El caso se origina cuando el Consorcio de Propietarios del edificio de República Árabe Siria 2781 (CABA) acude a la justicia frente al uso que el propietario de la Unidad Funcional X daba a su departamento.
¿Cuál fue el conflicto entre el consorcio y el propietario?
Según el consorcio, la unidad se explotaba como alojamiento turístico de alta rotación, gestionado a través de la empresa Wellcome2BA y otras plataformas de alquiler temporario.
El consorcio sostuvo que esa modalidad de uso no era un simple contrato de locación sino una verdadera actividad comercial de hospedaje, incompatible con el destino residencial previsto en el Reglamento de Copropiedad.
Por tal motivo, pidió al juez:
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El cese inmediato de los alquileres temporarios turísticos en la UF X.
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La imposición de multas diarias (astreintes) superiores a los USD 120 que se publicitaban como precio del alquiler.
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La orden a la empresa Wellcome2BA para que dejara de ofrecer la unidad en plataformas digitales.
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La intimación a los sitios de publicación (Wellcome2BA, Airbnb, Booking) para que retiraran anuncios vinculados a la unidad.
Todo ello, bajo apercibimiento de sanciones conminatorias si la orden no se cumplía.
¿Qué problemas alegó el consorcio por los alquileres temporarios?
El consorcio no se limitó a cuestionar el destino contractual. Describió una serie de perjuicios concretos que, a su entender, derivaban del uso turístico intensivo:
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Ingresos permanentes de personas extrañas al edificio.
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Multiplicación y pérdida de llaves, con impacto en la seguridad.
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Ruidos, fiestas y conductas indecorosas dentro y fuera de la unidad.
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Amenazas a propietarios y personal del edificio.
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Uso indebido y roturas de ascensores por sobrepeso.
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Descarga irregular de matafuegos.
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Obstrucción de palieres e ingresos con valijas y objetos.
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Residuos en áreas comunes y problemas de higiene.
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Aumento de gastos y expensas por reparaciones extraordinarias.
También denunció la instalación de una cámara en un pasillo común apuntando a la puerta de otro vecino y mencionó denuncias policiales, intimaciones, una mediación previa y una asamblea consorcial, todo ello sin lograr modificar la situación.
Para el consorcio, el cuadro configuraba un riesgo actual para la seguridad, tranquilidad y moral del edificio, vulnerando el reglamento que prohíbe “casa de pensión/alojamiento” y cualquier actividad contraria a la tranquilidad, decencia y buen nombre del inmueble.
¿Cómo respondió el propietario demandado?
El propietario, a través de apoderado, pidió el rechazo de la medida, con costas, y planteó diversos argumentos de defensa:
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Sostuvo que el Reglamento de Copropiedad no prohíbe la locación temporaria ni establece un destino exclusivamente residencial como pretende el consorcio.
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Alegó que la interpretación “dinámica” que hace el consorcio viola las reglas de interpretación contractual del CCCN y el artículo 19 de la Constitución Nacional.
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Cuestionó la mediación previa, por no coincidir el objeto con lo pretendido en la demanda y por estar, según él, caduca.
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Afirmó que no habita la unidad desde hace más de dos años, que la UF X se encuentra alquilada por tres años a un tercero, y que ese locatario tiene el uso y goce exclusivo de la unidad; por lo tanto, la medida afectaría derechos de un no citado.
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Desconoció la autenticidad y precisión de la prueba acompañada por el consorcio, impugnó oficios y puntos periciales y calificó las investigaciones pedidas como indeterminadas o involucrando a terceros ajenos.
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Señaló que los episodios descriptos databan principalmente de 2023 y primera mitad de 2024, por lo que no existía un peligro actual.
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Cuestionó la caución juratoria ofrecida por el consorcio, tildándola de insuficiente.
En síntesis, intentó mostrar que la actividad era jurídicamente válida, que los hechos eran discutibles o antiguos, y que la medida era procesalmente improcedente.
¿Qué tipo de medida procesal analizó el juez?
El consorcio encuadró inicialmente su pedido como medida cautelar innovativa, es decir, una medida que modifica el estado de hecho o de derecho existente al momento de su dictado, en lugar de conservarlo.
El juez recordó que:
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Las cautelares innovativas anticipan, en cierta medida, los efectos de una eventual sentencia, por lo que requieren una apreciación restrictiva.
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Tienen carácter provisorio y accesorio a un proceso principal; no pueden agotar el objeto del litigio.
En este caso, sin embargo, lo que se pedía (ordenar el cese del uso turístico de la unidad y restablecer su destino residencial) coincidía, en los hechos, con el resultado final buscado.
Por ello, el magistrado entendió que lo solicitado no encajaba en una cautelar típicamente innovativa sino que se asemejaba a una medida autosatisfactiva. Una tutela urgente que satisface de una vez el derecho sustancial del peticionante, sin necesidad de un juicio posterior sobre el mismo objeto.
Explicó que las medidas autosatisfactivas:
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No están reguladas de forma expresa en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN) pero se admiten al amparo del artículo 232, que permite medidas no tipificadas.
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Exigen urgencia impostergable, alto grado de verosimilitud del derecho (casi certeza) y inexistencia de otra vía idónea para asegurar la tutela.
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Deben ser, en principio, reversibles, y su uso es excepcional ya que pueden dictarse incluso sin oír previamente a la otra parte.
En este expediente, el juez destacó que ya se había corrido traslado al demandado y celebrado audiencia, por lo que el derecho de defensa estaba garantizado y era posible pronunciarse de fondo.
¿Qué establecía el reglamento de copropiedad sobre el destino de las unidades?
El Reglamento del edificio (dictado bajo la vigencia de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal) fija un marco muy claro:
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Las unidades funcionales deben destinarse exclusivamente a vivienda de sus ocupantes o al ejercicio de la profesión de estos.
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Se prohíbe expresamente el uso como:
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Casa de pensión o alojamiento.
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Industria, talleres, remates, depósitos o venta de mercaderías.
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Actividades contrarias a la tranquilidad, decencia, decoro, moralidad y buen nombre del edificio.
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La modificación del destino o de la proporción asignada a las unidades requiere decisión unánime de todos los propietarios.
El reglamento también aclara que, más allá de los contratos que cada propietario celebre con terceros, la responsabilidad frente al consorcio por el cumplimiento de las normas internas recae siempre en el titular del dominio.
¿Por qué el juez consideró que había violación al reglamento?
A partir de lo aportado al expediente (publicaciones online, videos, denuncias, informes del encargado, actas consorciales) el juzgado tuvo por acreditado que la UF X se explotaba como alojamiento temporario turístico de alta rotación, mediante plataformas digitales, con tarifas en dólares y recepción de turistas.
El juez observó que:
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Esa modalidad excede la locación habitacional tradicional y se asemeja a una “casa de pensión o alojamiento”, precisamente la clase de actividad expresamente vedada por el reglamento.
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La actividad había generado problemas reiterados de convivencia, seguridad e higiene, que afectaban la tranquilidad y los derechos del resto de los consorcistas.
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El propio demandado, en asamblea, reconoció que la unidad estaba alquilada a un tercero que la destinaba a alquileres turísticos, y ofreció no renovar el contrato a partir de 2026, pero no cesar de inmediato la actividad.
En consecuencia, el derecho del consorcio a exigir el cumplimiento del reglamento y la preservación del destino residencial resultaba claramente verosímil, y el peligro en la demora era evidente. La continuidad del uso cuestionado implicaba riesgos actuales y la acumulación de daños de difícil reparación posterior.
¿Qué marco legal aplicó el juez?
El caso fue insertado en el esquema de la propiedad horizontal:
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La Ley 13.512, en su artículo 6, prohíbe destinar las unidades a usos contrarios a la moral o distintos a los previstos en el reglamento, así como perturbar la tranquilidad de los vecinos o comprometer la seguridad del inmueble.
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El artículo 15 habilita a los consorcistas y al administrador a denunciar ante el juez las infracciones, pudiendo ordenarse el cese de las molestias y la reparación de daños.
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La vida en consorcio implica mayores restricciones al dominio que la propiedad común. No hay derechos absolutos y el uso de la unidad debe armonizarse con el interés de la comunidad.
También distinguió entre:
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Una locación temporaria con fines habitacionales (por ejemplo, un estudiante o un profesional de paso).
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Una explotación profesional de hospedaje mediante estancias cortas, oferta abierta al público vía internet, servicios tipo hotel y tarifas por noche.
Sólo la primera encaja en el concepto de vivienda; la segunda configura una actividad comercial equivalente a pensión u hotel, incompatible con un reglamento que reserva el edificio a uso residencial.
¿En qué se diferencian la locación temporaria y el “alojamiento turístico” analizado?
El juez remarcó que la vieja previsión del artículo 1507 del Código Civil de Vélez (que admitía alquileres por días, semanas o meses de casas amuebladas) no autoriza transformar una unidad en un negocio de hospedaje dentro de un edificio residencial.
La clave no es la duración del contrato sino su naturaleza y finalidad:
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Si el inmueble se usa como vivienda del locatario, aunque el plazo sea breve, sigue siendo destino habitacional.
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Si la unidad se ofrece al público, con rotación constante de huéspedes, servicios asociados, publicidad y tarifas diarias, el uso pasa a ser comercial de hospedaje.
En el caso, el cuadro probatorio se correspondía con lo segundo, por lo que la explotación de la UF X se consideró asimilable a casa de pensión o alojamiento, en abierta contradicción con el reglamento.
¿Qué decidió finalmente el juzgado?
Tras analizar los hechos, el reglamento y el marco normativo, el juez concluyó que se encontraban reunidos los requisitos para hacer lugar a la medida autosatisfactiva solicitada:
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Verosimilitud del derecho: clara infracción al reglamento de copropiedad y afectación de la tranquilidad y seguridad consorcial.
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Peligro en la demora: continuidad de una actividad generadora de riesgos y daños reiterados.
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Idoneidad de la medida: el cese del alquiler turístico es el medio adecuado para restablecer la legalidad interna del edificio.
En consecuencia, resolvió:
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Ordenar al demandado el cese de toda actividad de alquiler temporario o turístico en la UF X, dentro del plazo de diez días desde la notificación.
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Establecer que, ante el incumplimiento, se aplicarán astreintes diarias conforme el artículo 804 del CCCN.
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Aclarar que la medida se dicta sin perjuicio de los derechos del demandado frente a terceros, siendo responsabilidad exclusiva de éste adoptar las medidas necesarias para cumplirla.
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Imponer las costas en el orden causado, atendiendo al carácter preventivo del proceso y a las particularidades del caso.
Qué nos queda como conclusión
El pronunciamiento del Juzgado Civil 54 marca un criterio nítido frente al avance de los alquileres turísticos en edificios residenciales. Cuando la explotación de una unidad adopta rasgos propios de un establecimiento de hospedaje profesional, deja de ser una mera locación habitacional y pasa a colisionar con el régimen de propiedad horizontal, siempre que el reglamento limite el destino a vivienda o ejercicio profesional.
El fallo subraya tres ideas centrales:
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Los reglamentos de copropiedad son la verdadera “ley interna” del edificio y vinculan tanto a propietarios como a ocupantes, sin que los contratos privados puedan usarse como escudo frente a la comunidad.
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La propiedad individual en consorcio no es absoluta. Está condicionada por la tranquilidad, seguridad y decoro del resto de los vecinos, y su ejercicio se considera abusivo cuando se transforma en una fuente constante de perturbaciones.
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Las tutelas de urgencia, como las medidas autosatisfactivas, pueden ser una herramienta eficaz para frenar rápidamente actividades que vulneran el destino reglamentario y generan riesgos actuales, siempre que se acrediten con solidez los hechos y la urgencia.
En definitiva, el caso reafirma que el propietario de una unidad debe no solo respetar las reglas del consorcio, sino también hacerlas respetar por sus locatarios, incluso cuando la explotación se canalice a través de plataformas digitales. La libertad de contratar encuentra aquí su límite en la convivencia y el interés colectivo del edificio.
FALLO JUDICIAL – EXPEDIENTE N° 13388/2025 – “Cons. de Prop. Rep. Árabe Siria 2773-1 c/ L. G. R. s/ medidas precautorias” – Juzgado Civil N° 54 – 16/10/2025
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
