El fallo reciente de un tribunal de la ciudad de Paraná arroja luz sobre la exigencia de precisión formal en los procesos monitorios ejecutivos relacionados con el cobro de expensas en propiedad horizontal. En este caso, el Consorcio de Propietarios del Edificio Catamarca 323 promovió una acción judicial contra las herederas de un antiguo propietario. Sin embargo, el tribunal falló en contra del consorcio por una omisión que resultó determinante: la falta de validación del certificado de deuda por parte del Consejo de Propietarios.
¿Cuál fue el origen del conflicto?
La controversia se inició cuando los representantes legales del consorcio (las doctoras Claudia Valentina Musto de Aranda, María Paz Aranda y el procurador Néstor Javier Musto) iniciaron una demanda contra María Teresa Díaz y Marcela Beatriz Passarella. Las demandadas figuraban como herederas de Roque Luis Passarella, antiguo copropietario, por una supuesta deuda de $29.120,71 correspondiente a expensas comunes del edificio.
En una primera instancia, el juzgado dio lugar a la demanda, reconociendo el certificado de deuda como título ejecutivo válido y dictando sentencia monitoria favorable al consorcio.
¿Cuál fue la defensa de las demandadas?
Las herederas respondieron a la demanda mediante dos planteos legales conocidos como excepciones: inhabilidad de título y pago total.
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En cuanto a la inhabilidad del título, cuestionaron la autenticidad del certificado de deuda. Argumentaron que el documento carecía de validez formal por no contar con la aprobación del Consejo de Propietarios, condición indispensable desde la reforma del Código Civil y Comercial. También negaron la autenticidad de la firma del administrador del consorcio.
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Como segunda defensa, esgrimieron la cancelación total de la deuda reclamada, acompañando recibos y tickets de pago. Afirmaron incluso haber realizado un pago en exceso que, según les indicaron, sería aplicado a futuros períodos, lo cual —según ellas— nunca ocurrió.
¿Qué sostuvo el consorcio ante la oposición?
Al recibir las excepciones, el consorcio sostuvo que el certificado se elaboró conforme al reglamento vigente y que la aprobación del Consejo no era necesaria. Afirmaron también que la autenticidad de la firma del administrador no debía ser certificada por escribano, ya que contaban con facultades legales para emitirlo. Además, rechazaron la validez de los comprobantes de pago presentados por las demandadas, argumentando que no fueron informados en tiempo y forma y que los montos depositados no se aplicaron correctamente al saldo.
La prueba caligráfica y documental
Para reforzar su posición, el consorcio solicitó un peritaje caligráfico que fue llevado a cabo por la técnica en documentología María Florencia Centurión. La experta confirmó que la firma en el certificado pertenecía efectivamente al Sr. Rodolfo José Mosetich, administrador del edificio. Asimismo, se presentaron libros del consorcio donde constaban pagos realizados.
Por su parte, las demandadas impugnaron la utilidad de esta documentación y rechazaron el valor del peritaje, insistiendo en que toda la prueba debía haberse presentado al inicio del proceso.
¿Qué resolvió la jueza?
La jueza de Paz Nº 2 de Paraná, Marcela Cottet, centró su análisis en el certificado de deuda presentado como título ejecutivo. Según explicó, aunque en primera instancia se admitió su validez, el proceso monitorio permite al juez reexaminar el documento si las partes lo impugnan formalmente, como ocurrió en este caso.
De acuerdo con el artículo 2048 del Código Civil y Comercial, el certificado de deuda para expensas comunes debe ser aprobado por el Consejo de Propietarios si este órgano existe. La propia documentación del consorcio confirmaba que dicho consejo estaba en funcionamiento desde octubre de 2019, pero el certificado, fechado en mayo de 2021, no contaba con esa aprobación.
Por tanto, el tribunal concluyó que el documento carecía de fuerza ejecutiva y no podía sustentar la demanda. Así, se hizo lugar a la excepción de inhabilidad del título y se rechazó la acción judicial. En cuanto a la excepción de pago total, no fue evaluada por haberse declarado nulo el título base de la demanda.
¿Cómo se resolvieron las costas y honorarios?
La jueza distinguió dos momentos procesales. En una etapa anterior, ya se había resuelto una incidencia que asignó las costas a las demandadas. Sin embargo, en esta resolución final, el tribunal ordenó que el consorcio, como parte vencida, asumiera los costos del juicio principal.
También se dejaron sin efecto los honorarios fijados en la sentencia monitoria original. En su lugar, se reguló nuevamente los montos a favor de los abogados y peritos intervinientes, detallando las sumas correspondientes y citando los artículos aplicables de la Ley Nº 7.046 de Entre Ríos.
¿Por qué este caso es relevante para los consorcios?
Este fallo destaca la importancia de cumplir con los requisitos formales que exige el nuevo marco legal para que un certificado de deuda tenga fuerza ejecutiva. No basta con que el administrador firme el documento; si el edificio cuenta con un consejo de copropietarios, su aprobación se convierte en condición sine qua non.
La jurisprudencia citada por la jueza respalda esta interpretación, indicando que la ausencia de ese aval invalida la posibilidad de iniciar un proceso monitorio. Por tanto, cualquier consorcio que busque recuperar expensas adeudadas deberá verificar con precisión que su documentación cumple a cabalidad con la normativa vigente. La lección es clara: en materia de propiedad horizontal, la formalidad es tan importante como el fondo.
FALLO JUDICIAL – EXPEDIENTE N° 44234 – “CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CATAMARCA Nº 323 C/ DIAZ MARIA TERESA Y OTRA S/ MONITORIO EJECUTIVO” – JUZGADO DE PAZ NRO. 2 – PARANA – 18/04/2023
