Es fundamental comprender que las funciones del encargado de edificio se limitan exclusivamente a los bienes y espacios comunes. Esto significa que cualquier intervención sobre elementos considerados privados o particulares queda fuera de su ámbito de responsabilidades. Este principio básico permite trazar una distinción clara entre los bienes colectivos y aquellos que pertenecen únicamente a los propietarios.
Lo que establece el artículo 2043
Para precisar qué se entiende por bienes privados en un edificio, el artículo 2043 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) ofrece una definición detallada. Este señala que son considerados “propios” aquellos elementos que se encuentran dentro de los límites estructurales de una unidad funcional. Entre ellos se incluyen tabiques internos no portantes, revestimientos, puertas, ventanas y artefactos, además de los balcones.
Un punto particularmente importante es que las puertas de cada unidad, aunque estén orientadas hacia un pasillo compartido, son reconocidas expresamente como bienes particulares. Este detalle refuerza la noción de que la ubicación de un bien no cambia su carácter de propiedad privada.
La aplicación del principio “lo accesorio sigue a lo principal”
Un principio jurídico clave en esta materia es que “lo accesorio sigue a lo principal“. En este contexto, los accesorios asociados a una puerta, como picaportes, bisagras y elementos decorativos de bronce, también tienen la misma categoría jurídica que la puerta en sí. Al ser considerados parte del bien principal, estos elementos no pueden interpretarse como comunes.
De este modo, queda claro que tanto la puerta como sus componentes forman parte exclusiva de los derechos y responsabilidades del propietario de la unidad funcional correspondiente.
Conclusión
En el marco de la normativa actual, las obligaciones del encargado se limitan estrictamente a las áreas y bienes comunes compartidos por todos los residentes. Las puertas y sus accesorios, junto con otros elementos privados dentro de cada unidad, son responsabilidad exclusiva de sus dueños. Esta diferenciación, respaldada por el CCyCN y principios legales, elimina ambigüedades y garantiza una convivencia ordenada en los edificios.
La distinción entre bienes comunes y privados es clave para evitar malentendidos en la administración de edificios. Mientras que el encargado se centra en el mantenimiento de áreas comunes, los propietarios deben asumir la gestión y el cuidado de sus bienes particulares. El respaldo del artículo 2043 del CCyCN y principios jurídicos ofrece claridad para delimitar estas responsabilidades.
