El conflicto entre consorcios y propietarios por reformas en balcones es un clásico de la propiedad horizontal. Cerramientos, ampliaciones, modificaciones en la fachada. Todo suele terminar en asambleas tensas y muchas veces en tribunales.
El caso “Consorcio de Propietarios Avenida Congreso XXXX c/ Wanschelbaum M. y otro s/ daños y perjuicios” (CNCiv., Sala M, 14/09/2020) es un buen ejemplo de cómo los jueces equilibran el respeto al reglamento con la razonabilidad y la equidad, especialmente cuando la obra ya está terminada, no causa perjuicios y su demolición podría resultar más problemática que la propia infracción.
¿Cómo se originó el conflicto entre el consorcio y el propietario?
El consorcio del edificio de Avenida Congreso XXXX demandó al propietario de la unidad funcional N° XX, ubicada en el piso XX, contrafrente, por haber realizado un cerramiento del balcón sin autorización de la asamblea y en infracción al reglamento de copropiedad.
A fines de julio de 2011 algunos copropietarios advirtieron que en ese departamento se estaba ejecutando “una obra clandestina”, concretamente un cerramiento del balcón. La administración intentó primero frenar la obra por vías informales, contactando al propietario. Ante la falta de respuesta, el 16 de agosto de 2011 envió una carta documento intimando a desmantelar lo construido y restituir el balcón a su estado original.
Esa intimación nunca fue contestada. El consorcio, entonces, acudió a la justicia para obtener:
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La demolición del cerramiento y la reposición del balcón a su estado anterior.
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La indemnización de los daños y perjuicios que (según alegó) derivaban del obrar antijurídico del demandado.
En primera instancia, el juez rechazó la demanda y distribuyó las costas en el orden causado. Ambas partes apelaron. El actor se quejó por el rechazo total de sus pretensiones y el demandado, por las costas.
¿El balcón es parte común o de propiedad exclusiva?
Una cuestión decisiva del caso fue determinar cómo calificar jurídicamente el balcón dentro del sistema de propiedad horizontal.
La ley 13.512 (vigente cuando ocurrieron los hechos) no trazaba en forma expresa la distinción entre bienes necesariamente comunes y bienes comunes “convenientes”, hoy recogida por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) en los artículos 2041 y siguientes. Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia ya diferenciaban:
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Bienes comunes indispensables: aquellos sin los cuales la propiedad horizontal no podría funcionar (cimientos, muros maestros, estructura resistente, etc.).
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Bienes comunes convenientes: cosas que pueden afectarse al uso común o ser atribuidas al dominio exclusivo mediante el reglamento (terrazas, patios, balcones, entre otros), aunque muchas veces con limitaciones.
Los balcones ocupan un lugar particular. Desde el punto de vista estructural, son prolongación de la losa y su estructura (la parte resistente) integra el esqueleto común del edificio. Pero:
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La estructura del balcón suele mantenerse como parte común indispensable.
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El revestimiento, el piso y el espacio útil del balcón pueden asignarse como propiedad exclusiva, si así lo define el reglamento de copropiedad.
La Cámara resaltó que, en última instancia, es el reglamento de copropiedad el que define el carácter privativo o común del balcón, dentro de los márgenes que el derecho de fondo permite.
En este edificio, del reglamento surgía que los balcones estaban computados como parte de la superficie exclusiva de cada unidad. En el artículo 2, al describir las “partes estructuradas para propiedad exclusiva”, se incluía expresamente el metraje de los balcones en el cálculo de cada unidad funcional. Nada se decía de ellos como bienes comunes en el artículo 3, que enumeraba las partes comunes.
No obstante, el reglamento imponía ciertas limitaciones relevantes:
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El inciso 11 del artículo 7 exigía que la pintura de balcones, ventanas y muros exteriores respetara los colores originales.
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El inciso 14 indicaba que los cerramientos de balcones debían ejecutarse con paños de vidrio templado incoloros, corredizos, tipo “Balcon-Fort”.
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El inciso 13 definía la “fachada” como frente, contrafrente y laterales, desmintiendo la tesis del demandado de que el contrafrente no integraría la fachada.
Conclusión de la Cámara: aunque el balcón del demandado era, en buena medida, de uso exclusivo, no toda su estructura tenía esa condición, y su cerramiento impactaba en la fachada, considerada bien de interés común. Por eso, el propietario no podía obrar unilateralmente y debía contar con la autorización del consorcio reunido en asamblea.
¿Qué reveló el peritaje sobre el cerramiento del balcón?
El informe del perito ingeniero civil fue la pieza técnica central del expediente.
El experto constató que la obra ejecutada en el balcón de la unidad XX era antirreglamentaria:
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No coincidía con los planos aprobados en su momento por la autoridad municipal.
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Tampoco se adecuaba estrictamente al reglamento de copropiedad del edificio.
Sin embargo, el mismo informe introdujo matices decisivos:
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Los materiales utilizados eran similares a los del resto del departamento y del edificio.
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La obra estaba realizada “con detalle técnico”, es decir, correctamente ejecutada, según las reglas del arte.
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Se había conservado la baranda original del balcón, en parte para disimular el cambio.
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El perito concluyó que la obra no modificaba la fachada del edificio propiamente dicha.
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Y, especialmente, consideró que devolver el balcón a su estado anterior implicaría una obra peligrosa, por lo que desaconsejó la demolición.
Frente a observaciones del demandado, el perito aclaró que la antirreglamentariedad municipal podía subsanarse. Bastaba con presentar los planos modificados para obtener su aprobación, atendiendo al tiempo transcurrido y al tipo de obra ejecutada.
La Cámara valoró este dictamen como sólido, fundado y no debidamente rebatido. El consorcio ni siquiera lo impugnó, y la crítica del demandado fue respondida por el perito de modo convincente. No existían elementos que demostraran error técnico o falta de rigor.
Si la obra era antirreglamentaria… ¿por qué no se ordenó la demolición?
El consorcio invocó el rígido criterio del artículo 7 de la ley 13.512: el propietario no puede modificar las cosas comunes ni la fachada sin consentimiento, y la demolición de las obras ilegales puede ordenarse sin necesidad de acreditar perjuicio efectivo.
La Cámara no desconoce ese principio. Reconoce que su finalidad es evitar:
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Daños a la solidez, seguridad o salubridad del edificio.
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Desvalorización de las unidades.
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Alteraciones importantes en la estética y en el uso de los bienes comunes.
En términos generales, cuando un copropietario realiza una obra nueva sin autorización, la regla es la demolición.
No obstante, el tribunal recuerda que esa regla no es absoluta. La propia doctrina y jurisprudencia han admitido excepciones cuando:
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La obra es de escasa entidad.
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No genera daño ni riesgo para la estructura ni para otros propietarios.
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Su demolición implicaría destruir valores económicos significativos sin utilidad para el conjunto.
En el caso, la obra:
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Era efectivamente antirreglamentaria.
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Estaba terminada al momento de la demanda.
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No afectaba la seguridad del edificio ni el uso de las demás unidades.
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No alteraba la fachada en forma apreciable, según el perito.
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Podía ser regularizada ante el municipio.
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Y su demolición era considerada “muy peligrosa” por el experto.
Con esos elementos, la Cámara entendió que ordenar la demolición habría sido una medida excesivamente severa e innecesaria. Aplicó un criterio de equidad. La protección del sistema de propiedad horizontal no debe convertirse en un instrumento para el ejercicio abusivo de derechos, algo que el ordenamiento no ampara.
Por ello, confirmó la decisión de no ordenar la destrucción del cerramiento, aun cuando reconoció que el propietario había actuado en infracción al reglamento y sin el consentimiento del consorcio.
¿Qué ocurrió con el reclamo de daños y perjuicios?
Más allá de la discusión sobre la demolición, el consorcio también pretendía una indemnización por daños.
El juez de primera instancia había rechazado esa pretensión al considerar que no se acreditó ningún perjuicio concreto derivado de la obra. No se probó pérdida de valor de las unidades, ni daño a la estructura, ni riesgos específicos para copropietarios o terceros.
Al apelar, el consorcio se limitó a manifestar su desacuerdo, sin desarrollar una crítica concreta y razonada contra la fundamentación del fallo, como exige el artículo 265 del Código Procesal. No indicó cuáles eran los supuestos daños, ni qué prueba los respaldaba, ni en qué se habría equivocado el juez de grado.
La Cámara, siguiendo un criterio flexible pero respetuoso de las formas mínimas, declaró desierto el recurso en este punto. En consecuencia, el rechazo del reclamo indemnizatorio quedó firme. No hay reparación económica cuando el daño no se prueba.
¿Cómo se resolvió la cuestión de las costas del juicio?
Un punto sensible en todo litigio es quién paga las costas.
El principio general del artículo 68 del CPCCN establece que la parte vencida debe soportar los gastos del proceso. Sin embargo, el propio código autoriza al juez a apartarse de esa regla cuando haya razones para hacerlo, siempre que lo fundamente.
En este caso, aunque la demanda del consorcio fue formalmente rechazada, la Cámara consideró que:
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La obra era efectivamente antirreglamentaria.
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La jurisprudencia sobre casos análogos no es uniforme. Existen criterios diversos respecto de la demolición.
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El consorcio podía creerse razonablemente asistido por el derecho al iniciar la acción.
Por ello, entendió que no era justo cargar todas las costas sobre el actor y confirmó que tanto en primera instancia como en la alzada las costas quedaran en el orden causado: cada parte paga las suyas.
¿Qué decidió la Cámara sobre los honorarios profesionales?
El fallo también abordó un tema técnico pero importante. La aplicación temporal de las leyes arancelarias para regular honorarios de abogados, peritos y mediadora.
Teniendo en cuenta la doctrina de la Corte Suprema en el caso “Establecimiento Las Marías c/ Provincia de Misiones”, la Cámara indicó que la ley 27.423 no se aplica retroactivamente a tareas realizadas bajo la vigencia del régimen anterior (leyes 21.839 y 24.432).
Así:
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Para las tareas cumplidas en las primeras etapas del proceso, se aplicaron las leyes arancelarias anteriores.
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Para la labor desarrollada ante la alzada, se acudió a los criterios de la ley 27.423, considerando monto, complejidad, calidad jurídica y resultado obtenido.
Finalmente, el tribunal confirmó los honorarios de los letrados de ambas partes, de los peritos y de la mediadora, y reguló los emolumentos por la actuación en la segunda instancia.
¿Qué enseñanzas deja este fallo para consorcios y propietarios?
El caso ofrece varias conclusiones útiles para la práctica cotidiana de la propiedad horizontal:
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No todo balcón es igual. Su tratamiento como parte exclusiva o común dependerá en buena medida del reglamento de copropiedad, aunque la estructura resistente sea común.
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El reglamento importa, pero no es absoluto. La infracción a sus disposiciones habilita el reclamo, pero la respuesta judicial puede graduarse en función de la razonabilidad y la equidad.
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La prueba técnica es decisiva. Un peritaje serio puede inclinar la balanza, tanto para demostrar un riesgo como para descartar la necesidad de una demolición.
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La sanción debe ser proporcional. Aun frente a una obra antirreglamentaria, si no hay daño, si no se afecta la seguridad ni la estética y la demolición es peligrosa, el remedio puede ser más grave que el problema.
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Demandar tiene riesgos. Aunque el consorcio no perdió en costas, sí vio rechazadas sus pretensiones principales, lo que invita a ponderar antes de litigar si existe realmente daño y qué se busca obtener.
En síntesis, el fallo reafirma la importancia de respetar el reglamento de copropiedad pero también recuerda que la justicia no es un ejercicio de automatismos. La observación estricta de las normas debe convivir con la sensatez y con la prohibición de abusar del derecho.
Conclusión
La sentencia de la Sala M marca una línea clara: cerrar un balcón sin autorización sigue siendo un incumplimiento, pero la respuesta judicial no puede ser ciega a las circunstancias del caso. El consorcio tenía razón en señalar la infracción, pero no logró demostrar que la obra produjera un perjuicio concreto ni que su demolición favoreciera realmente al conjunto.
Los jueces optaron por una solución intermedia. Reconocen la antirreglamentariedad, ponderan el peritaje que descarta daños y riesgos. Advierten que derribar el cerramiento sería peligroso y desproporcionado. Y terminan por privilegiar la equidad sobre el rigor extremo. De paso, sancionan la falta de prueba de los daños y muestran que la vía indemnizatoria no puede basarse solo en la violación formal de una norma.
Para consorcios y propietarios, la lección es doble. De un lado, quien decide reformar sin permiso se expone a litigios y a eventuales sanciones. Del otro, los consorcios deben entender que no siempre la demolición será la mejor respuesta. La prudencia técnica y la proporcionalidad se han vuelto criterios centrales en la solución de estos conflictos.
FALLO JUDICIAL – EXPEDIENTE N° 22.784/2013 – “Consorcio de Propietarios Avenida Congreso 1628 c/ Wanschelbaum, M. y otro s/ daños y perjuicios” – CNCIV – Sala M –14/09/2020
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
