En los edificios de propiedad horizontal, las expensas ya son un tema sensible. Sobre esa realidad se montó una discusión mucho más técnica pero con impacto directo en el bolsillo ¿los consorcios deben llevar una contabilidad formal y presentar estados contables del mismo modo que una sociedad comercial?
El interrogante no es académico. Surge de la forma en que el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) define a los consorcios y del alcance que se le quiera dar a las normas contables aplicables a las personas jurídicas privadas.
¿Por qué intervino la IGJ y qué anunció?
Frente a las tensiones crecientes, el Inspector General de Justicia, Daniel Roque Vítolo, comunicó que en la segunda quincena de noviembre abrirá una mesa de diálogo con las entidades representativas de la propiedad horizontal.
El propósito de esa instancia es discutir si los consorcios de propietarios deben ser tratados como cualquier otra persona jurídica en materia contable, llevar contabilidad una formal y confeccionar estados contables. O si corresponde una regulación diferenciada..
La decisión fue transmitida a una delegación de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI), integrada por:
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Miguel Ángel Summa, presidente.
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Alejandro Casella, vicepresidente.
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Marcelo Dragunsky y Pablo Schwartz, asesores impositivos y contables de la entidad.
CAPHAI viene advirtiendo desde hace tiempo sobre el impacto económico que supondría imponer a los consorcios balances y auditorías plenos a los consorcios podría disparar los costos y trasladarse de forma directa a las expensas..
¿Qué exige el Código Civil y Comercial a las personas jurídicas?
La base normativa del conflicto está en tres artículos del CCCN.
Por un lado, el artículo 2044 indica que el conjunto de propietarios de las unidades funcionales conforma una persona jurídica denominada consorcio, con domicilio en el propio inmueble y con órganos específicos, como la asamblea. Es decir, el consorcio no es solo una suma de vecinos, tiene personalidad jurídica propia.
En línea con eso, el artículo 320 dispone que:
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Todas las personas jurídicas privadas deben llevar contabilidad.
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También están obligados quienes desarrollan una actividad económica organizada o son titulares de empresas o establecimientos de distintos rubros.
Finalmente, el artículo 326 establece que las personas jurídicas (consorcios incluidos) deben al cierre de cada ejercicio:
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Un estado de situación patrimonial.
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Un estado de resultados.
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Y asentarlos en el registro de inventarios y balances.
Leído de manera estricta, este esquema encuadra al consorcio dentro del régimen general de obligaciones contables. Ese es el punto sobre el que los contadores construyen su argumento.
La IGJ había sostenido que los balances en los consorcios no son obligatorios y no debían exigirse (CPH 09-08-25)
¿Quién impulsa que los consorcios lleven contabilidad plena?
La presión para que se aplique la interpretación más estricta del CCCN no surge de los consorcistas sino del ámbito profesional contable.
El 2 de octubre, una delegación de la Comisión de Propiedad Horizontal del Consejo Profesional de Ciencias Económicas (CPCE) se reunió también con Vítolo. Esta comisión sostiene que las personas jurídicas, incluidos los consorcios, están obligadas a:
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Preparar al cierre de cada ejercicio un estado de situación patrimonial.
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Confeccionar un estado de resultados.
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Registrar ambos en los libros de inventarios y balances.
En redes sociales, Jorge Scampini (administrador, contador y presidente de esa comisión) dejó en claro su postura. Afirmó que el encuentro con el Inspector General ratifica que la contabilidad consorcial es una obligación legal y que los administradores deben trabajar con profesionales de Ciencias Económicas para asegurar su cumplimiento, evitar sanciones y “fortalecer la transparencia en la gestión”.
La lectura del CPCE, combinando los artículos 2044, 320 y 326 del CCCN, equipara en la práctica a un grupo de vecinos que comparte los gastos comunes de su edificio con una empresa constituida para desarrollar una actividad económica organizada con intención de lucro.
En ese salto conceptual se juega buena parte de la discusión.
¿Qué excepciones permite la ley para no llevar contabilidad?
El segundo párrafo del artículo 320 introduce una válvula de escape. Allí se mantiene la posibilidad de excluir de la obligación de llevar contabilidad a ciertas actividades, atendiendo al tipo y volumen de la actividad desarrollada. En particular:
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Se excluye a personas humanas que ejercen profesiones liberales o realizan actividades agropecuarias y conexas, siempre que no estén organizadas como empresa.
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Además, se faculta a cada jurisdicción local a eximir de contabilidad a ciertas actividades cuando, por el volumen, resulte inconveniente someterlas a tales deberes.
Esta cláusula ofrece un fundamento jurídico para que la autoridad local (en este caso, la IGJ y en la Ciudad de Buenos Aires, el Registro Público de Administradores (RPA)) considere que los consorcios de propiedad horizontal no encajan en la misma categoría que una empresa comercial o industrial.
En otras palabras, el CCCN no solo ordena llevar contabilidad, también habilita a graduar o incluso eximir esa obligación cuando el tipo de sujeto o la escala de su actividad lo justifican.
¿Por qué se habla de un negocio millonario detrás de los balances consorciales?
Más allá del debate jurídico, hay una dimensión económica que explica buena parte de las tensiones.
Un contador que pidió reserva de identidad señaló al medio Pequeñas Noticias (PQN) algunos números orientativos:
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Llevar la contabilidad consorcial en forma completa representaría un trabajo de no menos de 150.000 pesos mensuales por consorcio.
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Una vez al año habría que auditar los consorcios en profundidad.
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Por cada firma de contador en los estados contables, el Consejo Profesional cobraría no menos de 50.000 pesos anuales.
Con esas cifras, el impacto en las expensas se vuelve evidente.
¿Cuánto costarían las certificaciones?
PQN hizo alguna cuentas. Solo la rúbrica de firma en la Ciudad de Buenos Aires, sin contar honorarios mensuales de los contadores, podría convertirse en un negocio de enorme volumen:
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50.000 pesos anuales por consorcio.
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70.000 consorcios registrados.
El resultado: unos 3.500 millones de pesos por año, equivalentes a alrededor de 2,4 millones de dólares, tomando como referencia un dólar oficial de 1.465 pesos.
¿Cuánto sumarían los honorarios mensuales?
Si se considera el trabajo mensual de contabilidad detallada:
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150.000 pesos al mes por consorcio.
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70.000 consorcios.
Eso implica 10.500 millones de pesos mensuales, es decir, unos 7,1 millones de dólares por mes con el mismo tipo de cambio.
¿Cuál sería el impacto total anual?
Entre certificaciones y honorarios, el sistema consorcial porteño podría terminar soportando más de 88 millones de dólares anuales, monto que se trasladaría directamente a las expensas de los 70.000 consorcios de la Ciudad.
Esta cifra toma como referencia los 70.000 consorcios que figurarían en el Registro Público de Administradores porteño (RPA), número que su director general, Carlos Traboulsi, le habría indicado a Bernardo Velazco, presidente de la Unión Porteña de Administradores (UPA).
El debate, entonces, no se limita a una cuestión técnica de interpretación legal. Detrás de la obligación de llevar balances consorciales se perfila un negocio multimillonario para los profesionales en Ciencias Económicas y para los organismos que intervienen en el control de la contabilidad.
¿Los consorcios deben llevar estados contables igual que una empresa con actividad económica y fines de lucro?
La discusión sobre la contabilidad consorcial se ha convertido en un punto de fricción entre tres intereses que no siempre coinciden: el del legislador, el de los organismos de control y el de los propietarios que pagan las expensas.
El CCCN define al consorcio como persona jurídica y, en términos generales, lo coloca dentro del universo de sujetos obligados a llevar contabilidad. La IGJ, sin embargo, ya había advertido que aplicar sin matices esa obligación podría derivar en un sobrecosto desproporcionado para los consorcistas.
En el otro extremo, la Comisión de Propiedad Horizontal del CPCE impulsa una lectura estricta de la ley, que equipara al consorcio con una empresa y fortalece la idea de que la contabilidad es una obligación legal ineludible. Esta visión también habilita un negocio de gran magnitud para estudios contables y organismos profesionales, con cifras que se miden en decenas de millones de dólares al año.
La clave está en cómo se utilicen las excepciones previstas en el propio artículo 320. Allí se abre la posibilidad de distinguir entre quienes realizan una actividad económica organizada con fines de lucro y quienes simplemente administran gastos comunes de convivencia. La mesa de diálogo que convocará la IGJ será un espacio crítico para definir si los consorcios serán tratados como empresas o como agrupaciones vecinales con responsabilidades más acotadas.
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
