La Disposición 1129/DGDYPC/26, firmada el 5 de febrero de 2026, establece un procedimiento más exigente para que los administradores de consorcios declaren, con plazos definidos, el alta y la baja de cada consorcio que gestionan. La medida recae sobre el Registro Público de Administradores, creado por la Ley 941 y operado por la autoridad de defensa del consumidor en la Ciudad.
En términos simples, ya no alcanza con figurar inscripto. Ahora también se busca que el Registro refleje, con mayor precisión y rapidez, la cartera real de edificios de cada administrador.
¿Qué problema intenta resolver esta Disposición?
La norma parte de una idea práctica: para controlar obligaciones y responsabilidades, primero hay que saber quién está a cargo. La Ley 941 ya imponía, entre otras cargas, que los administradores informen anualmente el listado de consorcios que administran, incluso distinguiendo si el trabajo es remunerado o gratuito.
Sin embargo, una declaración anual puede llegar tarde cuando hay cambios frecuentes. Por eso, la Disposición propone un mecanismo más “de actualidad”: altas y bajas notificadas dentro de un plazo fijo, con respaldo documental.
¿Quiénes están alcanzados por la obligación?
El universo es amplio. La Ley 941 establece que, para ejercer la administración de consorcios dentro de la Ciudad, la inscripción en el Registro es obligatoria, tanto si se administra de manera onerosa como voluntaria/gratuita.
La Disposición no crea un régimen paralelo, se apoya en ese marco legal y lo vuelve más operativo. Además, recuerda un punto sensible: el administrador acredita su condición de inscripto mediante un certificado emitido por el organismo.
¿Qué debe informarse y en qué plazo?
La regla central es de calendario:
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Alta del consorcio: debe informarse dentro de los 30 días contados desde la asamblea que dispuso la designación del administrador.
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Baja del consorcio: también dentro de 30 días, cuando haya renuncia o remoción (es decir, cuando el administrador se desvincule).
La lógica es simétrica. Si el Registro debe mostrar quién administra, también debe mostrar quién dejó de hacerlo.
¿Cómo se hace el trámite de alta o baja?
La Disposición define un canal específico y pide que la información se presente como declaración jurada, un detalle que refuerza el compromiso de veracidad.
Para dar de alta un consorcio, el administrador debe enviar por correo electrónico a registroconsorcios@buenosaires.gob.ar:
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El formulario incorporado como Anexo I (identificado como IF-2026-07499664-GCABA-DGDYPC).
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El acta de asamblea donde consta su designación.
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La indicación de si la administración se realiza a título gratuito u oneroso.
Para la baja, el criterio es equivalente. Se exige informar la desvinculación dentro del mismo plazo de 30 días.
En la práctica, esto obliga a ordenar papeles y tiempos. Un administrador que asume un edificio y posterga el trámite se expone a que su condición “de hecho” no coincida con lo que figura “de registro”.
¿Qué pasa si no se cumple?
La Disposición enlaza el incumplimiento con el régimen de infracciones y sanciones previsto por la Ley 941. Explica que la omisión de la declaración jurada de alta o baja se encuadra como infracción (menciona el artículo 12, inciso a, de la Ley) y que el incumplimiento habilita la aplicación de sanciones (en referencia a los artículos 15 y 16).
Dicho de otro modo, no se trata de una recomendación administrativa. Es un deber cuyo incumplimiento puede tener consecuencias formales.
¿Hay un “período de regularización” para quienes están atrasados?
Sí. La Disposición contempla el escenario de administradores que ya gestionan consorcios pero todavía no los informaron como corresponde.
Para esos casos, habilita un plazo especial:
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90 días desde la fecha de la Disposición para informar altas pendientes.
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Posibilidad de sumar 30 días adicionales si hay justificación.
La particularidad es importante. Durante esa ventana, la regularización no arrastra automáticamente las sanciones mencionadas para el incumplimiento del artículo 1.
El mensaje es claro. Primero, que el Registro se ponga al día. Después, que el control sea más estricto.
¿Qué herramientas tienen los consorcistas para verificar y denunciar?
La Disposición no deja el control solo en manos del Estado. También abre una puerta a los vecinos. Crea un canal de denuncias para informar casos en los que un administrador no haya dado de alta el consorcio que administra.
El canal es el mismo correo: registroconsorcios@buenosaires.gob.ar. Para denunciar, el consorcista debe adjuntar el acta de asamblea que designó al administrador.
Además, antes de denunciar, se indica que el consorcista verifique en el “Buscador de Administradores” del sitio oficial si el consorcio aparece cargado a nombre del administrador. Si no figura, recién ahí se sugiere efectuar la denuncia.
Este punto cambia el clima habitual. La información deja de ser un asunto interno del consorcio y pasa a ser, en parte, una verificación pública.
Al día de la fecha, el sitio oficial “Buscador de Administradores” no funciona.
¿Qué obligación extra de comunicación impone la norma?
La Disposición agrega una exigencia. Los administradores deben informar la existencia de esta medida a los consorcistas de los edificios que administran.
En paralelo, la autoridad de aplicación señala que difundirá la norma por redes y canales propios.
El propósito parece doble. Que la obligación sea conocida por quienes pueden reclamar su cumplimiento y que el Registro no sea un instrumento “para entendidos” sino una fuente de consulta real.
¿Qué deberían hacer hoy administradores y consorcios?
La Disposición funciona mejor si se la traduce a una lista de acciones concretas.
Si sos administrador:
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Revisá tu cartera actual y detectá consorcios no informados.
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Usá el plazo extraordinario de 90 días (y eventual prórroga) para regularizar lo pendiente.
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A partir de ahora, tratá el acta de designación como “documento disparador”: en 30 días tiene que estar el alta enviada por correo con formulario y acta.
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Cuando termine una administración, hacé la baja en el mismo plazo.
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Informá esta obligación al consorcio. Esto reduce discusiones y evita denuncias por desconocimiento.
Si sos consorcista:
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Guardá el acta de asamblea donde se designó al administrador.
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Consultá el Buscador de Administradores para verificar si el consorcio está declarado.
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Si no aparece y ya hay designación formal, podés denunciar por el correo habilitado adjuntando el acta.
¿Por qué importa (aunque suene burocrático)?
Porque los registros no son un fin en sí mismo. Son una forma de repartir responsabilidades. Un consorcio necesita saber quién responde por proveedores, mantenimiento, cuentas y documentación. Y el Estado, si pretende controlar, requiere información confiable y actualizada.
Esta Disposición no promete edificios mejor mantenidos ni expensas más bajas. Pero sí apunta a una condición previa: que, ante un conflicto, haya menos niebla sobre el dato elemental de quién administra y desde cuándo.
Conclusión
La Disposición 1129/DGDYPC/26 convierte una obligación general en un procedimiento con plazos y mecanismos concretos. Al exigir que las altas y bajas de consorcios se informen en 30 días, y al habilitar un canal de verificación y denuncias para vecinos, la Ciudad busca que el Registro deje de ser una foto anual y se parezca más a un tablero actualizado.
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
