Instalar cámaras en consorcios: ¿protección o violación de la intimidad?

La instalación de cámaras de vigilancia en las áreas comunes de edificios bajo el régimen de propiedad horizontal presenta un desafío legal: conciliar las medidas de seguridad con el derecho a la privacidad de copropietarios, residentes y visitantes.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) –al igual que en toda Argentina– rigen tanto normas nacionales (Protección de Datos Personales, Código Civil y Comercial) como disposiciones locales que delinean lo que es lícito al instalar cámaras en espacios comunes.

Este informe explora la normativa vigente, los requisitos legales y técnicos para una instalación adecuada, y analiza cómo la jurisprudencia argentina y la doctrina han abordado los conflictos entre seguridad y privacidad en este contexto.

¿Cuál es el marco normativo aplicable?

Protección de Datos Personales (Ley 25.326 y normativa derivada)

A nivel nacional, la Ley Nº 25.326 de Protección de Datos Personales (conocida como Ley de Habeas Data) establece el marco general para el tratamiento de datos personales.

Dicha ley define como dato personal “información de cualquier tipo referida a personas físicas o de existencia ideal determinadas o determinables”. Importante para el caso que nos ocupa, la autoridad de aplicación ha aclarado que una imagen de una persona (foto o video) es considerada un dato personal en la medida en que la persona resulte identificada o identificable.

Esto significa que las grabaciones de cámaras de seguridad que captan a residentes o visitantes entran en el ámbito de la Ley 25.326 y deben cumplir con sus principios de licitud. En efecto, la Disposición Nº 10/2015 de la Dirección Nacional de Protección de Datos Personales (hoy Agencia de Acceso a la Información Pública, AAIP) sostuvo expresamente que “una imagen o registro fílmico constituyen, a los efectos de la Ley N° 25.326, un dato de carácter personal, en tanto que una persona pueda ser determinada o determinable”.

La regla general de la Ley 25.326 es que para recolectar y tratar datos personales se requiere el consentimiento previo, libre y informado del titular. Sin embargo, en el contexto de la videovigilancia con fines de seguridad, la Disposición 10/2015 y normas complementarias establecen excepciones y condiciones específicas de licitud. En términos generales, se considera lícita la instalación de cámaras en propiedades privadas (como las áreas comunes de un edificio) siempre que se respeten ciertos recaudos: información previa adecuada a los titulares de los datos, finalidad legítima y proporcional, y ausencia de intrusión desmedida en la intimidad. De hecho, la normativa dispone que no es necesario recabar un consentimiento individual por escrito de cada persona que pudiera ser filmada cuando las cámaras se instalan dentro de un ámbito de uso propio (propiedad privada, consorcio, etc.) y no invaden ámbitos de terceros o espacios públicos más allá de lo inevitable. En tales casos, basta con cumplir el deber de informar mediante cartelería u otros medios, y asegurar que la captación de imágenes no sea desproporcionada ni sobrepase los fines de seguridad que la motivan.

En otras palabras, la presencia de carteles anunciando la videovigilancia, indicando su finalidad (seguridad) y los datos del responsable del sistema, se considera una forma válida de obtener ese “consentimiento informado” tácito de quienes ingresan al edificio. Esto alinea la práctica con el requisito del “consentimiento previo e informado” del titular del dato que exige la Ley 25.326, sin necesidad de recabar autorización expresa de cada individuo, siempre y cuando la vigilancia se desarrolle dentro del marco permitido. Vale aclarar que estos criterios locales se inspiran en estándares internacionales de privacidad, y que CABA no cuenta con una ley de protección de datos propia para el sector privado (existe la Ley 1845 de CABA para el ámbito público local, en armonía con la ley nacional). Por lo tanto, la Ley 25.326 y las disposiciones de la AAIP son la referencia principal en la ciudad.

En febrero de 2015, la entonces Dirección Nacional de Datos Personales emitió la Disposición 10/2015, que constituye la normativa específica de videovigilancia. En ella se detallan las “Condiciones de licitud” para la recolección y tratamiento de imágenes con fines de seguridad. Algunos puntos salientes de esta disposición (y sus modificaciones posteriores) son:

• Información y señalización previa: Antes de ingresar a una zona vigilada, las personas deben ser advertidas claramente. Es obligatorio colocar carteles visibles que indiquen la existencia de cámaras, la finalidad de la captación (por ejemplo, seguridad del edificio) y quién es el responsable del sistema, con datos de contacto para ejercer derechos. En 2024, la AAIP actualizó el modelo de cartel obligatorio mediante la Resolución 38/2024, el cual incluye menciones expresas a los derechos de acceso, rectificación y supresión de los datos, y un código QR o enlace para contactar a la Agencia en caso de no recibir respuesta del responsable. En todo caso, la ausencia de una adecuada notificación previa podría implicar una violación al derecho a la intimidad, por lo que este requisito es esencial según la doctrina y la jurisprudencia argentina.

• Finalidad legítima y principio de proporcionalidad: Las imágenes captadas solo pueden usarse con el fin declarado (seguridad) y no para propósitos distintos o incompatibles. Además, el alcance de las cámaras debe ser adecuado, pertinente y no excesivo en relación con esa finalidad. La norma ordena que se evite, mediante esfuerzos razonables, la captación de detalles no relevantes o de ámbitos privados ajenos a la seguridad, para no incurrir en intromisiones indebidas. En particular, está prohibido instalar cámaras en lugares “inapropiados” desde el punto de vista de la privacidad, como podrían ser baños, vestuarios, zonas de alta expectativa de intimidad, o cualquier sitio donde la intrusión no guarde debida proporcionalidad con las razones de seguridad. Este principio de proporcionalidad también implica que las cámaras deben enfocarse solo en espacios comunes y nunca invadir deliberadamente la esfera privada de los departamentos ni áreas externas públicas más allá de lo mínimo inevitable (por ejemplo, es válido que una cámara tome la puerta de entrada y quizá parte de la vereda inmediata por donde acceden personas, pero no que apunte a la ventana de un departamento o filme extensamente la vía pública).

• Plazo de conservación limitado: Las grabaciones no deben almacenarse por tiempo indefinido. La disposición exige determinar un plazo razonable durante el cual las imágenes serán útiles para la finalidad de seguridad, tras el cual deben ser eliminadas. Si bien la norma no fija un número rígido de días, en la práctica se suelen adoptar retenciones cortas (por ejemplo, 14, 21 o 30 días) salvo que ocurra un incidente que justifique conservar ciertos videos por más tiempo para una investigación. De hecho, si una grabación registra un hecho ilícito, podrá conservarse mientras sea necesaria para la denuncia o proceso judicial correspondiente, pero las imágenes rutinarias antiguas deben depurarse periódicamente.

• Seguridad y confidencialidad de los datos: El responsable del sistema de videovigilancia (típicamente, el consorcio de propietarios representado por su administrador) debe adoptar medidas técnicas y organizativas para garantizar la seguridad de las imágenes almacenadas. Esto implica controlar el acceso a las grabaciones (por ejemplo, mediante contraseñas, cifrado o sistemas seguros), evitar la alteración o pérdida de datos, y prevenir accesos o divulgaciones no autorizadas. La obligación de confidencialidad alcanza a toda persona que intervenga en el tratamiento de las imágenes (personal de seguridad, empleados del administrador, proveedores tecnológicos, etc.), incluso después de finalizada su labor. El incumplimiento de estas medidas podría derivar en sanciones del órgano de control (AAIP) e incluso en responsabilidad civil si se genera un daño.

• Registro de bases de datos y manual de procedimientos: La normativa exige que toda base de datos de videovigilancia (es decir, el archivo o sistema donde se guardan las imágenes) sea inscripta en el Registro Nacional de Bases de Datos de la AAIP. Al inscribirla, se debe adjuntar un “manual de tratamiento de datos personales” específico para el sistema de cámaras. Este manual o política interna debe describir cómo se recolectan y gestionan las imágenes, en qué lugares y horarios operan las cámaras, el plazo de conservación de los videos, los mecanismos de seguridad implementados, y cómo se garantizarán los derechos de los titulares de los datos (acceso, supresión, etc.), entre otros puntos. También, si el sistema contempla medidas adicionales como tomar fotografías a los visitantes al ingresar (práctica de algunos edificios), el manual debe justificar esa medida. Este requerimiento de documentar formalmente las prácticas de videovigilancia busca asegurar la transparencia y responsabilidad proactiva (accountability) del consorcio en el manejo de datos personales.

En síntesis, el marco de protección de datos personales en Argentina no prohíbe la instalación de cámaras de seguridad en edificios, pero impone condiciones estrictas para resguardar la privacidad.

La clave legal es demostrar que el sistema de videovigilancia se implementa con finalidades legítimas (seguridad preventiva, disuasión o prueba de delitos), respetando los principios de proporcionalidad y minimización de la intrusión, e informando debidamente a las personas afectadas. Cumplidos esos recaudos –y habiendo registrado la base de datos e implementado medidas de seguridad–, no se requiere el consentimiento individual de cada vecino o visitante para filmarlos en áreas comunes, ya que la propia normativa suple este requisito mediante las excepciones mencionadas.

Cabe destacar que la Agencia de Acceso a la Información Pública, como autoridad de control, puede dictar resoluciones y recomendaciones adicionales; de hecho, periódicamente actualiza los criterios sobre cartelería y mejores prácticas (por ejemplo, la citada Res. 38/2024 sobre carteles) para asegurar que los consorcios cumplan con la Ley 25.326.

Propiedad Horizontal y Normativa Civil

Por otra parte, la instalación de cámaras en sectores comunes de un edificio debe encuadrarse en las reglas del régimen de propiedad horizontal, principalmente contenidas en el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) vigente desde 2015.

Este Código reemplazó a la vieja Ley de Propiedad Horizontal Nº 13.512, incorporando sus lineamientos con algunas modificaciones. En la propiedad horizontal, las decisiones relativas a los bienes comunes (como pasillos, palier, hall de entrada, ascensores, cocheras, etc.) corresponden al consorcio de copropietarios, a través de su órgano deliberativo que es la asamblea. El Consorcio en sí mismo es una persona jurídica integrada por todos los dueños de unidades funcionales, y la administración del edificio actúa como mandataria de ese consorcio.

Instalar un sistema de videovigilancia en áreas comunes implica realizar una “obra nueva” o “mejora” sobre bienes comunes. Según el CCCN, no todas las obras son iguales: se distinguen las reparaciones necesarias (mantenimiento esencial a cargo del administrador), de las mejoras útiles o voluntarias (que no son indispensables pero aportan algún beneficio o comodidad) y de las obras innovativas o suntuarias.

¿En qué categoría encajan las cámaras de seguridad? En términos generales, la doctrina las considera una “mejora útil ordinaria”: no es obligatoria para la habitabilidad, pero sí puede aumentar la seguridad y bienestar de la comunidad, beneficiando a todos los propietarios.

El Artículo 2051 del Código Civil y Comercial establece que para realizar mejoras no indispensables que excedan el mantenimiento ordinario se requiere la aprobación de la asamblea por mayoría absoluta de propietarios. La mayoría absoluta se computa según el art. 2060 CCCN, que exige la doble mayoría de votos: más de la mitad de los propietarios presentes representando, a su vez, más de la mitad del total de las alícuotas o porcentuales de copropiedad.

En otras palabras, normalmente basta el voto afirmativo de la mayoría de todos los propietarios (por cabeza y por porcentaje de propiedad) para aprobar la instalación de un circuito cerrado de cámaras u otras mejoras útiles de seguridad. La Revista del Notariado señala expresamente que “se requerirá mayoría absoluta para, por ejemplo, instalar un sistema de cámaras de seguridad, redecorar el hall de entrada, cambiar luminarias de pasillos comunes, etc.”, lo que confirma que las cámaras no se consideran una alteración extraordinaria que exija unanimidad, sino una mejora sujeta al régimen general de mayorías. Solo en casos excepcionales en que la obra nueva modifique sustancialmente la estructura del inmueble o beneficie exclusivamente a un propietario se exigiría unanimidad (art. 2052 CCCN), pero difícilmente la instalación de cámaras encuadre en esas hipótesis, pues no altera la estructura ni es de uso privativo de una unidad.

Por lo tanto, sí es requisito legal obtener la autorización del consorcio, mediante asamblea, antes de colocar cámaras en sectores comunes. Proceder sin ese aval implicaría una violación al régimen de propiedad horizontal y al derecho de los demás copropietarios sobre lo común. Un propietario individual no puede unilateralmente colocar una cámara en un espacio común (palier, pasillo, cochera) por su cuenta, ni siquiera apuntando “solo” a su puerta, sin aprobación consorcial.

De hecho, se ha señalado que aun cuando un vecino busque aumentar su seguridad privada, al involucrar áreas comunes debe respetar la decisión colectiva; de lo contrario, podría incurrir en una intrusión a la privacidad y propiedad de los demás. La asamblea, conforme al reglamento del edificio y el Código, es el ámbito para debatir estas propuestas. Se recomienda que en el orden del día de la convocatoria se incluya específicamente el punto de la instalación de cámaras, con detalles del proyecto, para que los propietarios puedan deliberar con conocimiento. Una vez obtenida la mayoría requerida y aprobada la moción, la decisión debe constar en el acta de asamblea firmada por las autoridades y consignando el resultado de la votación.

En CABA, además, existe un régimen local que regula la actividad de los administradores de consorcios (Ley Nº 941 y modificatorias, y su Registro Público de Administradores). Dichas normas imponen a los administradores el deber de ejecutar las resoluciones de la asamblea y velar por los intereses del consorcio, bajo apercibimiento de sanciones profesionales.

Por ende, un administrador no debería instalar ni habilitar un sistema de videograbación sin mandato asambleario; por el contrario, una vez que la asamblea aprueba la medida, el administrador está habilitado para contratar a la empresa proveedora del equipo y gestionar su puesta en marcha, de conformidad con los términos autorizados (costos, cantidad de cámaras, etc.).

Incluso, se ha dispuesto recientemente en CABA (resoluciones 408/2023 y 404/2023 del Registro de Administradores) que los administradores deben difundir entre los consorcistas cierta documentación –como un Manual de Convivencia y Reglamento Técnico de Edificio Seguro– junto con la liquidación de expensas. Si bien esos manuales son de carácter orientativo y preventivo (por ejemplo, incluyen recomendaciones sobre seguridad edilicia, roles en caso de emergencias, etc.), su obligatoriedad refleja la importancia que la Ciudad da a la seguridad en consorcios. La instalación de CCTV encaja dentro de esas buenas prácticas de prevención, siempre que se haga cumpliendo la ley.

Privacidad vs. Seguridad

El derecho a la intimidad o privacidad está protegido en Argentina en varios niveles: por el antiguo artículo 1071 bis del Código Civil (ahora reemplazado por disposiciones equivalentes en el CCCN), por los artículos 18, 19 y 75 inciso 22 de la Constitución Nacional (que incorporan tratados internacionales de derechos humanos), así como por el artículo 11 de la Constitución de CABA y diversas normas específicas.

Este derecho personalísimo otorga a cada persona un ámbito reservado, libre de intromisiones arbitrarias en su vida privada. Ahora bien, el propio concepto legal de intimidad reconoce que no es un derecho absoluto; está limitado por “las necesidades sociales y los intereses públicos”. La seguridad comunitaria –la protección frente al delito en un edificio, por ejemplo– puede constituir un interés legítimo que justifique ciertas restricciones o controles, siempre que sean razonables.

En el contexto de un edificio, surge la pregunta: ¿tiene un residente derecho a no ser filmado al transitar las áreas comunes? La expectativa de privacidad en los espacios comunes es menor que dentro de la unidad funcional privada.

La jurisprudencia argentina ha sostenido que quien se mueve en ámbitos compartidos deja de sustraer su presencia de la vista de otros; en otras palabras, al salir de la esfera estrictamente privada (el departamento) y transitar el palier, ascensor o entrada, el individuo renuncia a la privacidad respecto de ser visto por sus vecinos o terceros que allí circulan. Así lo expresó la Sala I de la Cámara Civil en un caso donde se cuestionó el sistema de registro fotográfico de visitantes de un edificio: los jueces señalaron que en un edificio con circulación de público (en ese caso, oficinas), quien ingresa se expone voluntariamente a la mirada de los demás, por lo que tomarle una foto no afecta “una privacidad inexistente por su propia voluntad” ni lesiona su intimidad.

Este criterio –alineado con el concepto de “expectativa razonable de intimidad” del derecho comparado– implica que las áreas comunes son semipúblicas: los copropietarios y visitantes saben que pueden ser observados por otros en pasillos, hall o ascensor, y por ello una cámara fija no invade un espacio de intimidad en el mismo sentido que lo haría una cámara dentro de una vivienda.

Sin perjuicio de lo anterior, la captación y grabación sistemática de imágenes sí puede suponer un tratamiento de datos personales y eventualmente afectar la privacidad si no se la controla. Por eso las autoridades y doctrinarios insisten en que la videovigilancia debe realizarse bajo estándares estrictos (como los mencionados en la Disposición 10/2015: finalidad específica, proporcionalidad, no grabar audio salvo ser imprescindible, etc.).

Grabar conversaciones de audio, por ejemplo, suele considerarse mucho más intrusivo que filmar video en lugares comunes, ya que la voz y el contenido hablado pueden revelar información privada. En edificios, no es habitual que las cámaras incluyan micrófonos; de hecho, la regla general es evitar la grabación de audio salvo que existan razones de seguridad muy puntuales, porque podría interpretarse como una intromisión desproporcionada en la intimidad (por ejemplo, captar charlas privadas entre vecinos).

Sin embargo, cabe destacar un fallo penal reciente que analizó precisamente una impugnación por supuesta violación a la intimidad: en el caso “Gutiérrez Braun” (2022), la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Criminal y Correccional rechazó anular las filmaciones obtenidas por las cámaras del edificio, señalando que no hubo vulneración ilegítima de la privacidad dado que la instalación había sido “autorizada por la asamblea de copropietarios […] para captar eventuales hechos ilícitos en espacios comunes”. El Tribunal enfatizó que el objetivo era la seguridad colectiva ante incidentes de robos, y por tanto la vigilancia estaba justificada. Incluso mencionó que el hecho de que las cámaras hubieran grabado también audio no invalidaba la prueba, ya que no se advertía un perjuicio concreto al afectado: la captación buscaba registrar la comisión de delitos (conversaciones casuales captadas incidentalmente no constituían el foco ni le generaban un daño específico al imputado).

En definitiva, la Cámara concluyó que esto “descarta […] que [el sistema] es un espionaje” y confirmó la validez de las grabaciones como prueba legal. Si bien este fallo es del fuero penal (discutía la legalidad de la prueba en un proceso por robo), sus consideraciones son relevantes: refuerza que cuando las cámaras se instalan legítimamente (decididas en asamblea, con fines legítimos y en áreas comunes), no se configuran prácticas de espionaje ni violaciones al derecho a la intimidad de los residentes.

Otro antecedente jurisprudencial, de la órbita civil, es ilustrativo sobre el equilibrio de derechos: en 2005, un visitante demandó a un consorcio porteño porque se le exigió tomarse una foto digital para permitirle el ingreso al edificio, alegando que tal medida vulneraba su privacidad y datos personales. La Sala I de la Cámara Civil no le dio la razón; por el contrario, sostuvo que ese procedimiento de control de acceso era lícito y no lesionaba derechos. Indicó, por un lado, que “el tratamiento de ese tipo de datos (imagen de visitantes) no requiere el consentimiento de su titular” amparándose en una excepción de la Ley 25.326 (art. 5.2 inc. c). Por otro lado, analizó la intimidad y reiteró que quien pretende entrar a un edificio de terceros debe aceptar ciertas condiciones de seguridad, y si decide no proporcionar los datos requeridos (en este caso la fotografía), el consorcio está habilitado a denegarle el ingreso.

En suma, prevaleció el derecho del consorcio a proteger a su comunidad por encima de la pretensión individual del visitante, sin que ello se considere una violación a la intimidad ni a la Ley de Habeas Data. Los jueces incluso remarcaron que la información recabada (la foto) era de uso interno, para control de seguridad, y no se destinaba a difundir ni a integrar bases comerciales, con lo cual descartaron que hubiese un tratamiento ilícito de datos personales. Este caso (resuelto años antes de la Disposición 10/2015) de alguna manera anticipó criterios luego formalizados: el consentimiento expreso no es exigible cuando la finalidad es la seguridad y se informa debidamente, y la intimidad no se ve afectada si el individuo voluntariamente se expone en un ámbito donde se aplican medidas razonables de control.

En conclusión, la tensión entre seguridad y privacidad en edificios se aborda jurídicamente mediante la fórmula de la proporcionalidad y la transparencia: se permite la vigilancia para mejorar la seguridad, pero acotada (tanto en alcance de las cámaras como en tiempo de conservación de las imágenes) y bajo control (informando a todos los involucrados y garantizando derechos). La privacidad de los vecinos se resguarda evitando abusos: por ejemplo, el consorcio no puede usar las cámaras para espiar la vida privada de un residente ni para fines ajenos a la seguridad (como “controlar” con quién entra o sale alguien por razones morales, lo cual sería inadmisible). De hecho, si un consorcio o administrador desviara el uso de las grabaciones hacia objetivos improcedentes, incurriría en responsabilidad. A la inversa, el derecho a la seguridad de la comunidad se ve fortalecido al contar con herramientas de prevención del delito y prueba documental, lo que redunda en un beneficio colectivo legítimo. Los tribunales argentinos, en los fallos citados, han avalado esa búsqueda de equilibrio: cuando se cumplen las normas y hay legitimidad en el accionar del consorcio, las quejas por violación de intimidad suelen desestimarse por falta de fundamento.

Requisitos para la instalación legal de cámaras en consorcios

Sobre la base de lo anterior, se pueden resumir los principales aspectos legales y prácticos que un consorcio de CABA (aplicable en general a Argentina) debe observar al encarar la instalación de cámaras de seguridad en espacios comunes:

• Autorización Asamblearia: Como regla indispensable, obtener la aprobación previa de la asamblea de copropietarios. La propuesta debe ser incluida en la convocatoria y debatida; idealmente se presentará a los propietarios información sobre motivos, ubicación de cámaras, costos de instalación y mantenimiento, políticas de uso de imágenes, etc. Para aprobar, se requiere la mayoría que estipule el Código Civil y Comercial o el reglamento de propiedad horizontal del edificio. En ausencia de previsión expresa distinta, será necesaria la mayoría absoluta de los propietarios (más del 50% del total) dado que es una mejora útil no esencial. Esta mayoría a su vez debe representar más del 50% de las proporciones de copropiedad (las unidades por sus metros cuadrados, según art. 2060 CCCN), salvo que el reglamento consorcial disponga algún sistema de cómputo diferente. Conviene dejar asentado en el acta el resultado de la votación y cualquier condición particular decidida (por ejemplo, cantidad de cámaras, si habrá monitoreo profesional, presupuesto máximo aprobado, etc.), para luego ejecutar la decisión conforme a ese mandato.

• Respeto al Reglamento de Copropiedad: Verificar si el reglamento del edificio contiene cláusulas relevantes. Es poco común que los reglamentos antiguos mencionen expresamente las cámaras de seguridad, pero algunos podrían tener disposiciones sobre “innovaciones” o sobre protección de la intimidad que deban armonizarse. En general, si la asamblea aprueba con la mayoría legal, no habría contradicción con el reglamento, ya que la mayoría de los reglamentos remiten a lo que disponga la asamblea en materia de mejoras. Pero si existiera alguna restricción reglamentaria (por ejemplo, que para instalar cualquier dispositivo en áreas comunes se requiera cierto porcentaje especial), habrá que respetarla o modificar el reglamento mediante la vía correspondiente.

• Designación de un Responsable y Control de Acceso a las Imágenes: El consorcio debe definir quién administrará el sistema de videovigilancia y quién/es podrán acceder a las grabaciones. Lo recomendado es que el Administrador del consorcio sea formalmente el “responsable del tratamiento” de los datos (imágenes) ante la ley, dado que actúa en representación del consorcio. En la práctica, el administrador o persona que él delegue (por ejemplo, el encargado del edificio o una empresa de seguridad contratada) deberá tener la clave de acceso al DVR o sistema digital donde se almacenan los videos. No todos los consorcistas deben tener libre acceso a las filmaciones, por varias razones: por protección de la privacidad de todos (las imágenes de los vecinos constituyen datos personales y no corresponde que cualquiera pueda revisarlas sin motivo) y para evitar manipulaciones o usos indebidos. La AAIP sugiere que solo el personal autorizado maneje las cámaras; usualmente esto incluye al vigilador del edificio (si lo hay, para la observación en tiempo real) y al administrador o consejo de propietarios para la revisión a posteriori si ocurre un incidente. En la misma decisión asamblearia o en una política interna del consorcio conviene dejar establecido que “las grabaciones solo serán consultadas en caso necesario (seguridad o investigación de hechos ocurridos en el edificio) y por personas expresamente autorizadas”. De este modo se limita el acceso: por ejemplo, si a un vecino se le pierde un objeto, no debería poder revisar por su cuenta horas de grabación –exponiendo la vida de otros– sino solicitar al administrador que verifique si en determinado período se advierte algo relevante. Las imágenes no deben proyectarse públicamente ni cederse a terceros salvo motivos legítimos: típicamente, ante un delito se pondrán a disposición de las autoridades policiales o judiciales correspondientes. Por regla legal, “no hay comunicación o cesión de datos personales a terceros sin consentimiento del titular” (art. 11 de la Ley 25.326), así que el consorcio debe manejar las filmaciones de forma interna y confidencial. La única excepción es, como se dijo, colaborar con la justicia o fuerzas de seguridad si estas lo requieren por una investigación (lo cual no constituye una cesión ilícita sino un deber legal de cooperación). En todos los casos, se deben llevar registros de quién accede a los videos y con qué propósito, para tener trazabilidad y responsabilidad.

• Notificación a los residentes y cartelería: Una vez decidido instalar cámaras, es fundamental informar a todos los habitantes del edificio. Esto puede hacerse mediante una circular o nota del administrador anunciando la medida, indicando cuándo se pondrá en funcionamiento el sistema y recordando a los vecinos las zonas que estarán vigiladas. Adicionalmente (o en caso de ausencia de notificación individual), la señalización visible suple este requisito: deben colocarse carteles en los ingresos al edificio y en lugares estratégicos –por ejemplo, en el lobby o planta baja y en cada piso si se estima necesario– que digan, por ejemplo: “⚠️ ZONA VIDEOVIGILADA – Por razones de seguridad, este edificio cuenta con cámaras de monitoreo en áreas comunes. Responsable: Consorcio de Propietarios ____, Domicilio ____, Contacto ____. Derechos ARCO: Ley 25.326”. Un cartel modelo con este contenido ha sido proporcionado por la AAIP. Es importante no omitir la mención de la finalidad (seguridad) y del responsable (consorcio/administración), ya que son datos exigidos por la normativa para considerar que el titular del dato fue informado previamente. También se puede anexar esta información en lugares comunes como el tablero de anuncios o incluirla en el Reglamento Interno del consorcio para conocimiento de nuevos residentes. Estas acciones no solo cumplen la ley, sino que también generan confianza: los vecinos, al estar informados, comprenderán que la intención es protegerlos y no invadir su vida privada arbitrariamente.

• Adecuación a la Ley 25.326 (Registro y Manual): Como se mencionó, el consorcio debe inscribir la base de datos de video ante la AAIP. Esto puede gestionarlo el administrador vía plataforma web de la Agencia o por el sistema de Trámites a Distancia (TAD). Junto con la inscripción, se prepara el Manual de Procedimientos de Videovigilancia, donde se vuelca por escrito todo lo relativo al sistema: cantidad de cámaras y ubicación, si graban color o audio, tiempo de retención de las grabaciones (p. ej. 20 días), medidas de seguridad (contraseña de DVR, quién la guarda, etc.), procedimiento para atender pedidos de acceso a imágenes por parte de interesados, procedimiento de borrado seguro de datos, entre otros puntos. Si el consorcio cuenta con asesoramiento legal, es recomendable que un abogado revise este manual para asegurarse de que cumple los requisitos mínimos del art. 7 de la Disposición 10/2015 y se adecua a la realidad del edificio. Una copia del manual debería estar disponible ante cualquier inspección de la AAIP y, por transparencia, se podría poner a disposición de los consorcistas que lo soliciten para que conozcan exactamente el protocolo de manejo de las filmaciones.

• Cumplimiento de los Derechos de los Titulares de Datos: La ley otorga a cualquier persona cuyas imágenes sean captadas una serie de derechos ARCO (Acceso, Rectificación, Cancelación –o Supresión– y Oposición, además de la posibilidad de revocar consentimiento cuando este hubiera sido requerido). En la práctica de videovigilancia, el derecho de Acceso es el más relevante: un residente o visitante puede pedir al responsable del sistema que le informe si su imagen figura en las grabaciones y, en tal caso, solicitar verlas o obtener una copia. El consorcio debe estar preparado para responder a estas solicitudes dentro de los plazos legales (10 días hábiles para pedidos de acceso, según la Ley 25.326). Para conceder acceso, la persona tiene que identificarse debidamente y dar detalles (ej.: “quiero saber si el día X a las 15:00 quedó registrada mi imagen entrando al edificio”). Dado que las imágenes de videovigilancia suelen incluir a varias personas, el ejercicio de este derecho puede ser complejo –no se pueden entregar videos completos donde aparezcan terceros sin su consentimiento–. La AAIP contempla que, de mediar razones, en lugar de entregar una copia exacta del video, se brinde una captura de imagen estática o un extracto editado donde solo se vea al solicitante. En cualquier caso, el responsable debe informar claramente al solicitante todos los datos relacionados: cuándo y dónde fue grabado, con qué finalidad, cuánto tiempo se guardará la imagen, quién tiene acceso y si la base de datos está registrada. Y debe también notificarle de su derecho a reclamar ante la AAIP si no está conforme. Si un titular pidiera la supresión de sus datos (imágenes), en teoría el consorcio solo accederá si no hay un motivo válido para seguir conservándolas (por ejemplo, si no registraron nada relevante o ya venció el plazo de guarda). En cambio, si esa persona quedó filmada en un hecho de seguridad importante, prevalecerá el interés en conservar la evidencia. Estas situaciones deben analizarse caso por caso, pero siempre dando alguna respuesta fundada al requirente. Hasta la fecha, no son frecuentes los pedidos individuales de acceso a videos en consorcios residenciales; no obstante, es importante que el consorcio conozca la normativa para estar en condiciones de responder correctamente y evitar sanciones.

• Lineamientos técnicos adicionales: Jurídicamente no se imponen especificaciones técnicas particulares, pero sí se desprenden buenas prácticas técnicas de la exigencia general de proteger la confidencialidad. Se recomienda contratar proveedores de sistemas de CCTV de confianza, usar equipos con capacidad de encriptar o proteger el acceso (muchos DVR modernos permiten múltiples niveles de usuario, logs de ingreso, etc.), y definir un procedimiento para el resguardo de copias cuando haya que extraer un video (por ejemplo, si se entrega a la policía en un pendrive, registrar esa transferencia). Asimismo, el consorcio debe prever el mantenimiento periódico de las cámaras para asegurar su correcto funcionamiento; en términos legales, esto se vincula a la diligencia debida: si se instala un sistema, hay que operarlo responsablemente. Por ejemplo, si ocurre un delito y las cámaras no grabaron por desidia en su mantenimiento, podría exponerse el consorcio a reclamos de los damnificados por negligencia. También se sugiere limitar el enfoque de cada cámara mediante máscara de privacidad u orientación física, de modo que no capte innecesariamente áreas privadas (por ejemplo, evitar que una cámara en el pasillo apunte directamente hacia el interior de las viviendas cuando se abren las puertas). Estas precauciones técnicas complementan las obligaciones legales y evidencian la intención del consorcio de respetar la privacidad al máximo grado posible sin desmedro de la seguridad.

Jurisprudencia y Opiniones Doctrinarias

La discusión sobre cámaras en consorcios ha sido abordada por la doctrina jurídica argentina, generalmente coincidiendo en la validez de la videovigilancia con fines legítimos y bajo los recaudos normativos mencionados. Autores especializados en propiedad horizontal, como el Dr. Gustavo Kiper o el Dr. Atilio Alterini, han señalado que la instalación de cámaras es una mejora útil colectiva que incrementa la seguridad y, por ende, resulta razonable que sea aprobada por mayoría en asamblea, en tanto beneficia al conjunto de propietarios. También enfatizan que el derecho de propiedad de los copropietarios sobre lo común no se ve afectado ilegítimamente, ya que la medida se toma conforme al mecanismo legal (decisión mayoritaria) y redunda en protección del edificio; antes bien, sería una violación al derecho de propiedad de la mayoría si un solo propietario pudiera impedir indefinidamente una mejora que la colectividad considera necesaria para proteger el inmueble. En ese sentido, la jurisprudencia ha sostenido que “las ventajas para el innovador [en una obra sobre partes comunes] no se logran sino a expensas de los derechos de los otros propietarios”, de allí que ciertas innovaciones en interés exclusivamente particular requieran unanimidad. No es el caso de las cámaras, que benefician a todos por igual en su función de seguridad.

Desde el punto de vista del Derecho a la Intimidad, numerosos juristas han analizado la cuestión de la videovigilancia. En general, coinciden en que la intimidad no es absoluta en espacios comunes y que la videovigilancia no constituye una intromisión ilegítima per se, siempre que se respeten los principios de información previa y minimización. Por ejemplo, la abogada Marcela Pérez San Juan (especialista en datos personales) destaca que al recabar datos como imágenes debe informarse claramente al titular sobre la finalidad y destino de esos datos, y cumplir con su supresión cuando dejan de ser necesarios. En publicaciones especializadas se resalta que colocar cámaras sin aviso sí sería ilegal por violar la intimidad, pero que ese riesgo se conjura con el deber de informar: “Es necesario anunciar la existencia de cámaras de seguridad para no vulnerar el derecho a la intimidad”. Asimismo, se advierte que la instalación debe ceñirse a áreas comunes, pues ubicar dispositivos en lugares como gimnasios, salas de reunión internas o espacios donde los consorcistas realizan actividades privadas podría interpretarse como excesivo. En ámbitos laborales (no exactamente consorcios, pero sí edilicios) la justicia argentina ha declarado ilegítimas cámaras ocultas o en áreas de descanso de empleados por considerarlas injerencias a la intimidad y dignidad, principios que por analogía refuerzan la necesidad de prudencia también en edificios residenciales.

Por el lado del Poder Judicial, además de los casos ya comentados, existen precedentes en distintas jurisdicciones del país que han convalidado la videovigilancia barrial o edilicia.

Un fallo de la Cámara de Apelaciones de Córdoba, por ejemplo, brindó una “guía de buenas prácticas para consorcios” al resolver casos de cámaras: señaló la importancia de la decisión asamblearia y la existencia de cartelería, concluyendo que si se cumplen esas pautas “la instalación de cámaras de seguridad en espacios comunes de un edificio aprobada por asamblea no es considerada una intromisión en la privacidad”.

Esa sentencia subrayó que la finalidad preventiva legitima la medida y que no se probó ningún perjuicio concreto a la intimidad de los vecinos vigilados. Del mismo modo, la justicia en lo contencioso administrativo ha rechazado recursos de habeas data interpuestos contra municipios que monitoreaban la vía pública con cámaras, entendiendo que la seguridad pública prevalece, siempre y cuando las filmaciones no sean difundidas indiscriminadamente ni usadas con fines ajenos a la ley. Si bien esos casos se refieren a cámaras estatales en calles, los principios son trasladables: publicidad de la existencia del sistema, proporcionalidad en la captación y uso restringido de las imágenes.

Es decir, se acepta la cámara como herramienta de seguridad, pero se pone límite a la posterior circulación del contenido que registra. Solo un juez puede, mediante orden judicial, obligar a exhibir o entregar material fílmico del consorcio a alguien fuera del mismo. Estas directrices buscan evitar que el sistema de seguridad degenere en mecanismo de control social indebido.

En resumen, doctrina y jurisprudencia en Argentina avalan la instalación de cámaras en edificios siempre que se haga cumpliendo la normativa de protección de datos y con acuerdo del consorcio. Lejos de ver a las cámaras como “espionaje”, las conciben como una extensión razonable de la seguridad colectiva, equiparable a contratar un servicio de vigilancia privada o colocar alarmas, con la salvedad de que por implicar tratamiento de datos personales requieren las precauciones legales mencionadas.

Cuando esos recaudos faltan (por ejemplo, cámaras ocultas, instaladas por decisión unilateral, o uso de las imágenes para difamar a un vecino), sí se configuraría una afectación a la intimidad y podrían prosperar las acciones legales pertinentes (habeas data, daños y perjuicios, denuncias ante AAIP, etc.).

Hasta ahora, los casos reportados indican que un consorcista disconforme difícilmente logre remover un sistema de cámaras si este fue aprobado conforme a la ley y opera dentro de las pautas permitidas, dado que no hay un derecho a la intimidad absoluto que ampare evitar ser visto en zonas comunes. Por el contrario, la mayoría de conflictos se resuelven a favor del consorcio en tanto se acredite la legitimidad del sistema.

Consideraciones finales

En la Ciudad de Buenos Aires (y en Argentina en general) es legal la instalación de cámaras de seguridad en áreas comunes de edificios de propiedad horizontal, siempre que se respeten los marcos normativos vigentes. A modo de cierre, se enumeran las mejores prácticas y lineamientos clave para una implementación legal y equilibrada:

• Aprobación en Asamblea (mayoría correspondiente): Imprescindible obtener la autorización del consorcio antes de instalar. Se sugiere mayoría absoluta de propietarios, salvo que el reglamento exija otra cosa, por tratarse de una mejora útil que beneficia a todos. Documentar en el acta el alcance de lo aprobado.

• Respeto por la privacidad y proporcionalidad: Delimitar el alcance físico de las cámaras a lo necesario para vigilar accesos y zonas de riesgo. No colocar dispositivos en lugares que comprometan la intimidad (ej.: dentro de toilettes de áreas comunes, sectores de lockers, etc., que de por sí son inusuales). Ajustar ángulos para no filmar el interior de unidades ni propiedades vecinas. No grabar audio a menos que exista una razón excepcional y se haya informado de ello, pues la captación sonora incrementa significativamente la intromisión. Mantener las imágenes dentro del círculo previsto (seguridad del edificio) y no usarlas para otros fines (por ejemplo, no revisar grabaciones para fiscalizar la conducta personal de vecinos en ausencia de hechos ilícitos, ni para difundirlas públicamente).

• Transparencia y notificación: Informar claramente a todos los interesados. Colocar la señalización obligatoria de “zona videovigilada” en accesos y lugares visibles. Comunicar a los vecinos por escrito la puesta en marcha del sistema y cómo se manejarán las imágenes. Esta transparencia no solo es un mandato legal, sino que disminuye roces vecinales ya que todos conocen las reglas del juego.

• Registro y cumplimiento legal: Registrar la base de datos ante AAIP y confeccionar el Manual de Tratamiento de Datos. Asegurarse de implementar las medidas de seguridad allí descriptas (claves de acceso, borrado periódico, etc.). Capacitar al personal involucrado (p. ej., si hay un vigilador que monitorea cámaras, instruirlo formalmente sobre la prohibición de divulgar lo que vea y acerca de sus obligaciones de confidencialidad).

• Límites de acceso y procedimiento interno: Establecer internamente quién tiene acceso directo a las filmaciones. En general: el administrador y eventualmente miembros del consejo de propietarios, además del personal designado para vigilancia. Crear un protocolo para atender pedidos: si ocurre un incidente (robo, acto vandálico), determinar cómo y quién extraerá la grabación pertinente para entregarla a la policía o usarla en una denuncia. Registrar por escrito cualquier entrega de copias (fecha, a quién, por qué). Negarse cortésmente a solicitudes informales de terceros no autorizados que pidan “ver las cámaras”, remitiéndolos a la autorización judicial si insisten. Esto protege al consorcio de eventuales reclamos por uso indebido de datos personales.

• Conservación y supresión de datos: Configurar el sistema para que las imágenes se almacenen solo por el plazo razonable decidido (ej., 20 o 30 días) y luego se sobrescriban automáticamente. Implementar un mecanismo de backup seguro si se requiere almacenar un video por más tiempo (por ej., en caso de un incidente, copiar la evidencia y guardarla en custodia). Transcurrido el tiempo sin novedad, las imágenes deben eliminarse definitivamente. Esto cumple con el principio de no retención excesiva de datos.

• Atención a los derechos de las personas filmadas: Estar abiertos a responder consultas de vecinos sobre el sistema. Si alguien manifiesta incomodidad o tiene una petición (por ejemplo, “no me filmen X sector por tal motivo”), evaluarla en asamblea si corresponde. Si un vecino solicita ejercer un derecho ARCO (acceso o supresión), proceder conforme la Ley 25.326 –idealmente con asesoramiento legal–, brindándole la información que la norma exige. Recordar que los consorcistas también son “titulares de datos” respecto de las imágenes, y en cuanto tales pueden canalizar inquietudes ante la AAIP. Mantener una actitud proactiva en la protección de la privacidad ayudará a demostrar la buena fe y la legalidad del consorcio en caso de cualquier inspección o disputa.

En última instancia, la instalación de cámaras en edificios de CABA es plenamente viable y legal, en tanto se cumpla con los recaudos aquí detallados. La normativa vigente –desde la Constitución hasta las resoluciones de la AAIP– brinda un andamiaje claro para garantizar que la seguridad colectiva no se logre a costa de sacrificar indebidamente la privacidad individual.

Aplicando estas reglas, los consorcios pueden aprovechar la tecnología de videovigilancia como aliada para prevenir delitos y resolver conflictos (identificación de daños, robos, actos de inseguridad), con la tranquilidad de estar obrando dentro del marco legal.

La experiencia y los fallos locales indican que, gestionadas responsablemente, las cámaras de seguridad en áreas comunes no solo aumentan la seguridad objetiva y la sensación de seguridad de los vecinos, sino que han sido reconocidas por los tribunales como herramientas lícitas y no constitutivas de “espionaje” ni violaciones al honor o la intimidad.

Por ello, con la debida prudencia y cumplimiento normativo, los consorcios pueden considerar mejorar la seguridad con la instalación de sistemas de CCTV, acompañándolos de una correcta regulación interna. Esto permitirá disuadir comportamientos delictivos y contar con evidencia ante eventuales ilícitos, resguardando a la vez los derechos personalísimos de quienes habitan y visitan el edificio.