Recuerdo cuando era chico que una casa de empanadas de mi barrio decidió empezar a vender empanadas con un 10% de descuento para robarle clientela a la competencia. Al principio toda la gente del barrio festejó: “¡Por fin alguien piensa en los clientes!”.
Enseguida, otro comercio reaccionó ofreciendo un descuento del 20% para recuperar parte del mercado perdido. Y no pasó mucho tiempo para que un tercero, viendo lo que hacían sus competidores, lanzara una promo bastante más agresiva con un 30% de descuento.
Así fue cómo empezó la guerra de precios en el mercado de las empanadas.
A los descuentos le siguieron los adicionales gratis con cada docena: bebidas, postres, etc. Semana tras semana, las promociones continuaron. Cada una más salvaje que la anterior. Y el precio de las empanadas terminó desplomado por el piso.
Para sostener este desmadre empezaron a recortar rellenos, afinaron la masa, diluyeron los condimentos. Un desastre. Bajaron la calidad para sostener la bajada de precios. Y cuando se quisieron acordar las empanadas de todo el barrio tenían gusto a cartón húmedo con perfume de cebolla.
Eso, pero con tu edificio.
Durante años, a muchos consorcios les vendieron el cuento de que administrar un edificio era tan simple como armar una planilla en Excel y mandar un par de e-mails. “¿Para qué vamos a pagar más?”, decían algunos. “Si con este administrador que cobra poco nos alcanza”. Y así fue como empezó una costumbre que hoy está pasando factura a muchos edificios.
Porque lo que parecía un ahorro terminó siendo una trampa.
El costo invisible de pagar muy poco
Muchas veces en los consorcios se discute el precio de la administración como si fuera un gasto más. Pero a la luz de la evidencia, no lo es. Es una decisión estratégica que impacta directamente en el valor del inmueble, en la convivencia entre vecinos y en el nivel de vida de quienes habitan el edificio.
A simple vista, un administrador que cobra poco parece una ganga. “¡Mirá lo que nos ahorramos en honorarios!”, festejaban algunos. Pero ese entusiasmo dura poco. Porque pronto llegan los problemas: arreglos que se demoran, liquidaciones mal hechas, expensas poco claras, vecinos sin respuestas que se quejan, proveedores que no cobran y dejan de venir, etc.
El administrador low cost, como su nombre lo indica, trabaja en modo mínimo. Tiene tantos edificios en su cartera que apenas puede dedicarle unos minutos por semana al tuyo. Entonces improvisa. Reacciona tarde. O lo que es peor, no reacciona nunca.
Porque un administrador que cobra poco, no te lo dice, pero también te da poco.
Te da poca presencia. Poca respuesta. Poca transparencia. Poca previsión. Poca defensa frente a reclamos laborales o inspecciones. Y cero planificación a largo plazo.
¿El resultado? Filtraciones eternas que nunca se arreglan. Ascensores que fallan cada vez más seguido. Vecinos enfrentados. Juicios por despidos mal manejados. Empleados que hacen lo que quieren. Proveedores que no están a la altura. Decisiones importantes que se postergan indefinidamente. Rendiciones de cuentas que se vuelven cada vez más opacas. Y un edificio que se va deshaciendo de a poco. Que va perdiendo su atractivo ya sea para alquilar o para vender.
Lo que nadie dice de las guerras de precios
Hay muchos administradores que aceptan trabajar por honorarios increíblemente bajos. No porque les cierre el número sino porque lo compensan por otro lado. Con “peajes” que les cobran a los proveedores para poder trabajar en el edificio.
Por eso, ese honorario que en principio parece tan bajo, al final no lo es. Los sobreprecios se cuelan en cada presupuesto para que el administrador low cost pueda cobrarse su tajada sin que nadie lo note. Y así, los propietarios terminan pagando mucho más que un honorario y no lo saben.
Al cobrar tan poco, los administradores low cost se llenan de edificios. Para exprimir al máximo esta estrategia oscura que perjudica a los consorcios. Y ya sabemos que cuando una administración tiene demasiados edificios, la lógica es simple: el administrador no responde.
No hay magia
Administrar bien un consorcio requiere tiempo, criterio y capacidad.
Todo eso no puede comprarse por dos mangos con cincuenta.
Lo cierto es que hace años que la competencia entre administradores empujó los precios a la baja. Y el resultado no fue una mejora en el servicio sino una degradación silenciosa.
¿Y qué ganaron los propietarios?
Nada.
El supuesto ahorro en honorarios se diluyó rápidamente en soluciones que no llegaron, gastos imprevistos, multas por incumplimientos legales, juicios laborales y arreglos de urgencia que costaron el triple por no haberse hecho a tiempo.
Mientras tanto, tu propiedad perdió valor. Porque ningún comprador serio quiere invertir en un departamento dentro de un edificio en mal estado y con problemas de todo tipo.
Un edificio no se cae de un día para otro
Un edificio se va degradando en cuotas, igual que tu tranquilidad. Primero una gotera que no se arregla. Después una puerta que no cierra. Luego una deuda que se acumula. Más tarde un juicio que nadie vio venir.
La decadencia no pega un portazo. Entra de a poco. Y muchas veces lo hace disfrazada de “ahorro”.
Ahorrar en la administración es como dejar de ir al médico porque no estás enfermo. Puede funcionar por un tiempo… hasta que llega el diagnóstico que preferías no escuchar.
¿Qué propone una administración seria?
Lo opuesto a venderte un “precio bajo”. Una administración seria y responsable propone:
- Honorarios que permiten profesionalismo.
- Respuestas rápidas, no silencios eternos.
- Decisiones con criterio, no improvisaciones.
- Rendiciones de cuentas claras, sin vueltas.
- Menos edificios, más atención para el tuyo.
- Administración de verdad, no a medias.
La conversación empezó a cambiar
Durante años, la conversación estuvo mal planteada. Se hablaba de honorarios como si fueran un lujo innecesario. Como si el administrador fuera un gasto molesto. Pero eso es una distorsión peligrosa.
Afortunadamente, para el bien de los edificios, esta forma de pensar ya cambió.
Ahora cambió la tendencia. Cada vez son más los propietarios que se dan cuenta de que el verdadero gasto es tener un edificio que se viene abajo. Y en lugar de hablar del precio del administrador, se habla del precio de no tener uno bueno.
- ¿Cuánto cuesta que se te inunde el departamento por una filtración que nadie atendió a tiempo?
- ¿Cuánto cuesta un juicio perdido por una liquidación mal hecha?
- ¿Cuánto cuesta arreglar un ascensor que se rompió por falta de mantenimiento?
- ¿Cuánto cuesta que un potencial comprador vea el hall de entrada destruido y decida no realizar la operación?
- ¿Cuánto cuesta que un vecino mayor se caiga en la escalera oscura por falta de luz de emergencia?
- ¿Cuánto cuesta que el seguro no cubra un siniestro porque los matafuegos no estaban al día?
- ¿Cuánto cuesta que los morosos se acumulen porque nadie actúa a tiempo?
- ¿Cuánto cuesta no tener fondos suficientes en el banco cuando pasa lo inesperado?
- ¿Cuánto cuesta vivir con la tensión constante de que “algo va a explotar”?
Los honorarios de una administración competente no son un gasto. Son la póliza de seguro que protege tu tranquilidad, tu patrimonio y la calidad de vida en tu edificio.
El círculo vicioso que se rompió
Todavía quedan consorcios atrapados en un sistema que los empuja a seguir eligiendo administradores que cobran muy poco. Pero lo que no ven es que ese supuesto “ahorro” los condena a repetir siempre los mismos errores.
Y lo peor: como todo el sector se fue empobreciendo, cada vez hay menos profesionales idóneos dispuestos a hacer las cosas bien. El mercado se llenó de improvisados que venden humo, repiten esta fórmula barata y desaparecen cuando hay que dar la cara.
No es casual que todavía haya tantos edificios que estén al borde del colapso operativo. No es casual que haya tantas deudas, juicios, palieres con manchas de humedad y vecinos furiosos. Todo eso es la factura de años de decisiones tomadas con la calculadora en la mano y con los ojos cerrados.
Por suerte, ese círculo vicioso ya se rompió. Los propietarios cambiaron el chip y se empieza revertir este paradigma que durante décadas tanto mal le hizo a los consorcios.
Cuidar el edificio es cuidar tu patrimonio
La administración de un edificio no es un lujo. Es una necesidad.
Estamos hablando de proteger el valor de tu departamento, de solucionar problemas antes de que sean crónicos, de evitar conflictos innecesarios y de asegurar que el lugar donde vivís o invertiste no se convierta en un problema sin salida.
La próxima vez que alguien te diga “Con este administrador pagamos menos”, preguntale:
¿Y cuánto nos cuesta seguir pagando tan poco?
Porque si hay algo que demostró el tiempo, es que cuando se trata de administrar un consorcio… lo barato, siempre sale carísimo.
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
