Sí, es posible, pero no de cualquier manera. En la propiedad horizontal, la forma en que cada unidad contribuye a los gastos comunes se rige por el reglamento de copropiedad. Un contrato que el adquirente acepta al convertirse en propietario. Ese reglamento no es un simple manual: obliga como la ley dentro del consorcio. Por eso, cualquier modificación a los porcentuales requiere seguir al pie de la letra los procedimientos y mayorías previstos.
¿Qué diferencia hay entre reglas ordinarias y cláusulas estatutarias?
El reglamento incluye pautas de mero funcionamiento y cláusulas estatutarias que definen derechos esenciales: el alcance del dominio sobre la unidad, la participación en las cosas comunes y la proporción con que se contribuye. Estas últimas no pueden tocarse con mayorías simples. Dependiendo del reglamento (y de la naturaleza del derecho involucrado) pueden exigir unanimidad.
Cuando el reglamento exige unanimidad para alterar la base de contribución, una asamblea que decida otra cosa carece de validez. La jurisprudencia ha sido clara: si la asamblea viola normas imperativas, su decisión es nula. Especialmente cuando pretende cambiar el modo en que los propietarios pagan expensas comunes sin respetar los requisitos formales y sustanciales:
“En un consorcio por encima de la voluntad de la asamblea, se encuentra el reglamento de copropiedad, que obliga a los consorcistas como la ley misma, posibilitando un adecuado funcionamiento de la comunidad consorcial en tanto sea acatado. Resulta nula la asamblea de consorcistas que se pronuncia violando normas de cumplimiento imperativo, en el caso, sobre la modificación en el modo de contribución de los propietarios al pago de las expensa comunes“ (Cam. 2d.a Civi y Com Cont Adm Río Cuarto 25/5/98 LLC 1998=1494).
“La reforma de las cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad requieren la unanimidad de votos y las meramente reglamentarias las mayorías exigidas por la Ley 13.512, o la mayor que prevea el reglamento de copropiedad” (Cam Nac Civil Sala D 2/3/1966 ED 16-351).
“Cuando la reforma del reglamento significa un acto de disposición de los derechos de propiedad reconocidos a los condóminos en el instrumento constitutivo, requiere unanimidad de votos” (Cám Nac. Civil Sal 1ra. 22//85 Cardona Laura C/COns Rivadavia 2633).
“La contribución a las expensas comunes establecida en el reglamento de copropiedad solo puede modificarse con el voto unánime de los copropietarios de conformidad con el art. 9 de la Ley 13.512“ (Cámara Nacional Civil, sala “F”, Noviembre 12, 1968; ED, 39-316).
“Para que proceda la reforma del reglamento de copropiedad y administración debe existir unanimidad entre los miembros del consorcio o prestar conformidad el copropietario a quien afecte dicha modificación cuando ella verse sobre la proporción en que debe atribuirse al pago de los gastos comunes“ (CNCiv., Sala E, Febrero 3, 1993 – J.A., 1993-IV).
“Si según el artículo 9º de la Ley 13.512, el reglamento de copropiedad puede modificarse por resolución de los propietarios mediante una mayoría no menor de dos tercios, las bases para determinar el monto de la contribución de los propietarios al pago de las expensas sólo son reformables con el consentimiento de todos los copropietarios interesados… La asamblea general de copropietarios, actuando con cualquier mayoría que fuese, no podría imponer a la minoría el aumento de su participación.” (CNCiv., Sala E, Diciembre 24, 1964; ED 11-371).
¿La administración o una mayoría circunstancial pueden ajustar porcentajes “por razones prácticas”?
No. Ni la administración ni un grupo de propietarios pueden recalcular los porcentuales por su cuenta, aun invocando criterios de equidad o conveniencia. La porcentualidad asignada a cada unidad en el reglamento goza de protección constitucional cuando refleja el porcentual dominial, amparado por el artículo 17 de la Constitución Nacional (CN). En términos prácticos: si se quiere modificar esa base, hay que cumplir exactamente con el procedimiento previsto.
¿Por qué deben ser citados todos los propietarios cuando se pretende modificar porcentuales?
Porque al cambiar la carga de expensas de una unidad, inevitablemente se altera la de las demás. El principio de defensa en juicio (art. 18 CN) exige que todos sean oídos cuando se discuten modificaciones reglamentarias que afecten su patrimonio. La doctrina sostiene que, en estos casos, la acción debe dirigirse contra todos los propietarios, no solo contra el consorcio. Esto evita decisiones que sorprendan a ausentes y protege la validez de lo resuelto.
¿Qué aportó el Código Civil y Comercial sobre mayorías para reformar el reglamento?
El artículo 2057 CCCN autoriza la modificación del reglamento por resolución de los propietarios adoptada por dos tercios de la totalidad. Esta es la regla general y requiere intervención notarial, dado que la reforma debe documentarse y registrarse.
Ahora bien, ese estándar general no habilita a vulnerar derechos estatutarios o dominiales. Aquí entra el artículo 2061 CCCN: si la reforma limita o suprime derechos concedidos a una unidad en asuntos que exceden la marcha diaria, la mayoría debe incluir la conformidad expresa del titular afectado. Es decir, no alcanza con reunir los dos tercios si la unidad impactada no presta su consentimiento.
¿Basta con la mayoría del reglamento o hay que mirar algo más?
Hay que mirar todo el cuadro normativo:
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Lo que exige el reglamento.
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Las mayorías supletorias del art. 2060 (si el reglamento no prevé).
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La regla de protección del art. 2061 cuando se tocan derechos que van más allá de lo cotidiano.
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El amparo constitucional del porcentual dominial (art. 17 CN).
En la práctica, se han visto asambleas que proclamaron mayorías suficientes para reformar, pero fueron impugnadas porque la unidad perjudicada no integró la mayoría. Resultado: nulidad. La enseñanza es simple: si lo que se quiere modificar afecta de lleno a una unidad (por ejemplo, eximir a locales de ciertos gastos, trasladando la carga al resto), su conformidad expresa es condición de validez.
¿Cómo es el procedimiento para modificar porcentajes de expensas?
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Revisar el reglamento.
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Calificar el cambio. Determinar si la modificación:
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es un ajuste operativo menor, o
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altera derechos de propiedad/participación (porcentual dominial u otro derecho estatutario).
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Definir mayorías:
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Regla general: 2/3 de la totalidad (art. 2057).
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Si afecta derechos más allá de lo cotidiano: se necesita la conformidad expresa de la unidad involucrada (art. 2061).
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Si el reglamento calla: aplicar art. 2060 como supletorio.
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Citación y legitimación: en acciones judiciales para modificar el reglamento, la litis debe integrarse con todos los propietarios.
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Intervención notarial: instrumentar la reforma con escribano y gestionar su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
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Comunicación y transparencia: circularizar la propuesta, el proyecto de texto y los fundamentos técnicos (planos, cálculos de alícuotas, criterios de uso) para reducir la conflictividad.
¿Qué pasa si la asamblea vota una modificación sin respetar estos recaudos?
La decisión es impugnable y puede ser declarada nula. Aun cuando la mayoría parezca contundente, no suple la falta de consentimiento de la unidad directamente afectada cuando el cambio limita o suprime derechos. Además, la administración que ejecute un cambio inválido se expone a responsabilidad y a reclamos por daños y reintegro de sumas indebidamente cobradas.
¿Qué rol cumple la escritura pública y el asesoramiento notarial?
Es central. La modificación del reglamento, por su naturaleza y efectos frente a terceros, debe instrumentarse con intervención notarial y cumplir con los requisitos registrales. Además, el escribano puede orientar sobre costos, formalidades y advertir incompatibilidades jurídicas que luego terminen en nulidades.
¿Cuándo y cómo se puede cambiar la porcentualidad?
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Se puede: siguiendo el procedimiento reglamentario y legal.
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No se puede: por simple decisión administrativa o por mayorías insuficientes.
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Se requiere:
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2/3 de la totalidad para reformar el reglamento (art. 2057).
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Conformidad expresa de la unidad afectada si se suprimen/limitan derechos más allá de lo cotidiano (art. 2061).
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Unanimidad, cuando el reglamento así lo imponga o si se toca el porcentual dominial amparado por el art. 17 CN.
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Citación de todos los propietarios en procesos judiciales.
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Intervención notarial e inscripción de la reforma.
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Conclusión
Modificar los porcentuales de expensas no es imposible pero exige disciplina jurídica. El reglamento manda; la asamblea no puede apartarse de lo que el reglamento y el CCCN establecen. Cuando la reforma afecta derechos estatutarios (en especial el porcentual dominial, vinculado al derecho de propiedad) la vara se eleva: consentimiento expreso del titular afectado, y en su caso, unanimidad. Saltarse estos pasos conduce a nulidades, litigios y costos evitables. La ruta segura combina diagnóstico técnico, mayorías correctas, formalidad notarial y transparencia con todos los copropietarios.
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
