En el marco de la propiedad horizontal, no todas las cocheras son iguales. Existen distintas categorías legales que definen cómo pueden utilizarse y administrarse. Una unidad complementaria, por ejemplo, está intrínsecamente vinculada a una unidad funcional (UF): no puede venderse, alquilarse ni utilizarse de forma separada. Su existencia solo cobra sentido cuando actúa junto a la unidad principal.
En cambio, un espacio guardacoches puede pertenecer a áreas comunes o estar compartido en condominio por varias UF. Esta distinción es crucial, ya que determina si el administrador del consorcio tiene o no facultades para intervenir en su gestión.
¿Por qué es fundamental leer el Reglamento de Copropiedad?
El Reglamento de Copropiedad horizontal es la carta magna del edificio. Este documento clasifica los espacios (comunes, funcionales o complementarios) y detalla las normas de uso. Además, especifica si es posible vender, alquilar o destinar las cocheras a usos ajenos al estacionamiento.
Una regla de oro: si el reglamento no prohíbe expresamente algo, puede interpretarse que hay margen de libertad. Pero si hay restricciones claras, estas deben ser respetadas sin excepciones.
¿Cuál es el rol del administrador frente a las cocheras?
El administrador del consorcio no tiene potestad sobre las unidades funcionales ni las complementarias. Su gestión se limita estrictamente a las áreas comunes.
Cuando una cochera está en condominio entre varias UF, cualquier conflicto o desacuerdo debe ser resuelto entre los copropietarios. El administrador no puede intervenir ni llevar el asunto a una asamblea general. Si lo hiciera, cualquier decisión tomada podría ser pasible de un planteo de nulidad.
¿Cómo se gestiona un condominio de cocheras?
En los casos en que varias UF comparten una cochera en condominio, es imprescindible establecer reglas internas de uso, elaboradas y aceptadas por los propietarios involucrados. Este reglamento interno es distinto al Reglamento de Copropiedad.
Si no existe acuerdo, se sugiere designar un administrador exclusivo para ese condominio particular. En caso de conflictos que no puedan resolverse de forma amistosa, la vía adecuada es la mediación extrajudicial o como último recurso, el reclamo judicial.
¿Qué se considera uso indebido de una cochera?
Las cocheras deben ser utilizadas exclusivamente para estacionar vehículos. Cualquier otro uso (almacenaje de objetos, instalación de muebles, parrillas u otros elementos) constituye una infracción.
En estas situaciones, el administrador sí está habilitado para actuar. El procedimiento recomendado incluye:
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Intimación formal mediante carta documento.
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Evaluación de riesgos, si el uso indebido representa peligro.
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Convocatoria a asamblea, para decidir si se inicia acción judicial.
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Mediación previa antes de llevar el caso a tribunales.
¿Quién se encarga del mantenimiento del portón?
El portón de acceso a cocheras generalmente forma parte de la fachada, lo que lo convierte en un bien común. En consecuencia, su mantenimiento y reparación deben ser costeados por todo el consorcio, salvo que el reglamento disponga lo contrario.
No obstante, si los usuarios deciden incorporar mejoras (como la instalación de un motor eléctrico), ellos deberán asumir los costos de mantenimiento y reparación asociados a dicha modificación.
¿Cuándo corresponde eximir el pago de expensas?
Las expensas cubren los gastos comunes del edificio. Sin embargo, puede haber casos en que ciertos propietarios estén exentos de pagar por servicios que no utilizan, siempre que así lo indique expresamente el reglamento.
Cualquier modificación en la distribución de expensas que se quiera realizar requiere la unanimidad de los copropietarios o en su defecto, una resolución judicial.
¿Quién responde por robos o daños en las cocheras?
El consorcio no suele ser responsable por robos o daños materiales en las cocheras, salvo en dos escenarios muy específicos:
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Cuando el hecho es provocado por un empleado del consorcio (por ejemplo, un portero).
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Si el reglamento establece de forma explícita una obligación de custodia o vigilancia, lo cual es poco común.
En general, la responsabilidad recae sobre el propietario, por lo que se recomienda contar con seguro propio.
¿Qué sucede en casos particulares como cocheras de cortesía o autos grandes?
Las cocheras de cortesía, destinadas a visitas, suelen estar contempladas en el reglamento interno del edificio. En estos casos, el administrador puede intervenir para asegurar su correcto uso.
Un problema recurrente en edificios antiguos es que muchas cocheras fueron diseñadas para vehículos pequeños lo que genera dificultades al estacionar autos modernos más grandes. En estas situaciones, debe apelarse al sentido común y, si es necesario, al acuerdo entre copropietarios para reorganizar los espacios.
¿Cuáles son las mejores prácticas para una administración eficaz?
Para evitar conflictos y asegurar una convivencia armoniosa, se recomienda seguir estos principios básicos:
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No improvisar ni actuar bajo presión vecinal.
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No tomar decisiones sin respaldo legal o reglamentario.
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Facilitar acuerdos entre copropietarios en casos de condominios sin normativa interna.
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Documentar todo: desde acuerdos hasta intimaciones.
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Utilizar siempre vías formales de comunicación.
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Consultar con profesionales ante cualquier duda o situación compleja.
Conclusión
La gestión y el uso de cocheras dentro de un consorcio requieren un conocimiento preciso del marco legal y reglamentario que las regula. No todas las cocheras tienen el mismo estatus: algunas son espacios comunes, otras están en condominio y algunas son unidades complementarias indivisibles. Este detalle no menor define los límites de uso, las responsabilidades legales y las posibilidades de intervención del administrador.
Leer el reglamento de propiedad horizontal es el primer paso para entender qué se puede hacer y qué no. Además, es vital actuar con fundamentos legales, respetar los procedimientos formales y buscar consensos entre copropietarios cuando surgen conflictos.
Una administración eficiente implica prevenir antes que corregir, respetar las normas internas, evitar decisiones unilaterales y fomentar el diálogo documentado.
