Sebastián, propietario de un departamento en un edificio ubicado en la calle Tucumán al 1600 de la Ciudad de Buenos Aires, inició acciones legales contra el Consorcio de Propietarios y su vecino del piso superior, Osvaldo, a raíz de severos daños por humedad en su vivienda. El origen de estos daños se atribuía a la terraza del departamento del cual Osvaldo es titular.
La causa se centró en una serie de filtraciones que comenzaron en marzo de 2011 y se intensificaron a lo largo del tiempo, sin que se adoptaran soluciones definitivas por parte de los responsables. A pesar de los reclamos, las reparaciones realizadas fueron insuficientes y precarias.
¿Qué acciones emprendió el actor?
Sebastián realizó diversas gestiones para resolver la situación. Informó al Consorcio, envió cartas documento y solicitó inspecciones técnicas. Alegó que las intervenciones realizadas por la administración no atacaron la raíz del problema: se aplicó pintura impermeabilizante sin remover la capa inferior del solado, lo que resultó en una solución superficial y transitoria.
Además, denunció que el peso de los macetones instalados en el balcón de la unidad superior contribuía al desgaste de la impermeabilización, generando una presión excesiva sobre el cielorraso de su departamento.
¿Qué respondió la parte demandada?
Osvaldo reconoció haber recibido notificación sobre el inconveniente pero alegó desconocer la magnitud del problema. Aseguró que permitió el ingreso del personal encargado de las reparaciones y que las plantas que mantenía en su balcón estaban correctamente contenidas, sin riesgo estructural.
Por su parte, el Consorcio alegó haber actuado dentro de sus posibilidades, realizando obras de mantenimiento e impermeabilización. No obstante, se negó a aceptar la responsabilidad completa por los daños sufridos por el actor, atribuyendo parte del problema a filtraciones internas del propio departamento del demandante.
¿Qué determinó el peritaje técnico?
El informe pericial fue determinante en la causa. Reveló que la terraza del piso 10 recibía un volumen de agua superior al previsto debido a un cerramiento antirreglamentario en la unidad 11, que desviaba su desagüe hacia el 10. La acumulación de agua y la falta de zócalos perimetrales, junto con la presencia de grandes macetas, generaban condiciones propicias para filtraciones hacia la unidad del actor.
Además, el informe confirmó el deterioro del parquet y manchas de humedad en paredes y techos del departamento 9, atribuidos a posibles filtraciones en cañerías internas del contrapiso del 10. Estos daños también fueron registrados en otras áreas como el lavadero y la cocina.
¿Cómo resolvió el tribunal la controversia?
El tribunal ratificó la responsabilidad del Consorcio como administrador de los espacios comunes del edificio, debiendo garantizar su correcto mantenimiento. Consideró que las obras realizadas en la terraza del 10 no fueron suficientes para impedir el paso de humedad. En consecuencia, ordenó al Consorcio ejecutar una impermeabilización integral de la terraza en un plazo de 60 días.
Por otro lado, determinó que Osvaldo debía remover los macetones de su balcón, dado su peso y ubicación, ya que obstruían el drenaje del agua y colaboraban con las filtraciones. Si bien no se lo responsabilizó por falta de colaboración, sí se concluyó que debía contribuir a evitar futuros perjuicios.
¿Qué montos se fijaron por daños y perjuicios?
El fallo elevó el monto por daños materiales a $38.000 más IVA, incluyendo la reparación del cielorraso y el reacondicionamiento del piso de madera. El reclamo por daño moral fue reconocido pero su cuantía quedó fijada en $2.000, valor que la Cámara consideró razonable.
El tribunal rechazó las solicitudes de lucro cesante o resarcimiento por gastos ya efectuados, al no estar incluidos originalmente en la demanda.
¿Qué se estableció respecto a los hechos nuevos?
Sebastián incorporó como hechos nuevos filtraciones posteriores a la demanda original, específicamente en el techo del baño, cocina y lavadero. Sin embargo, el tribunal concluyó que estos daños no estaban relacionados directamente con el motivo inicial de la causa y que no configuraban una extensión de los perjuicios ya reclamados. Por ello, fueron desestimados en la sentencia definitiva.
¿Cuál fue la base legal y jurisprudencial del fallo?
El fallo se basó en la ley 13.512 sobre propiedad horizontal, que establece que los elementos comunes del edificio deben ser mantenidos por el Consorcio. También se respaldó en principios jurisprudenciales como el de prevención del daño, aplicando el criterio de responsabilidad más allá del mero resarcimiento posterior.
Se hizo especial hincapié en la obligación del Consorcio de verificar construcciones irregulares y actuar frente a acciones de copropietarios que comprometan la estructura o la seguridad del edificio.
¿Cómo se distribuyeron las costas del proceso?
Las costas fueron repartidas según la relación entre las partes. En el vínculo entre Sebastián y el Consorcio, se dispuso que cada uno asumiera sus gastos. En cambio, respecto al codemandado Osvaldo, se asignó el 70% de las costas al actor y el 30% al demandado, en función del grado de responsabilidad acreditado.
Conclusión del caso
El fallo analizado representa un caso paradigmático sobre los conflictos derivados de la convivencia en régimen de propiedad horizontal. La justicia subrayó la responsabilidad del Consorcio de Propietarios en la administración y mantenimiento de las áreas comunes, especialmente cuando su negligencia deriva en daños a unidades individuales. A su vez, estableció límites claros sobre las intervenciones que los copropietarios pueden realizar en sus espacios exclusivos cuando estas afectan al conjunto edilicio. La resolución no solo indemniza el daño sufrido sino que también ordena medidas preventivas para evitar su reiteración, reforzando así el deber de cuidado y la convivencia responsable en edificios compartidos.
Nota: la entrada en vigencia del artículo 1710 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) en forma posterior a la traba de la litis, recogió el desarrollo jurisprudencial sobre la materia y por lo tanto la matriz de la fundamentación en derecho del caso es la misma y la mirada judicial no se ve alterada.
FALLO JUDICIAL – CASO – “CYMBERKNOP, SEBASTIAN A. C. CONS DE PROP TUCUMÁN 1665/1667/1669 Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE LA PROP. HORIZ.” – CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA C – 13/09/2017
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
