El 13 de noviembre de 2025, el legislador porteño Matías Barroetaveña, del bloque Unión por la Patria, presentó un nuevo proyecto de ley que vuelve a poner en el centro de la escena al curso del SERACARH que deben realizar los encargados de edificios.
La iniciativa plantea que, en los edificios con más de 20 unidades funcionales, la capacitación deje de ser bienal (cada 2 años) y pase a dictarse todos los años. Este cambio de frecuencia no es un detalle menor. Supone un incremento estimado de 459 millones de pesos sobre el gasto que los consorcios de la Ciudad ya destinan a esta formación.
A modo de compensación, el proyecto incorpora nuevas temáticas al contenido del curso y ordena a la autoridad de aplicación habilitar a otras instituciones para dictarlo. Sin embargo, la forma en que se proponen los cambios deja abiertos varios interrogantes legales, operativos y económicos.
¿Cómo cambiaría la frecuencia y el contenido de las capacitaciones?
El proyecto modifica el artículo 1 de la Ley 4.803 (Ley Zago) para actualizar tanto la frecuencia como los temas de la capacitación.
La nueva redacción mantiene el objetivo general de la norma (proteger la seguridad e integridad de quienes viven y trabajan en edificios de propiedad horizontal) pero redefine las obligaciones del personal:
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Todo el personal dependiente de los consorcios deberá capacitarse cada dos años en:
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higiene y seguridad;
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prevención de incendios;
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reanimación cardiopulmonar (RCP);
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residuos sólidos urbanos;
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asistencia a personas mayores.
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En el caso de los encargados permanentes que trabajen en edificios con más de 20 unidades funcionales, la capacitación deberá hacerse una vez al año.
En otras palabras, el curso pasa a ser anual para un segmento importante del personal, con carga económica directa sobre los consorcios que administran edificios de mayor tamaño.
¿Qué se mantiene igual en el artículo 2 y por qué es importante?
Un punto clave del proyecto es lo que no modifica.
El artículo 2 de la Ley 4.803 se mantiene sin cambios ni derogación.
Ese artículo es la pieza que sostiene el esquema actual. Exige que la capacitación sea dictada por una institución integrada por representantes de todos los sectores de la actividad reconocidos por el Ministerio de Trabajo. En la práctica, ese requisito limita la oferta de cursos al SERACARH, el organismo que hoy monopoliza la capacitación obligatoria.
Al conservar intacto este artículo, el proyecto preserva el modelo vigente, aun cuando en otros artículos parezca abrir la puerta a nuevas instituciones. Es decir, formalmente se habla de “diversas instituciones” pero el andamiaje jurídico sigue favoreciendo a una sola: el SERACARH.
¿Qué cambia en las obligaciones de los administradores?
El proyecto también ajusta el artículo 3 de la Ley 4.803, eliminando la referencia explícita a que los administradores deben instar a su personal a capacitarse “cada dos años”.
La nueva redacción mantiene la responsabilidad de las personas físicas o jurídicas que administran consorcios en los términos de la Ley 941, pero deja la periodicidad atada a lo que establece el artículo 1. Así, los administradores deberán:
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adoptar las medidas necesarias para exhortar al personal de cada consorcio a concurrir a las capacitaciones previstas por la ley,
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sin mencionar ya el plazo bienal, lo que habilita la frecuencia anual para edificios de más de 20 unidades sin generar contradicciones dentro del texto normativo.
Es un ajuste técnico, pero fundamental para que el aumento de frecuencia no choque con la redacción original.
¿Qué nuevos contenidos obligatorios se incorporan y qué problemas plantean?
A través de la modificación del artículo 6, el proyecto amplía el temario mínimo del curso. Además de los contenidos tradicionales de higiene y seguridad, se suman tres temas que pasan a ser obligatorios:
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Reanimación cardiopulmonar (RCP)
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Gestión de residuos sólidos urbanos
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Asistencia a personas mayores
En principio, estos temas parecen razonables y alineados con inquietudes actuales de vecinos y encargados. No obstante, su inclusión plantea varias tensiones con la normativa vigente y con la realidad del trabajo en los edificios:
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Residuos sólidos urbanos
La propuesta incorpora la separación de residuos como parte de la capacitación de los encargados, cuando la normativa actual define que el responsable de separar los residuos es el ocupante de la unidad funcional (propietario o inquilino).
El encargado, en cambio, tiene un rol acotado: gestionar y disponer las bolsas ya separadas. Formarlo como si fuera el responsable directo de la separación puede generar confusión y expectativas que no se corresponden con la ley. -
RCP y responsabilidad civil
Instruir al personal en RCP puede ser útil ante emergencias, pero abre dudas sobre la responsabilidad legal del trabajador si la maniobra no logra salvar la vida de la persona asistida.
También surgen interrogantes si el hecho ocurre fuera del horario de trabajo o más allá de los espacios comunes del edificio. ¿Hasta dónde llega la obligación (o la presión moral) del encargado de intervenir? -
Asistencia a personas mayores
Este punto es particularmente delicado. La asistencia a adultos mayores suele darse en situaciones de intimidad, muchas veces sin testigos.
Capacitar a los encargados en este tipo de tareas puede exponerlos a posibles acusaciones, fundadas o no, por parte de familiares o de la persona asistida. El proyecto no aclara cómo se protegería al trabajador frente a estos riesgos ni qué límites tendría su rol.
En síntesis, los nuevos contenidos amplían el alcance del curso pero también trasladan a los encargados funciones y responsabilidades que hoy no están claramente definidas en su marco laboral.
¿Se abrirá realmente la capacitación a otras instituciones?
El proyecto modifica el artículo 7 para cambiar el enfoque de la autoridad de aplicación. Donde la ley actual dice que “podrá habilitar” a otras instituciones, la nueva redacción establece que la autoridad “deberá habilitar” a diversas entidades especializadas, públicas o privadas, o asociaciones de empleadores y trabajadores.
Sobre el papel, esto suena a una apertura del mercado de la capacitación. Sin embargo, como el artículo 2 se mantiene sin cambios, siguen vigentes las condiciones que restringen la habilitación a instituciones con una composición específica, en la que el SERACARH encaja perfectamente.
El resultado es una contradicción:
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se obliga a habilitar “diversas instituciones”,
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pero no se modifica el marco que, en los hechos, hace que solo una cumpla los requisitos.
De este modo, la supuesta ampliación de oferta queda severamente limitada por el propio texto legal que el proyecto decide preservar.
¿Cuál sería el impacto económico para los consorcios?
El aumento en la frecuencia de las capacitaciones se traduce en un costo concreto para los consorcios de la Ciudad.
Para estimar ese impacto, se parte de los 54.068 puestos de trabajo informados por la Secretaría de Trabajo para el primer semestre del año. Estudios del sector señalan que el 71,23% de esos puestos (es decir, 38.567 trabajadores) corresponden a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
A su vez, datos del Gobierno porteño indican que alrededor del 17% de los consorcios tienen más de 20 unidades funcionales. Si se aplica ese porcentaje, la medida alcanzaría aproximadamente a 6.556 encargados.
Tomando el valor actual del curso en $70.000 por persona, el costo adicional bienal resultante de convertir en anual la capacitación para ese grupo se estima en $458.943.782, equivalentes a unos 326.000 dólares.
Este monto se suma a los gastos ya habituales de los consorcios, y termina repercutiendo, en última instancia, sobre las expensas que pagan propietarios e inquilinos.
¿Quién es el autor del proyecto y qué vínculos tiene con el sector?
El impulsor de la iniciativa, Matías Barroetaveña, además de legislador porteño, es director del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM).
El CEM está integrado por tres universidades, entre ellas la Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo (UMET). Esta institución está vinculada al SUTERH, el sindicato de encargados de edificios, que se vería beneficiado por la aprobación del proyecto a través del mantenimiento del rol central del SERACARH.
El proyecto quedó registrado bajo el expediente 2931/2025 y actualmente se encuentra en tratamiento en la Comisión de Legislación General. El debate que se dé en esa instancia será clave para definir si se introducen cambios al texto, especialmente en lo referente a la apertura real de la capacitación y a los límites de las nuevas funciones que se pretende asignar a los trabajadores.
No se pasen de vivos con los consorcios
La propuesta de Barroetaveña se presenta como una actualización necesaria de la capacitación de los encargados de edificios, incorporando temas sensibles como la RCP, la gestión de residuos y la asistencia a personas mayores. Sin embargo, al mismo tiempo que amplía contenidos y eleva la frecuencia de los cursos para un segmento importante del personal, mantiene intactas las piezas normativas que sostienen el esquema actual de capacitación concentrada en el SERACARH.
El resultado es un proyecto que incrementa de manera clara el costo para los consorcios, sin garantizar con la misma claridad una diversificación efectiva de la oferta ni una delimitación precisa de las nuevas responsabilidades que se pretende asignar al trabajador. A esto se suman los vínculos del autor con instituciones relacionadas al sindicato beneficiado, lo que refuerza la necesidad de analizar el texto con lupa.
En definitiva, el debate legislativo debería centrarse no solo en la conveniencia de actualizar contenidos, sino también en cómo evitar que una política de capacitación que busca mejorar la seguridad derive en mayores cargas económicas, mayores riesgos legales para los encargados y una competencia restringida en la prestación de los cursos.
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
