En un fallo emblemático, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “A”, resolvió un conflicto por prescripción adquisitiva (usucapión) iniciado por GMZ contra los herederos de su tío, JBB. La disputa gira en torno a un inmueble situado en la calle J.A. Cabrera en la Ciudad de Buenos Aires, cuya propiedad GMZ. afirmaba haber adquirido tras décadas de ocupación.
El origen de la demanda se remonta a un boleto de compraventa supuestamente firmado por JBB a favor de PF, madre del actor. Debido al fallecimiento repentino del vendedor en 1979, no se habría concretado la escritura correspondiente, lo que motivó a GMZ a iniciar un juicio para hacer valer la posesión prolongada del inmueble como medio de adquisición del dominio.
¿Qué argumentos presentó GMZ para justificar la usucapión?
GMZ aseguró haber ejercido actos posesorios desde la muerte de su tío. Alegó una ocupación continua, pacífica y pública del inmueble durante más de veinte años. Además, sostuvo haberse hecho cargo de todos los gastos relacionados con el bien: impuestos, expensas y servicios. Incluso mencionó haber alquilado la propiedad y renegociado deudas vinculadas a la misma, aportando como prueba los respectivos comprobantes y convenios.
Tras su fallecimiento, su esposa continuó con el reclamo, intentando probar que la posesión había sido mantenida en las condiciones que exige la ley para considerar consumada la prescripción adquisitiva.
¿Cómo respondió la parte demandada a la acción judicial?
La curadora de la sucesión representando al Estado como parte interesada ante una posible herencia vacante, rechazó firmemente la pretensión de usucapión. Señaló que la prueba presentada era insuficiente y fragmentaria. En particular, objetó la falta de continuidad en los actos posesorios durante el período clave entre 1981 y 1990.
También destacó que, según el propio boleto de compraventa, la entrega de la posesión estaba condicionada al pago total del precio, hecho que no fue acreditado. Asimismo, la dirección de fallecimiento del causante coincidía con la del inmueble, lo que sugería que el dominio y la posesión seguían en manos del fallecido hasta su muerte.
¿Qué elementos probatorios fueron considerados insuficientes?
El tribunal analizó minuciosamente los recibos de impuestos y expensas, así como los testimonios de testigos. Entre los documentos, se observaron pagos de servicios solo en algunos bimestres de 1980 y de expensas recién a partir de 1990. Esta discontinuidad en el tiempo fue vista como una señal de falta de posesión constante y efectiva durante los veinte años exigidos por la normativa (artículos 4015 y 4016 del Código Civil).
Respecto de los testigos, la mayoría ofreció declaraciones basadas únicamente en lo que el propio Zemelman les había contado, sin haber presenciado actos concretos de posesión. Esta circunstancia redujo considerablemente el valor probatorio de los testimonios.
¿Qué establece la ley sobre la prescripción adquisitiva?
La usucapión es una forma legal de adquirir la propiedad de un bien por medio de la posesión prolongada, pacífica, continua, pública e ininterrumpida durante un período determinado (veinte años en este caso). Para que prospere, es imprescindible demostrar el corpus (posesión material del bien), el animus domini (intención de comportarse como dueño) y el transcurso del tiempo legal.
Según la doctrina y jurisprudencia citadas, la apreciación de las pruebas debe hacerse con máxima rigurosidad, dado que la usucapión puede producir un cambio de titularidad sin intervención del propietario registral.
¿Qué consideraciones hizo el tribunal sobre el caso?
El juez de cámara Luis Álvarez Juliá expuso que la demanda no logró demostrar de manera contundente ni continua la existencia de actos posesorios inequívocos desde 1979. Incluso en los mejores escenarios, los actos mencionados por los testigos (como alquilar el inmueble o realizar reformas) ocurrieron recién a partir de 1990 o incluso después.
Además, recordó que el simple pago de impuestos o expensas, si bien es un indicio, no constituye por sí solo prueba de posesión, mucho menos cuando no hay constancia de actos reales de dominio por un período continuo de dos décadas.
¿Qué decisión tomó finalmente la Cámara?
Con base en el análisis integral de la causa, los jueces decidieron revocar la sentencia de primera instancia que había acogido la demanda y rechazaron la pretensión de prescripción adquisitiva. Consideraron que no se había cumplido con los requisitos legales para adquirir el dominio por usucapión, ni en términos de prueba ni de sustancia.
Además, impusieron las costas del juicio a la parte actora vencida, es decir, a quien inició la demanda.
¿Cuál fue la posición del juez Molteni?
El juez Hugo Molteni coincidió con sus colegas, pero además añadió que, incluso desde el punto de vista jurídico, el boleto de compraventa citado por el actor no justificaba la usucapión. Al tratarse de una posesión originada por una promesa de venta, existía un reconocimiento implícito del derecho de propiedad del vendedor, lo que torna ineficaz esa posesión a efectos de adquirir el dominio.
Molteni sostuvo que para que la posesión adquiera eficacia adquisitiva, debe ejercerse con clara intención de dueño, sin reconocimiento alguno del dominio ajeno. Al no acreditarse ese cambio de título ni actos que lo demuestren, la demanda carecía de fundamento legal.
Conclusión final
El caso GMZ es un ejemplo ilustrativo de las exigencias legales y probatorias que impone la prescripción adquisitiva en el derecho argentino. A pesar de la prolongada ocupación del inmueble por parte del actor y sus intentos por asumir el rol de propietario, la Cámara consideró insuficientes los elementos aportados para acreditar la posesión ininterrumpida durante veinte años con ánimo de dominio. Este fallo refuerza la necesidad de pruebas claras, contundentes y continuas cuando se pretende adquirir una propiedad por esta vía excepcional.
FALLO JUDICIAL – EXPEDIENTE N°: 530387 – “ZEMELMAN, GERARDO MARCOS C/ BOROWSKY, JOSE BER S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA” – SALA A – CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL – CAPITAL FEDERAL, CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES – 08-10-2010
