Espasa SA, concesionaria dedicada a la venta de automóviles, explotaba un local en la avenida Paseo Colón al 700, en la Ciudad de Buenos Aires. En ese inmueble se produjeron tres episodios de inundación con efluentes cloacales. El 7 de septiembre de 2001, el 3 de enero de 2002 y el 11 de agosto de 2003. Los líquidos emergían de los baños y de las rejillas ubicadas en la planta baja, invadiendo el salón de ventas.
Las consecuencias fueron previsibles: daños en los pisos de madera, necesidad de realizar tareas de limpieza y desinfección, y afectación de la normal actividad comercial. Ante esta situación, la empresa inició demanda por daños y perjuicios contra:
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Aguas Argentinas SA, concesionaria del servicio de agua y cloacas al momento de los hechos.
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El Consorcio de Copropietarios del edificio donde funcionaba el local.
La pretensión combinaba rubros de daño emergente (gastos directos de reparación y limpieza) y lucro cesante (pérdida de ingresos por la paralización de la actividad), sosteniendo que la deficiencia en las instalaciones cloacales había generado los siniestros.
¿Qué decidió el juez de primera instancia y cómo reaccionó la actora?
En la primera instancia, el magistrado:
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Rechazó la excepción de prescripción planteada por el Consorcio.
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Rechazó íntegramente la demanda contra Aguas Argentinas y contra el Consorcio, imponiendo las costas al actor.
Frente a esa decisión, Espasa SA apeló. Su agravio se concentró en el rechazo de la demanda respecto del Consorcio, al que atribuyó la responsabilidad principal a la luz del peritaje técnico que indicaba que las cañerías internas se encontraban obstruidas.
Es relevante un detalle procesal:
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La actora no cuestionó en la alzada la exoneración de responsabilidad de Aguas Argentinas.
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El recurso de esta última, concedido con efecto diferido, fue declarado desierto por no haberse fundado.
De este modo, en la Cámara la discusión quedó reducida a la responsabilidad del Consorcio y al alcance de la eventual condena como tercero citado.
¿Cuál fue el rol del peritaje técnico y qué responsabilidad atribuyó la Cámara?
Para resolver, la Sala III colocó en el centro del análisis el informe del perito ingeniero Daniel Catz. El experto concluyó que:
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El origen de los líquidos que inundaron el local estuvo en el taponamiento de la única cañería cloacal interna existente a la fecha de los hechos, que desagotaba hacia la colectora externa.
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No se verificó obstrucción alguna en las cloacas externas ni vinculación con aguas de lluvia.
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Con posterioridad a los siniestros, el Consorcio realizó una segunda conexión a la colectora cloacal, lo que disminuyó el riesgo de nuevos desbordes.
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Los desbordes podían vincularse tanto al uso inapropiado de las instalaciones internas por sus ocupantes como a deficiencias en los empalmes.
Sobre esta base, la judicatura sostuvo que:
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La prestadora del servicio público (Aguas Argentinas, luego AYSA) no tenía incidencia en la obstrucción, por tratarse de un problema en la instalación interna del edificio.
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El Consorcio, como titular de las partes comunes, tenía el deber de mantener las instalaciones sanitarias internas en condiciones tales que no generen daño a los ocupantes.
La referencia a la Resolución 83/98 del ETOSS, que aprueba el Reglamento del Usuario, refuerza esta conclusión:
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El concesionario del servicio es responsable de las instalaciones externas hasta la línea municipal.
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El usuario (en este caso, el Consorcio) responde por la correcta construcción y mantenimiento desde la línea municipal hacia el interior del inmueble.
Con estos argumentos, la Cámara afirmó la responsabilidad del Consorcio por falta de mantenimiento adecuado y por no haber adoptado oportunamente medidas preventivas, como la segunda conexión que recién se ejecutó luego de los hechos.
¿Puede condenarse al tercero citado? Interpretación del artículo 96 CPCCN
Un aspecto importante del fallo es el análisis del rol procesal del Consorcio como tercero citado, a pedido de la parte demandada, y la posibilidad de dictar sentencia condenatoria en su contra.
La Sala recuerda que el artículo 96 del Código Procesal, en su redacción actual, prevé que:
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La sentencia que se dicte alcanza también al tercero citado, en igualdad de condiciones que a los litigantes principales.
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Esa sentencia puede ejecutarse directamente contra el tercero.
Sobre esa base, el juez examina si en el caso se respetó el derecho de defensa del Consorcio. La respuesta es afirmativa:
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Contestó la citación.
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Planteó excepción de prescripción.
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Pidió el rechazo de la demanda.
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Desconoció los rubros reclamados.
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Ofreció y produjo prueba.
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Contestó los agravios de la actora.
Al haber intervenido plenamente en el proceso, no existía obstáculo para declarar su responsabilidad y condenarlo al resarcimiento, aun cuando hubiera ingresado como tercero citado.
¿Cómo trató la Cámara los daños reclamados?
Daño emergente: ¿cómo se cuantificaron los gastos?
En cuanto al daño emergente, la actora invocó gastos derivados de las inundaciones, entre ellos:
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Reemplazo total del piso de madera del salón de ventas tras el primer siniestro.
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Sustitución parcial del parquet después del segundo evento.
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Honorarios de escribanía para las constataciones.
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Limpieza de alfombras y tareas complementarias.
Estos gastos encontraron apoyo en:
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Las actas notariales labradas por la escribana Elizabeth Gómez Langenheim, de fechas 7 de septiembre de 2001 y 3 de enero de 2002.
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Las fotografías acompañadas.
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Diversas facturas y comprobantes agregados al expediente.
La Cámara admite que no existe prueba “perfecta” sobre el monto exacto de todos los gastos, pero aclara que ello no impide reconocer el rubro cuando:
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Los desembolsos son razonables y proporcionales a la entidad del daño.
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Existen elementos objetivos que corroboran la necesidad de las reparaciones.
Apelando a la facultad del juez de fijar prudencialmente el quantum indemnizatorio (artículo 165, última parte, CPCCN), y apoyándose en las presunciones que surgen de los comprobantes acompañados, su señoría fija el daño emergente en $ 15.600.
Sobre esa suma, dispone el pago de intereses desde la fecha del primer hecho (7/9/2001) a la tasa activa del Banco de la Nación Argentina, hasta el efectivo pago.
Lucro cesante: la importancia decisiva de la prueba contable
Respecto del lucro cesante, Espasa SA alegó que el local permaneció cerrado casi 55 días como consecuencia de la inundación, lo que impactó sobre las ventas. Sin embargo, no precisó un monto concreto, subordinando la cuantificación al informe del perito contador.
El problema es que la perito contadora informó que nunca le fueron entregados los libros contables de la empresa, por lo que no contaba con pruebas objetivas que permitiesen determinar una merma de ingresos atribuible al siniestro. En otras palabras, faltó la base fáctica necesaria para justificar el reclamo.
La Cámara, en línea con la doctrina tradicional, concluye que el lucro cesante exige una prueba más rigurosa que permita vincular la pérdida de ganancias con el hecho dañoso y descartar otros factores. Ante la ausencia total de registros contables, el rubro es rechazado.
¿Cuál fue la decisión final de la Cámara?
Sobre la base de todo lo expuesto, la Sala III resolvió:
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Revocar la sentencia de primera instancia.
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Hacer lugar parcialmente a la demanda interpuesta por Espasa SA contra el Consorcio de Copropietarios del edificio de Av. Paseo Colón al 700.
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Condenar al Consorcio a pagar $ 15.600 en concepto de daño emergente, más intereses a la tasa activa del Banco Nación desde el hecho hasta el pago integral.
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Imponer las costas de ambas instancias al Consorcio, al resultar sustancialmente vencido.
Además, el juez regula los honorarios de los letrados y peritos de acuerdo con la ley 21.839 (modificada por la 24.432) y, para la labor en alzada, conforme la ley 27.423 y el sistema de UMAs, actualizando el quantum de acuerdo con la normativa vigente.
Conclusión
Este caso deja varias enseñanzas relevantes para la práctica:
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Responsabilidad interna vs. externa: el fallo traza con claridad la línea divisoria entre las obligaciones del concesionario del servicio público y las del consorcio de propietarios. Lo que ocurra dentro del inmueble (instalaciones internas) es responsabilidad del consorcio, incluso cuando el daño afecta a un locatario comercial.
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Deber de mantenimiento del consorcio: la sentencia reprocha al Consorcio no haber prevenido los siniestros, resaltando que recién adoptó una solución estructural (segunda conexión cloacal) después de los hechos. Esa omisión configura la base de la culpa.
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Potencia de la citación de terceros: el análisis del artículo 96 CPCCN confirma que el tercero citado puede terminar correctamente condenado, siempre que haya intervenido con plena posibilidad de defensa. No se trata de un protagonista de segunda clase dentro del proceso.
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Rigor probatorio en el lucro cesante: mientras que el daño emergente puede cuantificarse con cierto margen de apreciación judicial, el lucro cesante exige una prueba consistente. Sin libros contables ni registros que acrediten la pérdida de ganancias, la pretensión se desmorona.
En síntesis, el fallo refuerza la idea de que el consorcio es responsable de las cosas comunes y la gestión prolija de la prueba son determinantes para el éxito o fracaso de un reclamo indemnizatorio.
⭐ Mariano Zvaigznins es Perito Mercantil egresado de la ESCCP-UBA. Consultor especializado en Propiedad Horizontal. Administrador de consorcios matriculado en CABA. Editor del sitio ConsorciosPH. Titular de Administración RIGA.
