La posibilidad de que un consorcio de propiedad horizontal pueda someterse a un proceso de quiebra ha sido objeto de debate tanto en el ámbito jurídico como en la doctrina. Con la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, esta cuestión encuentra una respuesta clara y consistente con el resto del marco normativo, beneficiando tanto al consorcio como a sus acreedores, y respetando los derechos de los propietarios individuales.
El consorcio como persona jurídica
Según el Código Civil y Comercial de la Nación, en sus artículos 2044 y 148, los consorcios de propiedad horizontal se reconocen como personas jurídicas privadas. Esta categoría les otorga la capacidad de adquirir derechos y asumir obligaciones, todo ello en función de su objeto social y propósito específico (artículo 141).
Al igual que otras personas jurídicas, los consorcios tienen atributos definidos: nombre, domicilio, patrimonio, duración y objeto (artículo 156). En este caso, el domicilio corresponde al inmueble administrado, el objeto está delimitado en el Reglamento de Propiedad Horizontal y su duración es ilimitada (artículo 155). Esto los convierte en sujetos legales con una estructura patrimonial autónoma, diferenciada de la de los copropietarios.
Aplicación de la Ley de Concursos y Quiebras
La Ley 24.522 establece que las personas jurídicas privadas pueden someterse a concursos preventivos o quiebras (artículos 2 y 5). Dado que no existe una regulación especial para los consorcios de propiedad horizontal, estos se encuentran comprendidos dentro de la normativa general.
Si un consorcio enfrenta cesación de pagos, puede optar por:
- Acuerdo preventivo extrajudicial:
Celebrar un convenio con sus acreedores para superar la crisis financiera, de acuerdo con los artículos 69 y siguientes de la Ley de Concursos y Quiebras. Este acuerdo, una vez homologado judicialmente, adquiere carácter vinculante para todos los acreedores, independientemente de su participación en las negociaciones. - Concurso preventivo:
Solicitar la apertura del concurso preventivo ante el juez correspondiente. Esto permite que el consorcio continúe administrando su patrimonio bajo ciertas restricciones, con el objetivo de alcanzar un acuerdo con sus acreedores que permita revertir la crisis. Si el acuerdo es homologado, las deudas previas al proceso se consideran extinguidas. - Declaración de quiebra:
En caso de que la situación sea irreversible y los propietarios no puedan colaborar financieramente para superar la cesación de pagos, el consorcio puede solicitar su propia quiebra. Asimismo, un acreedor también puede pedir la quiebra directa si acredita la existencia de cesación de pagos.
Patrimonio del consorcio: ¿qué bienes están en juego?
Un aspecto crucial en los procesos concursales o de quiebra de un consorcio es la delimitación de su patrimonio. Según el artículo 2039 del Código Civil y Comercial, los bienes comunes, como pasillos, ascensores o tanques de agua, no forman parte del patrimonio del consorcio. Estos son propiedad indivisa de los copropietarios y están ligados al derecho real de propiedad horizontal.
En cambio, el patrimonio del consorcio está constituido por:
- El fondo de reserva (artículo 2046).
- Dinero en efectivo o en cuentas bancarias.
- Derechos de cobro de expensas comunes y otras obligaciones de los copropietarios (art. 2051).
- Bienes propios, como unidades funcionales, si así lo dispone el reglamento.
Estos elementos son los que pueden ser atacados en un proceso falencial para satisfacer las deudas del consorcio.
La liquidación y disolución del consorcio
En caso de que se declare la quiebra, el consorcio entra en un proceso de liquidación coactiva. Durante esta etapa, conserva su personalidad jurídica, pero debe añadir la expresión “en liquidación” a su denominación. El objetivo de esta fase es satisfacer las deudas pendientes mediante la realización de los activos del consorcio.
La disolución del consorcio ocurre cuando el inmueble es desafectado del régimen de propiedad horizontal, lo que transforma la relación entre los copropietarios en un condominio. Esta desafectación puede derivarse de un acuerdo unánime de los propietarios o de la finalización del proceso de liquidación.
Además, el artículo 163 del Código Civil y Comercial establece que una persona jurídica puede disolverse por la declaración de quiebra. Sin embargo, si la quiebra concluye mediante un avenimiento o se convierte en concurso preventivo, la disolución puede quedar sin efecto.
Conclusión
El marco normativo vigente permite que los consorcios de propiedad horizontal se sometan a procesos concursales o de quiebra, garantizando tanto la protección de los derechos de los propietarios como la satisfacción de los acreedores. Aunque los bienes comunes no se ven afectados directamente, el patrimonio propio del consorcio es susceptible de liquidación.
En última instancia, la declaración de quiebra puede llevar a la disolución del consorcio como persona jurídica y a la desafectación del régimen de propiedad horizontal. Esto transforma la propiedad en un condominio entre los titulares de las unidades funcionales, quienes deben afrontar colectivamente las consecuencias financieras de la liquidación.
