Cuando una propiedad en un edificio comienza a mostrar signos de filtraciones o humedad, el origen del problema suele esconderse tras años de desgaste o falta de mantenimiento en las áreas comunes. En este contexto, los conflictos entre propietarios y consorcios pueden derivar en reclamos judiciales por daños. Y es allí donde el peritaje técnico se convierte en una herramienta esencial para esclarecer responsabilidades y tomar decisiones justas.
¿Qué ocurre cuando el consorcio no realiza el mantenimiento?
La jurisprudencia argentina reconoce que los consorcios de propietarios tienen la obligación de conservar en buen estado las partes comunes del edificio. Esta responsabilidad no es meramente formal: su incumplimiento puede generar perjuicios concretos a los propietarios individuales. Cuando esto sucede, se abre la posibilidad de iniciar una demanda por daños y perjuicios.
En un fallo emitido el 28 de diciembre de 2020 por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil (Sala J), se trató precisamente una situación de este tipo. El caso involucró a un propietario que denunció la presencia de humedad y filtraciones en su departamento, presuntamente causadas por el deterioro de sectores comunes del edificio. Según el tribunal, la omisión del consorcio en ejecutar tareas de mantenimiento fue el eje central del reclamo.
El papel del perito
Uno de los elementos más valorados por la justicia en este tipo de conflictos es el informe pericial. ¿Por qué? Porque ofrece un análisis técnico independiente que permite entender qué originó los daños, cómo se produjeron y si existía una obligación concreta de prevenirlos.
En el caso mencionado, el perito ingeniero designado por el tribunal describió múltiples fallas en la impermeabilización de la terraza y en la zinguería del edificio. Señaló, por ejemplo, la presencia de membranas dañadas, rotas y cubiertas de vegetación, así como selladores deteriorados y colocados de manera deficiente. También detectó microfisuras, corrosión y manchas de óxido en las barandas y ventanas del departamento afectado. Todos estos indicios apuntaban a un mantenimiento deficiente y prolongado en el tiempo.
Este tipo de informes no solo valida las afirmaciones del demandante sino que también permite al juez comprender aspectos técnicos que exceden su formación jurídica. Así, el peritaje se transforma en un puente entre el lenguaje técnico y el legal.
¿Puede el consorcio eximirse de responsabilidad?
Una de las cuestiones que suele surgir en este tipo de litigios es si el consorcio puede justificar su inacción o desentenderse de los daños. La respuesta, según los tribunales, depende de varios factores: la antigüedad del problema, la visibilidad del deterioro, y sobre todo, si el mantenimiento era razonablemente exigible.
En el fallo analizado, el tribunal concluyó que las características de los daños (su magnitud y duración) evidenciaban una falta de intervención por parte del consorcio. Por ello, encuadró su conducta como una omisión antijurídica, en línea con lo establecido por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) en sus artículos 2037, 2040 y 2041, que regulan los deberes vinculados a la propiedad horizontal.
¿Qué compensación corresponde al propietario afectado?
En este caso, la sentencia original fue modificada parcialmente por la Cámara de Apelaciones para aumentar las indemnizaciones reconocidas al demandante. Se ordenó un resarcimiento de $400.000 por daño psicológico, $42.000 por tratamiento psicológico y $200.000 por otros daños no patrimoniales. Además, se estableció que estos montos devengarían intereses conforme a la tasa activa del Banco Nación, en cumplimiento del artículo 1748 del Código Civil y Comercial.
También se revocó una decisión anterior que eximía al propietario de contribuir proporcionalmente a las costas del juicio. Esta medida fue anulada, restableciendo el principio de que los consorcistas no pueden desligarse automáticamente de ciertas obligaciones procesales.
¿Qué lecciones deja este fallo para propietarios y administradores?
Este caso aporta varios aprendizajes relevantes tanto para los propietarios como para quienes administran consorcios:
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Mantenimiento preventivo: No esperar a que surjan reclamos judiciales para intervenir en partes comunes con signos de deterioro.
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Documentación técnica: Llevar registros y presupuestos de intervenciones realizadas puede ser útil para acreditar diligencia.
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Importancia del perito: Un informe técnico puede definir el rumbo del litigio, al ser la base fáctica sobre la cual el juez tomará decisiones.
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Transparencia y comunicación: Una administración que informa de manera clara sobre el estado del edificio y las decisiones adoptadas reduce el riesgo de conflictos.
¿Por qué es tan relevante el informe pericial?
En conflictos por humedad y filtraciones, el informe pericial cumple varias funciones:
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Determina si los daños se originaron en áreas comunes o privativas.
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Evalúa el grado de deterioro y su antigüedad.
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Define si existió una conducta negligente por parte del consorcio.
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Permite valorar si los daños son atribuibles a terceros o al propio propietario.
Además, aunque el juez no está obligado a aceptar el informe en su totalidad, las conclusiones técnicas bien fundadas suelen tener un peso significativo. No es función del tribunal discutir aspectos técnicos que no domina sino aplicar criterios jurídicos sobre hechos debidamente constatados.
¿Qué dice la ley?
La normativa argentina establece que el consorcio tiene la obligación de mantener y conservar las cosas comunes. Esta obligación no solo se refiere al uso adecuado sino también a la prevención de riesgos que puedan afectar a terceros o a unidades funcionales. La falta de mantenimiento no es solo una omisión administrativa sino una conducta que puede generar responsabilidad legal.
Por eso, cuando un propietario inicia una demanda por daños derivados de filtraciones, el juez debe determinar si esa omisión fue injustificada. Y allí es donde el informe pericial adquiere un papel central.
El informe pericial es fundamental
El caso analizado subraya la trascendencia del peritaje técnico en juicios por daños derivados de filtraciones y humedad en edificios bajo régimen de propiedad horizontal. La justicia no se apoya únicamente en testimonios o suposiciones: necesita evidencia concreta, verificable y objetiva. En este contexto, el informe pericial se erige como la pieza clave que permite traducir el deterioro edilicio en términos jurídicos claros, facilitando así decisiones judiciales fundadas.
El fallo muestra que los consorcios no pueden eludir su responsabilidad por falta de mantenimiento en partes comunes, y que su omisión puede generar consecuencias económicas y legales importantes. Del mismo modo, otorga al propietario una herramienta de defensa poderosa, siempre que cuente con respaldo técnico sólido.
FALLO JUDICIAL – CASO – “Casalnuovo, Carlos Alberto c. Consorcio de Propietarios Fray Justo Santa María de Oro 2988/90/92/94/96 s/ daños derivados de la propiedad horizontal” – CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL – SALA J – 28/12/2020
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
