Desde la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), se han consolidado dos derechos reales fundamentales: el dominio y la propiedad horizontal. Ambos otorgan a sus titulares la posibilidad de usar, disfrutar y disponer de sus bienes, aunque con limitaciones. Es importante saber qué límites tienen los alquileres temporarios en los consorcios que surgen tanto de la ley como de los reglamentos de los consorcios.
El dominio garantiza la propiedad plena de un bien, con resguardo constitucional (art. 17 CN), pero incluso este derecho no es absoluto. En el caso de la propiedad horizontal, el titular posee derechos sobre una unidad funcional privada, así como sobre las zonas comunes del edificio, siempre bajo el marco que establece el reglamento del consorcio.
¿Se puede alquilar una unidad funcional libremente?
Aunque un propietario puede alquilar su unidad, debe revisar previamente el Reglamento de Propiedad Horizontal del edificio. Allí se especifican los usos permitidos para las unidades: algunos reglamentos prohíben expresamente actividades como pensiones, alojamientos temporarios o cualquier otro destino que atente contra la moral, la seguridad o la tranquilidad del resto de los vecinos.
Si el reglamento no impone restricciones, el alquiler temporario es posible. Sin embargo, la forma en que se realiza es clave. ¿Está permitido alquilar por horas, días o con una alta rotación de inquilinos? Estas prácticas, aunque legales en algunos contextos, pueden generar conflictos en un entorno residencial.
¿Qué pasó con la Ley 27.221 y el DNU 70/2023?
La ley 27.221 regulaba específicamente los contratos de alquiler con fines turísticos, disponiendo que aquellos con plazos menores a tres meses se regirían por las normas del hospedaje. Sin embargo, esta ley fue derogada por el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, que también modificó el artículo 1199 del CCC, eliminando excepciones al plazo mínimo legal para ciertos contratos de locación.
Este cambio implica que ya no existen distinciones normativas específicas para locaciones temporarias turísticas en cuanto a plazos, dejando esa regulación en manos del acuerdo entre partes, siempre que no se afecten los derechos de terceros.
¿Cuál es la normativa vigente sobre plazos de alquiler?
El CCCN establece que cualquier contrato de alquiler no puede superar los 20 años para vivienda y los 50 años para otros destinos (art. 1197). En cuanto al plazo mínimo, se permite la libre determinación entre partes. Si no se estipula en el contrato, se aplican las siguientes reglas (art. 1198):
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En locaciones temporarias: se sigue el uso y costumbre del lugar.
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Para viviendas permanentes: se establece un plazo mínimo de dos años.
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Para otros fines: se fija un plazo mínimo de tres años.
¿Qué restricciones impone la propiedad horizontal?
El Código detalla expresamente las prohibiciones en edificios sometidos a propiedad horizontal. Según el artículo 2047, los propietarios no pueden:
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Usar las unidades para actividades inmorales o fuera del reglamento.
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Generar molestias que excedan la tolerancia habitual.
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Comprometer la seguridad del inmueble.
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Almacenar elementos peligrosos.
Si estas disposiciones se vulneran, el artículo 2069 habilita tanto al consorcio como a cualquier propietario afectado a iniciar acciones para hacer cesar la infracción, incluyendo la posibilidad de desalojar al inquilino, en caso de reincidencia.
¿Cómo regula la Ciudad de Buenos Aires los alquileres temporarios?
La Ley 6255 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (sancionada en 2019 y vigente desde diciembre de 2020) regula específicamente el alquiler temporario turístico. Esta norma crea un régimen obligatorio para registrar, controlar y fiscalizar esta modalidad.
¿Qué se entiende por alquiler temporario turístico?
Se trata del alquiler de una propiedad con destino habitacional, completo o parcial, por un plazo de entre una pernoctación y hasta tres meses. Se consideran actores principales:
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Anfitriones: propietarios o apoderados que comercializan el alquiler.
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Huéspedes: los inquilinos temporarios.
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Intermediarios: quienes publicitan o gestionan estas operaciones.
¿Qué requisitos impone la ley?
La Ley 6255 exige el cumplimiento de numerosas obligaciones para los anfitriones, entre ellas:
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Inscribir el inmueble en el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos.
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Notificar al consorcio sobre la actividad de alquiler.
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Registrar datos de los huéspedes y conservarlos según la normativa.
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Garantizar las condiciones de seguridad de la unidad.
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Contratar un seguro de responsabilidad civil.
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Exhibir el certificado de inscripción y el reglamento de copropiedad.
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Incluir el número de registro en toda publicidad.
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Informar al huésped sobre políticas de reserva y condiciones de uso.
Además, se prohíbe alojar a menores no acompañados por adultos responsables.
¿Qué papel tienen las plataformas digitales?
Portales como Airbnb o Booking están alcanzados por esta normativa. Deben:
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Exigir el número de inscripción de cada propiedad.
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Retirar publicaciones no registradas, una vez notificadas por la Autoridad de Aplicación.
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Exhibir información requerida por el ente regulador.
¿Qué sanciones existen por incumplimientos?
La Autoridad de Aplicación puede imponer:
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Apercibimientos
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Suspensiones del Registro (hasta 30 días)
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Bajas definitivas del Registro tras múltiples infracciones
Los anfitriones no registrados pueden recibir multas de entre 700 y 1000 unidades fijas. Si continúan alquilando tras ser suspendidos o dados de baja, la sanción puede alcanzar hasta 800 unidades. Las plataformas que incumplen también se enfrentan a multas similares.
Conclusión
El alquiler temporario en edificios sometidos a propiedad horizontal no es un derecho absoluto. Su ejercicio debe alinearse tanto con la legislación nacional como con los reglamentos de cada consorcio. En Buenos Aires, además, existe una regulación específica que impone registros, obligaciones y sanciones claras. Para evitar conflictos, los propietarios deben actuar con responsabilidad, transparentar su actividad y garantizar una convivencia respetuosa en el entorno edilicio. La normativa vigente no solo protege a los vecinos, sino que también fomenta una oferta turística segura y formalizada.
