La administración de consorcios atraviesa una etapa de fuerte tensión. En la Ciudad de Buenos Aires, el debate no solo gira en torno a cómo controlar mejor la tarea de los administradores, sino también sobre hasta qué punto el sistema actual de denuncias y sanciones resulta justo, equilibrado y útil para la convivencia en propiedad horizontal.
En ese marco, Daniel Tocco, vicepresidente tercero de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI), propuso en la Revista Propiedad Horizontal Nro. 388 (páginas 18 a 21), una serie de cambios al régimen sancionatorio del Registro Público de Administradores (RPA). Su planteo apunta a revisar el funcionamiento del esquema vigente y a corregir lo que, según su mirada, son distorsiones que terminan perjudicando tanto a los profesionales como a los propios consorcios.
El trasfondo del debate es más profundo que una discusión normativa. También expone el deterioro del clima consorcial y la creciente presión que enfrenta quien administra edificios. Reclamos permanentes, cuestionamientos personales, hostilidad en asambleas y una sospecha constante que, muchas veces, convierte una función técnica en una actividad emocionalmente agotadora.
¿Por qué se cuestiona el sistema actual de denuncias?
Uno de los puntos más sensibles es el uso del mecanismo de denuncias. La crítica central no es que exista control, sino que en ciertos casos ese recurso podría haberse transformado en una herramienta impulsada más por conflictos personales que por faltas reales.
El problema aparece cuando una denuncia individual, sin respaldo adicional ni validación mínima, pone en marcha procesos que pueden derivar en sanciones económicas o legales con fuerte impacto sobre el administrador. El planteo no busca eliminar la posibilidad de reclamar, sino evitar que el sistema sea utilizado como un canal de presión, castigo o revancha.
Cuando una herramienta pensada para proteger derechos se usa de forma desproporcionada o irresponsable, deja de fortalecer la convivencia y comienza a deteriorarla.
¿Qué cambios se proponen para evitar abusos?
Entre las reformas sugeridas, una de las más relevantes es la validación colectiva de las denuncias. La idea consiste en exigir que el reclamo no sea presentado por un solo vecino, sino acompañado por otros propietarios. El objetivo sería asegurar que la denuncia responda a un problema real del consorcio y no a una pelea individual o circunstancial.
A eso se suma otro punto delicado, aplicar sanciones a quienes realicen denuncias falsas o reiteradas sin sustento. La propuesta pone el foco en los llamados denunciantes seriales, es decir, personas que recurren al sistema de manera recurrente sin fundamentos sólidos. Según esta visión, el equilibrio solo es posible si también existe responsabilidad para quien acusa.
¿Qué debería pasar con las multas?
Otra propuesta importante se refiere al destino del dinero recaudado por las sanciones. En la actualidad, la discusión gira en torno a si esas sumas deben ingresar al Estado o si tendrían que beneficiar al consorcio afectado.
La postura de Tocco sostiene que, si hubo un perjuicio concreto, el damnificado real no es el Gobierno de la Ciudad sino el consorcio. Por eso plantea que los fondos derivados de las multas se asignen a esa comunidad y no a las arcas públicas.
Ese cambio tendría una consecuencia simbólica y otra práctica. La simbólica sería dejar de ver la sanción como un mecanismo meramente recaudatorio. La práctica consistiría en devolver recursos a quienes efectivamente soportaron el daño. Bajo esta lógica, la penalidad cumpliría un rol reparador y no solo punitivo.
¿Las sanciones económicas son siempre razonables?
La revisión del monto y la aplicación de las multas aparece como otro eje central. El cuestionamiento es que algunas sanciones pueden resultar excesivas si se las compara con los honorarios que percibe el administrador. También se objeta que, cuando existen coadministradores que cobran un único honorario, se apliquen multas completas de forma duplicada.
Aquí el planteo no es abolir la sanción sino volverla proporcional. Un sistema justo necesita castigar conductas indebidas pero también distinguir entre infracciones graves, errores administrativos, limitaciones operativas y contextos económicos complejos.
Esa distinción es importante porque una sanción fuera de escala puede tener un efecto distorsivo. En lugar de corregir conductas, puede desalentar el ejercicio profesional o empujar a una práctica defensiva, más enfocada en evitar castigos que en gestionar con eficacia.
¿Hasta qué punto el administrador responde por la falta de recursos del consorcio?
Una de las observaciones más concretas del planteo es que no siempre se considera la realidad financiera del consorcio antes de responsabilizar al administrador por tareas no ejecutadas. La propuesta es incorporar al análisis factores como la morosidad, la falta de fondos o las limitaciones presupuestarias del edificio.
El argumento es razonable. El administrador organiza, gestiona y decide dentro de un marco económico dado, pero no crea recursos de la nada. Cuando el consorcio no reúne fondos suficientes, ciertas tareas pueden postergarse no por negligencia sino por imposibilidad material.
Ignorar esa dimensión puede conducir a sanciones injustas. Y, a la vez, puede alimentar una idea equivocada del rol, la del administrador como responsable absoluto de todo lo que no funciona, incluso cuando las condiciones objetivas impiden resolverlo.
¿Por qué las asambleas se volvieron espacios de tanta tensión?
El texto de Tocco también retrata una transformación preocupante en la dinámica de los consorcios. Las asambleas, que deberían servir para debatir, acordar y decidir, con frecuencia se convierten en escenarios cargados de hostilidad. Allí el administrador suele quedar expuesto a reproches personales, acusaciones sin prueba y descalificaciones públicas.
El problema no es la crítica. Discutir decisiones, cuestionar gestiones o pedir explicaciones forma parte de la vida consorcial. El punto de quiebre aparece cuando la crítica deriva en insulto, humillación o agresión verbal.
Llamar corrupto, mentiroso o inepto a un profesional sin sustento no es un desacuerdo más. Es un ataque que afecta la reputación, erosiona la autoridad necesaria para gestionar y deteriora todo el clima comunitario. Además, las palabras tienen consecuencias y pueden generar incluso responsabilidades legales.
¿Puede hablarse de una profesión bajo presión?
Sí, y con fundamentos. La administración de propiedad horizontal ya no consiste solo en llevar cuentas y/o coordinar arreglos. Hoy también implica lidiar con exigencias permanentes, responder a reclamos urgentes, mediar entre intereses contrapuestos y hacerlo, muchas veces, en un entorno adverso y hostil.
Ese desgaste no es abstracto. Se expresa en estrés continuo, temor a denuncias, exposición a escraches, tensión en reuniones y una sensación persistente de estar bajo sospecha. Cuando esa presión se vuelve rutina, la actividad deja de ser solo compleja y empieza a resultar insalubre.
El efecto no recae únicamente sobre el profesional. También perjudica a los consorcios. Un administrador sometido a agresión constante, sin márgenes razonables de trabajo ni reconocimiento mínimo, difícilmente pueda desplegar una gestión serena, eficiente y sostenida en el tiempo.
¿Qué lugar debería ocupar el respeto en la vida consorcial?
El respeto no es un valor decorativo. Es una condición básica para que exista convivencia y para que la gestión funcione. Sin ese piso común, cualquier diferencia se transforma en conflicto personal y toda decisión se interpreta bajo una lógica de sospecha.
Recuperar el respeto implica aceptar varias cosas al mismo tiempo:
- que controlar no equivale a agraviar
- que exigir explicaciones no habilita la humillación
- que disentir no da derecho a descalificar
- que administrar no significa tener poder ilimitado pero tampoco ser un blanco permanente.
Reinstalar esa cultura permitiría mejorar tanto la relación entre vecinos como el trabajo cotidiano del administrador. También ayudaría a que las asambleas vuelvan a ser espacios de resolución y no simples escenarios de descarga emocional.
¿Cómo construir un sistema más equilibrado?
La salida que sugiere Tocco combina control, proporcionalidad y diálogo. Por un lado, se plantea fortalecer el proceso administrativo con mayor rigor técnico, evitar derivaciones automáticas a instancias legales y recuperar figuras como el apercibimiento antes de pasar directamente a la sanción económica.
Por otro, se propone que las instituciones del sector participen más activamente en el diseño de normas y políticas públicas. La intención es evitar regulaciones aisladas o mecanismos pensados solo desde la lógica punitiva. Un sistema equilibrado debería proteger al vecino frente a incumplimientos reales pero también resguardar al administrador de denuncias infundadas o castigos excesivos.
La discusión no debería presentarse como una elección entre defender al consorcista o blindar al administrador. El verdadero desafío es construir reglas que ordenen la convivencia, premien la buena gestión, corrijan las faltas reales y frenen los abusos, vengan de donde vengan.
Los 8 cambios que sugiere Tocco para mejorar el régimen de sanciones:
- Validación colectiva de las denuncias: exigir que una denuncia sea acompañada por otros propietarios para evitar reclamos personales o vengativos.
- Sanciones por denuncias falsas: aplicar penalidades a quienes presenten denuncias infundadas o reiteradas sin sustento.
- El destino de las multas: destinar lo recaudado por sanciones al consorcio afectado y no al Gobierno porteño.
- Revisión de las multas: ajustar los montos para que no sean abusivos y evitar duplicaciones en casos de coadministración.
- Capacidad financiera del consorcio: considerar falta de fondos o morosidad antes de responsabilizar al administrador por tareas no hechas.
- Jerarquizar el proceso administrativo: dar mayor rigor técnico a las instancias legales y de conciliación para evitar derivaciones automáticas.
- Fomentar el apercibimiento: volver a priorizar el apercibimiento como alternativa previa a la multa económica.
- Participación institucional: incorporar la mirada del sector en lo que se legisla para lograr un sistema más equilibrado y no solo recaudatorio, que cuide a los propietarios y a los administradores
La lógica es controlar pero con criterios que desincentiven el abuso y mejoren la calidad del proceso.
¿Qué revela este debate?
Revela una crisis de confianza. Cuando el administrador es visto de entrada como sospechoso, y cuando el vecino es percibido como un posible agresor o denunciante permanente, el consorcio deja de funcionar como comunidad y pasa a operar como un campo de batalla.
Ese deterioro no se resuelve solo con multas ni solo con discursos sobre cordialidad. Hace falta un marco más razonable, procedimientos más justos y una decisión compartida de recuperar la convivencia. Revalorizar la función del administrador no significa quitar controles. Significa reconocer que se trata de una tarea compleja, necesaria y merecedora de reglas claras y trato digno.
La propiedad horizontal exige responsabilidad compartida. Y esa responsabilidad empieza por una premisa simple, aunque decisiva: ningún sistema será verdaderamente eficaz si reemplaza el diálogo por la agresión y el equilibrio por el castigo automático.
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
