarse a través del consorcio. Por eso, el órgano apto para recibir esa rendición es la asamblea. La sentencia subrayó que el reclamo debe nacer de una decisión institucional y no de la voluntad aislada de uno o algunos copropietarios.
¿Qué deberes tiene el administrador según el Código Civil y Comercial de la Nación?
El fallo no negó que el administrador tenga obligaciones concretas. Al contrario, recordó que el CCCN regula su designación, remoción, derechos y deberes. Entre esas obligaciones aparece expresamente la de rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días desde el cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal.
Es decir, la obligación de rendir cuentas existe. No está en discusión que el administrador deba explicar y documentar su gestión. Lo que si es que esa rendición debe presentarse en el marco institucional previsto por la ley. El administrador responde ante el consorcio y el consorcio actúa por medio de sus órganos.
La Cámara añadió que el administrador integra el conjunto de personas obligadas a rendir cuentas por disposición legal. Sin embargo, eso no modifica el esquema de legitimación. La existencia del deber no habilita, por sí sola, a cualquier propietario a reclamarlo judicialmente en nombre propio.
¿Qué resolvió finalmente la Cámara?
Con esos fundamentos, el tribunal concluyó que la demanda era improponible en la forma en que había sido presentada. Al no existir legitimación activa individual de los actores, correspondía rechazar los agravios y confirmar la resolución apelada. También impuso las costas de alzada a la parte apelante vencida.
La decisión deja una enseñanza práctica para la vida consorcial. Cuando un propietario considera que la administración debe explicar su gestión, no puede reemplazar por sí solo al consorcio en sede judicial. Debe buscar que el tema sea tratado por los órganos correspondientes, sobre todo la asamblea, que es la vía institucional prevista para examinar, aprobar o cuestionar la rendición de cuentas del administrador.
¿Qué impacto tiene este criterio para los propietarios?
El fallo refuerza una idea central del régimen de propiedad horizontal. Los conflictos sobre administración no deben resolverse como si cada copropietario tuviera un vínculo autónomo e independiente con el administrador. La ley organiza una estructura colectiva y esa estructura impone canales concretos para reclamar, controlar y decidir.
Eso no significa que los dueños queden desprotegidos. Significa, más bien, que sus reclamos deben articularse dentro del andamiaje institucional del consorcio. En la práctica, esto vuelve clave la participación en asambleas, la promoción de decisiones colectivas y el uso de los mecanismos internos para exigir transparencia en la gestión. Cuando el conflicto se traslada a la Justicia, el sujeto que debe aparecer como actor, en este tipo de reclamo, es el consorcio y no un propietario actuando en soledad.
¿Cuál es la enseñanza jurídica de este caso?
La sentencia combina dos ideas que suelen confundirse. La primera es que el administrador sí tiene deber de rendir cuentas. La segunda es que no cualquier interesado puede reclamar judicialmente esa obligación en nombre propio. Entre ambas aparece la noción de legitimación, que funciona como un filtro procesal decisivo.
El mensaje del fallo es preciso. En materia de propiedad horizontal, la personalidad jurídica del consorcio no es una formalidad. Tiene consecuencias concretas sobre quién puede demandar, cómo debe canalizarse el control y qué órgano está autorizado para recibir la rendición de cuentas del administrador. La institucionalidad del consorcio, en este esquema, no desplaza a los propietarios, pero sí ordena su intervención.
Puntos importantes del caso
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La obligación de rendir cuentas del administrador existe y surge de la ley.
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El consorcio es una persona jurídica distinta de cada propietario.
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La asamblea es el órgano apto para recibir la rendición de cuentas.
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Un propietario individual no tiene legitimación para demandar por sí solo esa rendición.
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La Cámara confirmó el rechazo de la acción y cargó las costas a la apelante vencida.
La Cámara limitó la acción individual contra administradores de consorcio
El fallo deja una pauta ordenadora para los conflictos en propiedad horizontal. Aunque la rendición de cuentas del administrador es una obligación clara y exigible, su reclamo judicial no puede ser impulsado por cualquier propietario en forma aislada. La Cámara sostuvo que la vida del consorcio debe funcionar dentro de sus canales institucionales y que el sujeto habilitado para actuar es el propio ente consorcial. La decisión, en definitiva, refuerza la idea de que el control de la administración existe pero debe ejercerse de manera colectiva, con base en la personalidad jurídica del consorcio y en el papel central de la asamblea.
FALLO JUDICIAL – EXPEDIENTE N° 46896/2016 – “Ramos Jorge Alberto y otro c/Arrendo Eduardo s/Rendición de Cuentas” – Juzgado Nacional en lo Civil N° 20 – 10/08/2017
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
